2013年，房?jì)r(jià)從持續“高燒”到初步降溫，每個(gè)月的走勢都牽動(dòng)人心。從年初“國五條”，到地方樓市調控政策陸續出臺，時(shí)至年末，一線(xiàn)城市樓市終于初現“量?jì)r(jià)齊跌”的態(tài)勢。不過(guò)，依目前的市場(chǎng)情況判斷房?jì)r(jià)拐點(diǎn)為時(shí)尚早，對于明年房?jì)r(jià)走勢，業(yè)內也出現截然不同的兩極化預判。
漲漲漲 房?jì)r(jià)一路飆升
2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再出重拳，出臺五項政策措施，釋放堅持調控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強烈信號。
會(huì )議指出，近年來(lái)，各地區、各部門(mén)認真落實(shí)中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的決策部署，取得積極成效，投機投資性購房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢逐步平穩。住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施，對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房?jì)r(jià)特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。
在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖升溫的大背景下，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次明確表明中央調控樓市的立場(chǎng)和決心，五條極具針對性的政策指向為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控定調。業(yè)內人士分析認為，雖然這次出臺的五條政策沒(méi)有超出既有的調控框架，但中央明確釋放出的調控信號和堅定不移的調控決心對穩定市場(chǎng)預期將起到重要作用。
3月25日，首個(gè)地方版“國五條”細則正式落地�！皣鍡l”中要求對部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的重點(diǎn)城市實(shí)施價(jià)格限制，而廣州、深圳的限價(jià)相當于落實(shí)了政策的要求。
國家統計局公布的70大中城市數據顯示，今年年初，北上廣深領(lǐng)漲全國，1月深圳上漲2.2%，北京上漲2.1%，廣州上漲2%，而2月漲幅更甚，北京、廣州上漲幅度高達3.1%，上海上漲2.3%，深圳與上月持平，上漲2.2%。
3、4月份，多地“國五條”細則落地實(shí)施，市場(chǎng)成交量初現降溫。中指院的分析指出，從4月份數據來(lái)看，主要城市新房、二手房成交量顯著(zhù)下降，住宅均價(jià)環(huán)比漲幅縮小，價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數略有增加。在一線(xiàn)城市及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調整開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)策略，如延遲推盤(pán)、高開(kāi)低走、取消精裝修或用“精裝分拆”降低合同價(jià)等。
而樓市傳統旺季的“金九銀十”卻依舊漲勢不減。據國家統計局發(fā)布的數據顯示，9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有2個(gè)，持平的有3個(gè)，上漲的有65個(gè);除溫州外，其它69個(gè)城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過(guò)20%�！敖鹁拧狈�?jì)r(jià)漲勢明顯。
“銀十”也延續了“金九”的上漲勢頭。中國指數研究院發(fā)布的“百城價(jià)格指數”顯示，10月份，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來(lái)連續第17個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個(gè)百分點(diǎn)。
“金九已表現明顯，銀十樓市再爆發(fā)�！�
受供不應求因素的影響，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)居高不下;三四線(xiàn)城市則“不溫不火”，出現供應過(guò)剩及泡沫隱憂(yōu)。業(yè)內人士認為，在限購限貸的情況下，房?jì)r(jià)漲幅依然驚人;不改變看漲的預期，需求依然爆棚。
地方調控逐步趨緊
早在9月1日，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿(mǎn)20周歲的人員在市限購區域購房。9月30日，深圳市規劃國土委發(fā)布通知表示，深圳將加大普通住房土地供應力度，確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。10月11日，深圳市召開(kāi)全市房地產(chǎn)宏觀(guān)調控領(lǐng)導小組聯(lián)席會(huì )議，部署下一步房地產(chǎn)調控工作，并提出嚴格執行限貸限購政策、加大土地供應等八項穩定房?jì)r(jià)措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房貸款業(yè)務(wù)首付比例將由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示將繼續嚴格執行既定的限購等政策措施，并繼續加大普通商品房的供應量，加大保障性住房的供應量。
此外，廣東省國土資源廳召開(kāi)全省房地產(chǎn)用地管理和調控工作座談會(huì )指出，廣東省各地要以過(guò)去5年實(shí)際供地平均量為標準，保證住宅用地供應量顯著(zhù)增加，保持土地市場(chǎng)供應總體穩定。并強調廣州、深圳等一線(xiàn)城市年底必須實(shí)現10%至30%的增幅，確保未來(lái)半年內不再出現新“地王”。
在地方收緊信號漸強的同時(shí)，相關(guān)部委也頻繁發(fā)聲，釋放預期。8月下旬，住房和城鄉建設部便召集包括南京、鄭州在內的7個(gè)二線(xiàn)城市進(jìn)行座談，以了解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策，并指出，各地應采取措施保證年度房?jì)r(jià)控制目標的實(shí)現。9月下旬，國土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國土資源部門(mén)負責人表示，在穩定土地供應的同時(shí)，平抑地價(jià)信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內不再出“地王”，影響預期。金融政策方面，央行于10月16日表示，將繼續貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設和居民家庭首套自住購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定健康發(fā)展。
對此，有業(yè)內人士分析表示，9月統計局數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、南京等15個(gè)城市新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%，還有24個(gè)城市漲幅在8%至10%之間，這些城市完成年度調控任務(wù)的難度都非常大。因此，在完成控房?jì)r(jià)目標壓力下，收緊調控并不突然。
臨近年底 一線(xiàn)城市量?jì)r(jià)現下降跡象
調控高壓之下，一直是房?jì)r(jià)領(lǐng)漲者的一線(xiàn)城市，出現一絲下降跡象。
CRIC研究中心數據顯示，金九銀十傳統銷(xiāo)售旺季成色十足，大多數城市在9、10月份成交量創(chuàng )近年來(lái)新高，南京金九銀十成交181萬(wàn)平方米，較2012年同期上漲23.4%;杭州成交164.8萬(wàn)平方米，同比上漲12.9%，創(chuàng )2010年以來(lái)新高。
但是，此前一路高歌的一線(xiàn)城市卻出現下降跡象。數據顯示，北京金九銀十成交207.9萬(wàn)平方米，較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬(wàn)平方米，同比下降15.4%;深圳雖有增長(cháng)，但相對于2012年僅增長(cháng)3.7萬(wàn)平方米。
價(jià)格方面同現下降，北京房協(xié)根據市住建委網(wǎng)簽數據統計，10月單月北京新建住房簽約價(jià)為1.94萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心研究員張旭表示，北京政府對于新房的調控政策嚴格，推盤(pán)難度增大，對后市產(chǎn)生觀(guān)望，是出現下降跡象的重要原因。此外，近期地王等現象減弱，土地市場(chǎng)漸疲也進(jìn)一步影響了消費者預期。
CRIC數據顯示，10月全國53個(gè)重點(diǎn)城市土地成交總建筑面積為4032萬(wàn)平方米，同比下降33%，總成交金額為995億元，同比下降19%。從成交規�？�，僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個(gè)城市成交建筑面積同比去年有所上漲，三四線(xiàn)城市同比均有所下降。
對此，CRIC研究中心楊晨青表示，一方面是三季度以來(lái)市場(chǎng)熱度過(guò)高，引起了企業(yè)的警惕，對于競買(mǎi)熱點(diǎn)地塊更加謹慎，另一方面，國土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地計劃上做出了一定調整，盡可能少推出“準地王”地塊。
漲?跌?明年房?jì)r(jià)走勢待考
今年四季度，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市和武漢、南京等二線(xiàn)城市在內，全國已有17個(gè)城市出臺了樓市新政。多個(gè)城市從提高二套房首付比例、提高購房門(mén)檻等方面，升級了樓市調控。
12月初，任志強在發(fā)表演講時(shí)表示，這些城市出臺新的調控舉措，是“按照‘國五條’簽訂的(控制)房?jì)r(jià)上漲任務(wù)指標采取的行動(dòng)”，對當地市場(chǎng)都產(chǎn)生了一些不良影響，“如果這些政策繼續的話(huà)，明年就會(huì )暴漲”。
任志強還在微博上表示，以限制價(jià)格為目標的調控必然形成漲價(jià)的結果，調控政策必須改為以平衡供求關(guān)系為主，讓市場(chǎng)決定資源配置與價(jià)格。任志強預言，“非市場(chǎng)化的調控政策一定會(huì )改變�！�
“不要在短期之內頻繁出臺政策，這也取得了共識�！比沃緩娬f(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)長(cháng)周期的行業(yè)，如果沒(méi)有形成一個(gè)長(cháng)周期調控的話(huà)，就會(huì )造成情況惡化�！氨热缯f(shuō)養豬，需要幾個(gè)月養，如果豬沒(méi)養成，就給豬肉調控，最后老百姓就把豬殺了�！�
而在今年8、9月份，香港首富李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴一寫(xiě)字樓和廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，涉及金額約為410億港元。此舉引起地產(chǎn)大佬王石的關(guān)注，他發(fā)微博說(shuō)“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了!”
王石的話(huà)“一石激起千層浪”，李嘉誠的行為加上王石的點(diǎn)評，到底給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些啟示和暗示?一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)居高不下，有人說(shuō)這是地產(chǎn)商回歸一線(xiàn)城市、地王頻出的直接原因。
很多業(yè)內學(xué)者認為，在經(jīng)歷過(guò)兩年高速上漲之后，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)在短期內的盤(pán)整不可避免。由于絕大多數三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)及樓市相對穩定，明年全國房?jì)r(jià)的數據統計從整體上看可能不會(huì )下跌，但一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市到在明年年底前將會(huì )率先出現下行調整。
而到2015年，全國數據很可能會(huì )出現整體性下跌。今兩年各地“地王”頻現，但土地的大量出讓?zhuān)炊鴷?huì )造成供給量爆棚，對房?jì)r(jià)產(chǎn)生抑制作用;金融改革的推進(jìn)又會(huì )增加銀行存貸款成本，對房企銷(xiāo)售產(chǎn)生壓力，兩方面作用下2014年的樓市可能出現小幅下跌。但考慮到成本利潤比，這個(gè)幅度不會(huì )高于10%。