雖然當前養老地產(chǎn)倍受市場(chǎng)熱捧，但業(yè)內人士始終擔憂(yōu)養老地產(chǎn)被“概念化”，成為房地產(chǎn)又一輪開(kāi)發(fā)熱潮的幌子，“養老味兒”沒(méi)有體現。受訪(fǎng)的業(yè)內人士等建議，推動(dòng)養老地產(chǎn)健康發(fā)展需從多個(gè)方面破題，在有序引導地產(chǎn)資本進(jìn)入養老領(lǐng)域的同時(shí)，應側重讓養老地產(chǎn)回歸養老本身。
堅持市場(chǎng)化導向，平衡高端與中低端市場(chǎng)。廣西壯族自治區巴馬瑤族自治縣長(cháng)壽研究所所長(cháng)陳進(jìn)超說(shuō)，養老地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，是有待穩妥開(kāi)發(fā)的“藍�！�。長(cháng)遠而言，企業(yè)不能只盯著(zhù)政府的相關(guān)補貼和優(yōu)惠政策，而應在瞄準高端人群、開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的同時(shí)，注意不同檔次市場(chǎng)之間的平衡，形成梯隊發(fā)展模式。就當下而言，適宜以高端市場(chǎng)拓展為旗幟，發(fā)揮帶動(dòng)作用，引領(lǐng)養老地產(chǎn)整體水平發(fā)展和提升，同時(shí)夯實(shí)中低端市場(chǎng)基礎，拓展養老地產(chǎn)的市場(chǎng)空間，獲得社會(huì )認同和市場(chǎng)效益雙重效果。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，國內養老地產(chǎn)的確存在高端化傾向，但畢竟處于起步階段，養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入大、回本慢，與普通商業(yè)地產(chǎn)相比，存在一定投資風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商要實(shí)現盈利難免要走高端路線(xiàn)，政府可通過(guò)政策引導使其向中低端市場(chǎng)傾斜，在土地、稅費上給予優(yōu)惠，逐步走向全面鋪開(kāi)。
防范房開(kāi)商將養老地產(chǎn)“概念化”，異化為拿地模式。一些基層國土部門(mén)工作人員認為，應規范養老地產(chǎn)用地，實(shí)行統一的招拍掛程序�？紤]到養老地產(chǎn)的部分公益性質(zhì)，對部分出讓金可適當減免，但住宅部分必須繳納正常的土地出讓金。尤其是要結合我國實(shí)際情況，在規劃、補貼、稅收等環(huán)節更多地向“平民養老”傾斜，防止有限的土地和財政資金流入市場(chǎng)化的“高端養老”領(lǐng)域。
部分工作人員認為，在對養老地產(chǎn)推行適當優(yōu)惠和扶持之外，尤其應當重視監管體系的完善。對以養老地產(chǎn)為名目進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品銷(xiāo)售乃至日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全方位監管，制定嚴格的準入標準和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍，明確獎懲措施，避免企業(yè)借助養老概念進(jìn)行變相房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。
避免短期內“趕鴨子上架湊數”，脫離市場(chǎng)需求。養老產(chǎn)業(yè)重在配套服務(wù)和持續經(jīng)營(yíng)，在養老概念下進(jìn)行簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而不注重配套設施建設和長(cháng)久運營(yíng)思維，就脫離了養老地產(chǎn)的初衷。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉說(shuō)，養老地產(chǎn)市場(chǎng)最需要的是醫療配套型的養老地產(chǎn)項目，而不是隨便在一個(gè)地段、隨便一個(gè)項目就“拉郎配”，新建、配建或改建養老地產(chǎn)項目，短期內趕鴨子上架湊數，快速增加養老床位僅僅供老人居住。
“養老地產(chǎn)難在專(zhuān)業(yè)化，目前國內一些項目的開(kāi)發(fā)和管理是完全分開(kāi)的。雖然在開(kāi)發(fā)階段有經(jīng)驗，但與后期管理的銜接難度大，最佳組合應是開(kāi)發(fā)、物業(yè)、營(yíng)運三位一體，保障養老服務(wù)的長(cháng)期質(zhì)量�！辈趟肼曊f(shuō)。
與推動(dòng)新型城鎮化戰略發(fā)展相結合。養老地產(chǎn)能夠帶動(dòng)巨額社會(huì )資本投入，相關(guān)部門(mén)在制定具體措施進(jìn)行引導扶持時(shí)，宜與當前的新型城鎮化相結合，成為推動(dòng)新型城鎮化的有力輔助手段，同時(shí)避免養老地產(chǎn)項目過(guò)度集中在一線(xiàn)城市。
國際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評審委員會(huì )常務(wù)副主任、旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成認為，他認為，養老地產(chǎn)的規模有望從2010年的近1萬(wàn)億元，提升到2020年的8萬(wàn)億元，到2030年達到22萬(wàn)億元的規模，將是城鎮化建設產(chǎn)業(yè)支持的重要選項之一。在新型城鎮化建設中，利用異地生態(tài)養老和旅游產(chǎn)業(yè)相結合的方式，既能推動(dòng)了相對落后地區的經(jīng)濟發(fā)展，也能有效的化解中心城市土地資源緊張和人口老齡化等問(wèn)題。
對養老地產(chǎn)進(jìn)行土地、資金、稅費政策的配套支持。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )養老地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )常務(wù)副主任黃毅文說(shuō)，養老地產(chǎn)涉及民政、國土、住建、規劃等多個(gè)部門(mén)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要政策扶持。他認為，養老地產(chǎn)需要長(cháng)期資金的支持，但金融體制改革拖了后腿，如果把養老地產(chǎn)證券化，就可以不單靠銀行借款，也能解決資金問(wèn)題。
養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護并重。巴馬瑤族自治縣常務(wù)副縣長(cháng)譚忠敏說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往會(huì )對所在地的生態(tài)環(huán)境造成一定影響，尤其是養老地產(chǎn)項目對環(huán)境條件的要求更加苛刻，很多項目選在遠離大城市且風(fēng)景較好的地區。所以，應堅持開(kāi)發(fā)與保護并重，促進(jìn)養老地產(chǎn)的良性發(fā)展。
引進(jìn)海外先進(jìn)養老團隊與國內地產(chǎn)商合作，逐漸形成國內特有的養老地產(chǎn)營(yíng)運模式。蔡穗聲說(shuō)，國內開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設上經(jīng)驗成熟，但對養老項目的營(yíng)運還缺乏了解，不少地產(chǎn)商都有進(jìn)軍養老地產(chǎn)市場(chǎng)的意向，但對養老地產(chǎn)如何運作、如何盈利還沒(méi)有找準方向。地產(chǎn)商不能代替專(zhuān)業(yè)的養老運營(yíng)機構，在澳大利亞這樣的機構有５０年的歷史，在國內卻基本上找不到。他認為，養老地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商建好了房子給老人住，還要提供滿(mǎn)足老人生活需求、精神需求的配套服務(wù)。換言之，發(fā)展養老地產(chǎn)，營(yíng)運比開(kāi)發(fā)更為重要。