在我國老齡化加劇和房地產(chǎn)熱的雙重作用下，養老地產(chǎn)正受到市場(chǎng)熱捧，不僅在東部，中西部一些地區也紛紛上馬養老地產(chǎn)，且一些項目高端化、地產(chǎn)化傾向明顯。
近年來(lái)房開(kāi)商、保險機構、地產(chǎn)基金、私募股權機構等紛紛搶灘養老地產(chǎn)，一線(xiàn)城市尤其受到地產(chǎn)和保險大鱷關(guān)注，萬(wàn)科、保利、泰康人壽等紛紛在一線(xiàn)城市布局項目，市場(chǎng)大鱷的“養老”熱情持續升溫。
今年３月民政部副部長(cháng)竇玉沛回答記者提問(wèn)時(shí)表示，到２０１５年，我國養老床位要達到每千名老人３０張，城市社區為老服務(wù)覆蓋率要達到１００％，農村達到５０％。
從市場(chǎng)需求和國家發(fā)展規劃來(lái)看，養老地產(chǎn)有著(zhù)巨大的發(fā)展空間，不僅吸引眾多社會(huì )資金進(jìn)入，大量財政補貼也流向各類(lèi)養老項目。山東省在２０１２年１２月制定出臺《關(guān)于加快社會(huì )養老服務(wù)體系建設的意見(jiàn)》，文件要求，一方面保障土地供應；另一方面加大政府投入，各級留成使用的福利彩票公益金用于社會(huì )養老服務(wù)體系建設的比例不得低于５０％；其次，鼓勵多元投資，省級財政按照核定床位分別給予每張床位４５００元、５５００元、６５００元的一次性建設補助，對符合條件的改造用房和租用期５年以上租賃用房分別給予每張床位２０００元、２５００元、３０００元的一次性改造補助，對符合條件的民辦非營(yíng)利性和公建民營(yíng)養老服務(wù)機構連續３年給予運營(yíng)補助。而且，可以享受稅費減免政策�！�
今年８月２２日，桐鄉官方微博稱(chēng)，平安養生養老園和烏鎮國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園雅達國際醫療公園２個(gè)項目獲得２０１３年省服務(wù)業(yè)發(fā)展引導財政專(zhuān)項資金補助（貼息），資金總額達２７０萬(wàn)元，為全省各縣（市、區）最高。其中，平安養生養老園就是中國平安集團的養老地產(chǎn)項目。
記者日前在上海一場(chǎng)養老產(chǎn)業(yè)展會(huì )上看到，對政府養老產(chǎn)業(yè)規劃最感興趣的，幾乎都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。北京一家地產(chǎn)公司表示，其養老地產(chǎn)項目已醞釀三年，社區以休閑養生為核心，包含居住、娛樂(lè )、休閑、醫護甚至投資理財等大都市老年人最需要的服務(wù)。
龐大的市場(chǎng)前景不僅吸引了國內市場(chǎng)的關(guān)注，國際不少養老經(jīng)驗豐富的投資主體開(kāi)始進(jìn)入我國，布局養老地產(chǎn)領(lǐng)域。美國、英國、澳大利亞等地的一些養老機構看好中國的“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”，推出一系列融合住宅與服務(wù)的高端養老社區項目。不久前，復星集團和美國運營(yíng)養老社區產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗豐富的峰堡投資集團攜手推出的“星堡中環(huán)養老社區”在上海寶山開(kāi)業(yè)，社區建有書(shū)畫(huà)藝術(shù)室、茶吧、中西醫結合診所等，還提供代配藥、居家護理和康復護理服務(wù)。
記者采訪(fǎng)了解到，大多數養老地產(chǎn)項目定位高端、進(jìn)入門(mén)檻高。如泰康人壽日前向市場(chǎng)推出了國內首個(gè)保險產(chǎn)品（樂(lè )享新生活）與養老社區（泰康之家）相結合的綜合養老計劃。其中“樂(lè )享新生活”繳費起點(diǎn)為２００萬(wàn)元，分為一年期躉繳和十年期期繳。此外，還有一些養老地產(chǎn)項目采取會(huì )員制，要求繳納數十萬(wàn)元才能成為公司會(huì )員，而且房子沒(méi)有產(chǎn)權，無(wú)法繼承和轉讓。
除北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市外，養老地產(chǎn)還向中西部地區挺進(jìn)。在貴陽(yáng)，白云區政府近日與貴州神奇投資有限公司簽約，計劃打造全國一流的老年健康養生中心，預計建筑面積超過(guò)８００萬(wàn)平米，總投資不低于１６０億元。
地處廣西西北部的巴馬瑤族自治縣有“世界長(cháng)壽之鄉”之稱(chēng)，近年來(lái)養老地產(chǎn)發(fā)展迅速，在其帶動(dòng)下，縣城房?jì)r(jià)從幾年前的每平米１８００元上漲至如今的每平方米４０００元左右。目前有兩家公司正在開(kāi)發(fā)高端養老地產(chǎn)酒店式公寓，其中一個(gè)項目總規劃面積３３００畝。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，國內的養老地產(chǎn)還處于起步階段，但是存在高端化傾向�！胺块_(kāi)商在住宅、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設上經(jīng)驗充足，但對養老項目的營(yíng)運還缺乏了解。不少企業(yè)有進(jìn)軍養老地產(chǎn)市場(chǎng)的意向，但對如何運作、如何盈利還沒(méi)有找準方向�！�
一些業(yè)內人士認為，高端化不僅收益不確定性大，看上去很美，可一旦進(jìn)入，就會(huì )發(fā)現問(wèn)題不少。由于其項目性質(zhì)、投資手段、運作模式、盈利方法等比普通的商業(yè)地產(chǎn)復雜，且在醫療、餐飲、商超、娛樂(lè )等多個(gè)行業(yè)投入大，因此不少項目面臨著(zhù)成本回收的重壓。此外，高端化還可能會(huì )造成養老地產(chǎn)市場(chǎng)粗放、無(wú)序增長(cháng)，而粗放增長(cháng)將會(huì )帶來(lái)盈利模式、運營(yíng)模式、重復建設等諸多方面的困局。
養老地產(chǎn)高端化直接造成這一領(lǐng)域“兩極分化”現象的出現。高端養老社區確能提供一流設施和服務(wù)，但價(jià)格高昂，只有少數人能夠承受；中低端養老社區利潤微薄，定價(jià)難，市場(chǎng)接受度低，當前民營(yíng)養老院乏人問(wèn)津的困境，可能在這類(lèi)養老社區中重現。巴馬縣長(cháng)壽研究所所長(cháng)陳進(jìn)超說(shuō)，酒店式公寓等高端化養老地產(chǎn)項目過(guò)多占據養老資源，尤其是相對較好的優(yōu)質(zhì)資源大量流向高收入人群，某種程度上講，是窮人在補貼富人，長(cháng)遠而言也不利于養老事業(yè)的發(fā)展。