今年下半年以來(lái)，小產(chǎn)權房成交火熱的局面在全國各地頻繁上演，“小產(chǎn)權房即將合法化”的傳言更是令其價(jià)格一度“瘋漲”。為了遏制小產(chǎn)權房瘋狂的勢頭，國土部和住建部近日發(fā)文，再次重申要嚴查小產(chǎn)權房的在建、在售行為，北京市也再度曝光小產(chǎn)權房的拆除情況。然而，市場(chǎng)上的小產(chǎn)權房依然受到百姓的熱捧。近年來(lái)，相關(guān)部門(mén)的三令五申為何始終沒(méi)有阻擋小產(chǎn)權房肆意蔓延的腳步？
政府部門(mén)態(tài)度堅決，難阻市場(chǎng)交易“熱潮”
十八屆三中全會(huì )提出“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)”。此前，由國務(wù)院發(fā)展研究中心對社會(huì )公開(kāi)的“383”改革方案中提出，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
相關(guān)表述被一些商家解讀為“小產(chǎn)權房即將轉正”，小產(chǎn)權房也因此一度成交火熱，價(jià)格一路上揚。不久前，剛剛購買(mǎi)了北京市昌平區沙河鎮的一處小產(chǎn)權房的郝先生對記者說(shuō)，前一天看中一套90多平方米的房子，因為帶的錢(qián)不夠，第二天過(guò)來(lái)交定金時(shí)每平方米就漲了500元，居然一天一個(gè)價(jià)。
針對小產(chǎn)權房的火熱局面，為澄清“誤讀”，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，重申“堅決查處小產(chǎn)權房在建、在售行為”。北京市國土部門(mén)也在近期相繼曝光了位于昌平區崔村鎮南莊營(yíng)村、流村鎮白羊溝度假山莊以及陽(yáng)坊鎮東貫市村等幾處小產(chǎn)權房。
對于政府部門(mén)的強硬態(tài)度，百姓卻不買(mǎi)賬。記者在北京市小產(chǎn)權房比較集中的昌平、通州、房山等地區實(shí)地探訪(fǎng)了解到，小產(chǎn)權房的成交并沒(méi)有出現“降溫”。一些商家依然表示“絕對安全”，不少購房者仍舊“蠢蠢欲動(dòng)”。
在北京市昌平區鄭各莊村，東西長(cháng)約兩公里、南北寬約一公里范圍內的低密度小產(chǎn)權房小區曾經(jīng)“聞名”全國。在其隔壁，白各莊村開(kāi)發(fā)建設的約40棟小產(chǎn)權房分為四期入市，銷(xiāo)售“如火如荼”。11月30日，北京市民陸先生在售樓處已經(jīng)下班后依然不愿離去，還在比較著(zhù)白各莊新房和鄭各莊二手房的優(yōu)劣。
記者發(fā)現，相比于此次政府強硬表態(tài)前，不少地方的小產(chǎn)權房的價(jià)格并未松動(dòng)。昌平區沙河鎮一處小產(chǎn)權房售樓處的銷(xiāo)售人員肖女士告訴記者，項目的單價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米15000元，價(jià)格仍在穩步提升。在房山區良鄉長(cháng)期從事小產(chǎn)權房中介服務(wù)的劉女士說(shuō)，現在小產(chǎn)權房的價(jià)格已經(jīng)向所在區域普通商品房?jì)r(jià)格的一半看齊，而此前不到其四分之一�！�
政策“雷聲大雨點(diǎn)小”，存量小產(chǎn)權房難治理
對于政府近期的表態(tài)，正在看房的陸先生不以為然地說(shuō)，“政府此番表態(tài)，可能跟近期的火爆局面有一定關(guān)系。相關(guān)言論此前也出現過(guò)很多次，但一些知名的小產(chǎn)權房小區始終安然無(wú)恙�！�3個(gè)月前，剛剛購買(mǎi)了一處小產(chǎn)權房的趙女士表示，“市場(chǎng)上聲音不斷，一會(huì )兒說(shuō)要轉正，一會(huì )兒又說(shuō)要嚴查，其實(shí)都不重要，反正我住著(zhù)很安全�！�
百姓的“安心”與主管部門(mén)對小產(chǎn)權房“拖延”“擱置”的處理方式不無(wú)關(guān)系。記者在國土資源部網(wǎng)站上查閱，近年來(lái)，相關(guān)負責人關(guān)于“小產(chǎn)權房清理工作方案目前已經(jīng)初步完成”“針對小產(chǎn)權房的不同情況將出臺清理政策”的表述源源不斷，但小產(chǎn)權房清理工作一直“雷聲大、雨點(diǎn)小”�！�
不少準備購買(mǎi)小產(chǎn)權房的購房者指出，此次兩部委發(fā)文只是強調嚴查小產(chǎn)權房在建、在售行為，對于存量小產(chǎn)權房并未涉及。而記者從北京市國土部門(mén)了解到，對于存量小產(chǎn)權房，國土部早在去年就選擇了北京等城市進(jìn)行試點(diǎn)治理，但對于試點(diǎn)的具體情況和進(jìn)程，相關(guān)部門(mén)卻“三緘其口”。
因為存量小產(chǎn)權房有居民入住，拆除工作難以進(jìn)行。但對于存量小產(chǎn)權房的“一味遷就”，只會(huì )讓開(kāi)發(fā)商為追逐利益而鋌而走險，也會(huì )讓購房者心存僥幸。北京市國土部門(mén)前不久組織拆除的崔村鎮南莊營(yíng)村的小產(chǎn)權房項目，就是有關(guān)部門(mén)多次制止后，依然頂風(fēng)違建，直至封頂。
而許多知名小產(chǎn)權房小區居民“安居樂(lè )業(yè)”的現狀，讓不少購房者總結出了購買(mǎi)小產(chǎn)權房的經(jīng)驗：成片建設的小區安全系數較大；村委會(huì )為主體開(kāi)發(fā)的更為保險；如果有當地居民一起在小產(chǎn)權房小區內居住就“萬(wàn)無(wú)一失”了。
記者從國土部門(mén)了解到，對于有村民一起混住的小區通常是村里以舊村改造、新農村建設等名義建造的。這部分的居民組成復雜，主動(dòng)執法難度較大。北京兩高律師事務(wù)所合伙人律師董正偉表示，一些建設主體正是抓住了問(wèn)題“要害”，打著(zhù)給村民謀福利的旗號，大肆建造小產(chǎn)權房。存量房的問(wèn)題一天不解決，小產(chǎn)權房的問(wèn)題也就難以根治。
躲避矛盾只會(huì )加深矛盾，業(yè)內期盼盡快明確細則
“秘密運行只會(huì )引起市場(chǎng)的胡亂猜測，躲避矛盾只會(huì )造成矛盾越來(lái)越多�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，“對于已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房存量應該盡快分門(mén)別類(lèi)清理整治，明確處理辦法，該拆除的就抓緊拆除，能轉化的并不是不能考慮�！�
據全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)布的數據顯示：1995年至2010年間，全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米。還有非官方統計數據顯示，目前全國小產(chǎn)權房總量或已超過(guò)70億平方米。業(yè)內一直呼吁，小產(chǎn)權存量巨大，完全拆除會(huì )造成巨大的浪費。
中國城市規劃設計研究院副院長(cháng)楊保軍等專(zhuān)家認為，隨著(zhù)對不動(dòng)產(chǎn)稅收體制的不斷完善，對于建筑質(zhì)量過(guò)關(guān)、不影響城市功能的小產(chǎn)權房，建議補繳一定的政策性補償后給予保留，但相關(guān)的細則應該經(jīng)過(guò)科學(xué)論證，盡快出臺�！�
對于農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的改革方向，財經(jīng)評論員馬光遠說(shuō)，“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”對農村發(fā)展是個(gè)重大利好。在過(guò)去的法律體制下，城鄉之間的發(fā)展不公平，農村不許集體土地流轉，城市壟斷了開(kāi)發(fā)建設的權力。農民在土地上建房可以獲得更高的收益，是小產(chǎn)權房泛濫的最主要原因。如果財政、稅收機制以及相關(guān)細則盡快建立，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地能夠明證言順地進(jìn)入市場(chǎng)，小產(chǎn)權房的性質(zhì)也會(huì )發(fā)生根本的轉變。
北京市昌平區陽(yáng)坊鎮某村村主任安國梁表示，村民們其實(shí)也希望能在政府的主導下，進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)建設獲得更多收益，最擔心的是國家政策不明確造成小產(chǎn)權房建設的無(wú)序狀態(tài)�！�
“既然改革的大方向已經(jīng)確定，這就需要國家層面對農村集體土地征用問(wèn)題進(jìn)行立法，加快立法的速度和進(jìn)度。否則，利益驅動(dòng)依然會(huì )讓各類(lèi)開(kāi)發(fā)主體爭相涌入小產(chǎn)權房這一巨大的市場(chǎng)�！倍齻フf(shuō)。