一段時(shí)間以來(lái)，一、二線(xiàn)城市的房子是供不應求，頻頻出現日光盤(pán)，房企激戰不惜重金來(lái)爭奪地王;三、四線(xiàn)城市的銷(xiāo)量明顯滯后，供大于求，庫存高企，房?jì)r(jià)頻頻打折。那么，在房?jì)r(jià)的冷熱之間，您對房子是愛(ài)是恨?房?jì)r(jià)的這種分化會(huì )帶來(lái)哪些政策的變化?未來(lái)的房?jì)r(jià)會(huì )讓您喜，還是讓您悲呢?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。
誰(shuí)說(shuō)中國房?jì)r(jià)非漲不可?“中國樓市20年內就倒”，地產(chǎn)商王健林近期言論引發(fā)熱議，數據也表明市場(chǎng)開(kāi)始分化景氣度回落，中國樓市究竟是暫時(shí)熄火，還是將迎來(lái)下跌時(shí)刻?
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入了拐點(diǎn)?近日在青島市市南區，前海一線(xiàn)的多個(gè)售樓處，記者看到，雖然是周末，但大多數售樓處生意冷清，很少看見(jiàn)前來(lái)看房的人。整個(gè)展廳空空蕩蕩，只有少數幾個(gè)工作人員，分散地坐在辦公桌前。
山東青島某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：因為淡季的話(huà)，大家買(mǎi)房子的熱情，好像天冷了一樣，不大好。
據置業(yè)顧問(wèn)介紹，青島市市南區前海一線(xiàn)的樓盤(pán)，均大都在每平方米三萬(wàn)元以上。由于房源、價(jià)位相對較高。加之不少好樓層、好位置房源已經(jīng)售出，目前僅有的幾十套尾房成了老大難。特別是近段時(shí)間，月成交量不足一套。新樓盤(pán)賣(mài)不出去，二手海景房的市場(chǎng)也不樂(lè )觀(guān)，一套房子動(dòng)輒幾百上千萬(wàn)，房主想要及時(shí)出手也并不容易。
記者：能降多少?
山東青島某房屋中介置業(yè)顧問(wèn)：能降個(gè)二、三十萬(wàn)，(掛)一兩個(gè)月很正常，一般的時(shí)間是三個(gè)月左右。長(cháng)一點(diǎn)的是半年吧。目前這個(gè)小覷，還沒(méi)有三個(gè)月之內賣(mài)出去的。
部分樓市遇冷，并不能遮蓋房地產(chǎn)商的拿地熱情。12月4日、5日，恒大地產(chǎn)在上海、南京兩天內連下兩城，拿下七幅地塊，花費高達103億元。
根據中原地產(chǎn)最新的統計，今年前11個(gè)月，保利、萬(wàn)科、招商、中海、恒大、金地等十大標桿房企，拿地總額已經(jīng)達到了2563.6億元的新高。這一數字是2012年全年拿地支出的255%，而且還打破了2010年十大標桿房企拿地2206億元的歷史記錄。
張鴻：王健林的判斷是居安思�！∷J為城鎮化進(jìn)程會(huì )導致需求回落
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得體質(zhì)不同，應該辯證的施藥。一、二線(xiàn)城市我們其實(shí)談得特別多，每次說(shuō)房地產(chǎn)熱的時(shí)候，有觀(guān)眾就說(shuō)，你們談的就是北京、上海、廣東這些地方，跟我們沒(méi)關(guān)系。這種差異其實(shí)幾年前就有，開(kāi)始的時(shí)候是一、二線(xiàn)城市在領(lǐng)漲，后來(lái)一、二線(xiàn)城市一限購，開(kāi)發(fā)商全都跑到三、四線(xiàn)城市去造一些概念，那時(shí)候主要是投資熱。這兩年開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始回到一、二線(xiàn)城市來(lái)，其實(shí)現在更大的風(fēng)險在于三、四線(xiàn)城市。就像亞洲冠軍恒大，它最近的表現就是一線(xiàn)，它開(kāi)始全面進(jìn)軍上海。它以前是個(gè)三、四線(xiàn)，那么它哪兒來(lái)的這么多錢(qián)?除了他本身是冠軍，還有賣(mài)水。三、四線(xiàn)城市現在開(kāi)始打折，就那些房子開(kāi)始打折，利用錢(qián)然后開(kāi)始進(jìn)入到一、二線(xiàn)城市，一下在上海拿了四塊地。
咱們回到王健林的判斷上來(lái)，就是城鎮化過(guò)程，他的邏輯在哪兒?時(shí)間長(cháng)短咱不說(shuō)，就是他的邏輯是這樣，未來(lái)城鎮化進(jìn)程，中國會(huì )有75%的人變成市民，只有20%的農民。這些市民大概得用十五到二十年讓他們來(lái)建房子，在城鎮化的房地產(chǎn)市場(chǎng)上能有需求，所以其實(shí)他是居安思危，他告訴這些開(kāi)發(fā)商們，到那個(gè)時(shí)候需求可能就會(huì )下來(lái)了。你們現在有100萬(wàn)的從業(yè)人員，超過(guò)這個(gè)數的話(huà)，可能就得下崗，小微企業(yè)可能就得倒閉。所以現在問(wèn)題落在哪兒，落在接下來(lái)我們的城鎮化過(guò)程，到底是一個(gè)什么樣的過(guò)程。
馬光遠：如果明年樓市繼續調控 那房?jì)r(jià)還會(huì )漲一漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現在體現的這個(gè)分化就比較符合市場(chǎng)。在中國房地產(chǎn)的所有邏輯里面都頂不過(guò)一個(gè)邏輯，就是供求邏輯。房子多了，你用什么樣的政策都拖不住，房子少了，你用什么樣的政策都壓不住，這是個(gè)基本規律。一、二線(xiàn)城市為什么這么火?未來(lái)人口流入的地區，產(chǎn)業(yè)流入的地區，人口流入不停止，房子不夠，房?jì)r(jià)就會(huì )漲。但是三、四線(xiàn)城市現在最大的問(wèn)題是房子比人多，我們現在到很多地方去，看到的基本大多數都是在建的房子，這個(gè)挺嚇人�，F在的分化反而顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)真的開(kāi)始市場(chǎng)化了，按照供求邏輯來(lái)表現出自己的不同的走勢，這是對的。我覺(jué)得王健林是在給房地產(chǎn)打氣，因為最樂(lè )觀(guān)的人認為，房地產(chǎn)的火爆日子應該沒(méi)有十年，至于說(shuō)二十年，那是一種想像。他以前還講過(guò)未來(lái)最好的產(chǎn)業(yè)仍然是房地產(chǎn)，現在突然為什么講十年、二十年?因為他把這個(gè)周期拉長(cháng)了，而且他也開(kāi)始轉型了。從中國房地產(chǎn)的整個(gè)周期來(lái)看，十年、二十年，肯定基本都轉到一些高端的，例如文化產(chǎn)業(yè)這些方面。按照我們現在在建的速度，未來(lái)的十年、二十年的增量相當大。我們現在人均居住面積，官方已經(jīng)是32.9平了，我們再蓋個(gè)十年，60多平，快追上美國了。在這種情況下，你說(shuō)房地產(chǎn)還有二十年的好日子，那絕對不是打壓房地產(chǎn)。
我覺(jué)得一線(xiàn)城市仍然還會(huì )火，如果說(shuō)今年年底不調控，那我倒覺(jué)得明年可能會(huì )恢復正常。因為到年底的時(shí)候，又開(kāi)始調控，而且這個(gè)調得還比較厲害，高價(jià)樓盤(pán)不讓上市，一旦到一月份，這個(gè)價(jià)格等于是抬高計數的。明年整個(gè)漲幅不會(huì )太低，如果把這個(gè)概念再做成緊缺的話(huà)，明年整個(gè)房地產(chǎn)由于調控本身的存在，可能還會(huì )漲一漲。再加上未來(lái)如果需求還很大的話(huà)，所以我不認為是一個(gè)虛火。關(guān)鍵是進(jìn)大城市，還是中小城市。如果不走中小城市的話(huà)，現在房子都夠了。
聶梅生：明年房?jì)r(jià)基本和GDP走勢一致 漲幅將會(huì )回調
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
明年的房?jì)r(jià)，我預測會(huì )和今年四季度這樣一個(gè)走勢形成一個(gè)慣性。也就是，全國的平均房?jì)r(jià)會(huì )在8%的增幅以下，到今年年底大概是8%左右的一個(gè)漲幅，或者繼續再向下，和GDP增幅差不多。那么明年，隨著(zhù)經(jīng)濟繼續回調，因為在三中全會(huì )講到，GDP會(huì )逐漸往下回調，甚至到7%都還是可以接受的，或者說(shuō)是7.5%，這樣一個(gè)數字，房?jì)r(jià)應該跟它基本差不多，大概這么一個(gè)情況。那就是比今年的漲幅還會(huì )繼續回調�；卣{幅度比較大的應該是，一線(xiàn)城市今年漲得多的。因為今年一線(xiàn)城市，好多都超過(guò)20%。15%以上的同比漲幅的話(huà)，那么明年。由于他今年漲得多，所以明年回調的幅度會(huì )大一些。
張鴻：明年一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)必然會(huì )有一個(gè)漲幅的回調
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得一、二線(xiàn)的回調應該是必然的，因為剛剛的政治局工作會(huì )議提到了房地產(chǎn)調控。樓市調控又來(lái)了，加上年底的時(shí)候，還這么多城市覺(jué)得過(guò)意不去，到年底了，漲得那么狠，也開(kāi)始調控了。所以持續一段時(shí)間可能是有的，而且明年，絕不會(huì )有一、二線(xiàn)城市像20%、30%這樣的一個(gè)漲幅。因為經(jīng)濟改革要開(kāi)始了，新政要開(kāi)始了，所以在這個(gè)新政的過(guò)程當中，我們相信它不會(huì )那么有利于、有助于推高房?jì)r(jià)，推高土地價(jià)格等等。
包括我們看到的城鎮化進(jìn)程，城鎮化到底怎么走?如果是我們內升的一個(gè)城鎮化，比如老百姓真的有錢(qián)，農民真的有錢(qián)，那這有助于未來(lái)房?jì)r(jià)的穩定。但如果是另外一種城鎮化，比如我們急切的要靠明年，很多政府說(shuō)我們要把地再弄起來(lái)，然后城鎮化就是把地圈起來(lái)，讓老百姓都集中住進(jìn)來(lái)，這其實(shí)是舊房地產(chǎn)的城鎮化，如果以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，那它恰恰會(huì )害了房地產(chǎn)，會(huì )迅速的起來(lái)，然后迅速的下來(lái)。
馬光遠：現在是一個(gè)轉折點(diǎn) 未來(lái)整個(gè)房?jì)r(jià)的走勢會(huì )比較平和理性
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺(jué)得成本是一個(gè)考慮，但絕對不是主要考慮。今年按照在建的47億多平住宅，包括完工的，按照今年的新增的開(kāi)工量來(lái)講，整個(gè)房地產(chǎn)的供應是加大的。比如北京我們?yōu)槭裁匆J為它會(huì )平穩，不會(huì )像今年這么爆漲，這個(gè)2萬(wàn)套，再加5萬(wàn)套的自住型房，這個(gè)房子要占到整個(gè)增量的50%，它的價(jià)格又比周邊低30%，你說(shuō)它能下來(lái)嗎?它整個(gè)增幅肯定能下來(lái)。再加上經(jīng)過(guò)這么一個(gè)大仗以后，大家對未來(lái)整個(gè)上漲的預期，你現在即使非�？春梅康禺a(chǎn)，即使是一直非常唱多的人，現在對整個(gè)房地產(chǎn)表態(tài)已經(jīng)開(kāi)始模棱兩可了。因為這種上漲讓大家很可怕，這是一個(gè)轉折點(diǎn)。
現在如果說(shuō)，真的是居住性需求，那未來(lái)你的房?jì)r(jià)越高，事實(shí)上對很多買(mǎi)第一套房子的人來(lái)講，這個(gè)房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠跟他的收入距離拉大了。所以就是有購買(mǎi)能力的人越來(lái)越少，這也是未來(lái)抑制房?jì)r(jià)，抑制爆漲的一個(gè)客觀(guān)因素。我覺(jué)得未來(lái)整個(gè)房?jì)r(jià)的因素里，如果從預期講，最大的還是供求。未來(lái)如果仍繼續流入，房子仍然不夠，成本再高，房子也會(huì )漲。但是整個(gè)結構分化以后，未來(lái)整個(gè)房?jì)r(jià)走勢會(huì )比較平和，比較理性。
張鴻：今年底的房?jì)r(jià)受到影響 主要就是因為錢(qián)緊了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)我們現在都不知道，接下來(lái)中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，對房地產(chǎn)調控會(huì )提多少?在三中全會(huì )里邊沒(méi)有提調控，前幾天政治局工作會(huì )議里面提到樓市調控這幾個(gè)字，然后市場(chǎng)引發(fā)了很多的猜測。接下來(lái)，經(jīng)濟工作會(huì )到底明年會(huì )怎么提，我們其實(shí)不太知道。我覺(jué)得其實(shí)都是靠市場(chǎng)的手段，更多的是市場(chǎng)手段。金融、銀行，比如今年底為什么我們說(shuō)房?jì)r(jià)受到影響，很多投資性，包括自住型的需求現在已經(jīng)受影響了，就是因為錢(qián)緊了。
馬光遠：明年整個(gè)貨幣政策一旦收緊 對房地產(chǎn)就是釜底抽薪
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
主要還是大家看到了風(fēng)險，就是房地產(chǎn)占全社會(huì )融資額的比重超過(guò)60%，這非常嚇人。所以今年無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的融資，還是你要買(mǎi)房子的按揭成本都很高。如果我們明年一直是溫和通脹的情況下，那么整個(gè)貨幣政策應該會(huì )收緊，一旦收緊，對房地產(chǎn)來(lái)講是釜底抽薪。未來(lái)整個(gè)調控，我一直主張不要全國一盤(pán)棋，未來(lái)既然出現了分化，一、二線(xiàn)城市，三、四線(xiàn)城市不一樣，那我們應該用不同的藥。房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)能已經(jīng)耗竭的差不多了，再沖擊過(guò)去的行政性調控的舉措，事實(shí)上對整個(gè)房地產(chǎn)不利。所以有些三、四線(xiàn)城市可以不要調控，認真搞制度性建設。一、二線(xiàn)城市一邊搞調控，一邊搞制度性建設。我們未來(lái)希望的還是長(cháng)效機制，長(cháng)效機制對整個(gè)房地產(chǎn)的健康才是必要的。