在廣東三塊萬(wàn)達地塊被政府收回、二次出讓又被萬(wàn)達競得后，廣西柳州萬(wàn)達地塊也上演了類(lèi)似的“失而復得”，就連價(jià)格都與第一次出讓時(shí)相同。
對比柳州萬(wàn)達地塊的兩次出讓公告可以發(fā)現，其中有關(guān)“IMAX入駐”這樣的“量身定制”條款最終被刪除。盡管萬(wàn)達最終仍能實(shí)現“逆襲”，但其拿地模式正在遭受越來(lái)越大的挑戰。
柳州“拷貝”廣東
柳州市國土資源局最新的一期土地出讓成果公告顯示，大連萬(wàn)達以8.46億元的價(jià)格獲得了柳州市東環(huán)路東側的P(2013)27地塊。
這一價(jià)格與第一次出讓時(shí)相同。今年9月22日，該地塊“眾望所歸”被大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以8.46億元總價(jià)收入囊中，這一價(jià)格也是該地塊出讓的底價(jià)。不過(guò)在11月初，柳州市國土局掛出了重新出讓的公告。
為何將土地收回并重新出讓?zhuān)繉Υ�，柳州市國土局相關(guān)人士對記者表示，柳州萬(wàn)達地塊二次掛牌出讓系參照廣東的做法進(jìn)行的整改，原因與廣東是一樣的。
在柳州之前，包括廣東東莞厚街鎮萬(wàn)達地塊、廣州蘿崗區地塊和湛江經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區地塊均經(jīng)歷了這樣一個(gè)“失而復得”的過(guò)程。
12月4日，湛江開(kāi)發(fā)區萬(wàn)達廣場(chǎng)投資有限公司以6.6668億元的價(jià)格將湛江經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區PGC2013004地塊重新奪回。
緊接著(zhù)的12月5日下午，“回爐”出讓的廣州蘿崗區科學(xué)城KXC-K3-1地塊再度公開(kāi)拍賣(mài)。在沒(méi)有競爭對手的情況下，該地塊由廣州蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司以8.3億元的底價(jià)奪得。
12月6日，根據東莞土地市場(chǎng)消息，一編號為2013WG072位于厚街鎮珊美村、寶屯村地塊網(wǎng)上開(kāi)拍。經(jīng)過(guò)1家公司1輪報價(jià)，最終大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司直接加價(jià)1.08億元收入囊中，成交總價(jià)143480萬(wàn)元。
“我們這邊也是學(xué)別人，別人怎么改我們就怎么改。我們是參照別人進(jìn)行的自改�！鄙鲜隽菔袊辆秩耸繉Ρ緢蟊硎�。
刪除“前置條件”
對比柳州萬(wàn)達地塊兩次出讓公告的最大變化不難發(fā)現，第一次出讓公告中要求的“自持地上建筑面積不少于8000平方米的IMAX影城，包括一個(gè)IMAX影廳競買(mǎi)人在報名申請時(shí)須提交IMAX出具的入駐承諾函原件”被刪除掉。
而此前包括廣州蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)地塊、湛江萬(wàn)達廣場(chǎng)地塊和東莞厚街萬(wàn)達地塊的兩次出讓公告中，最大的變化也正是刪除了有關(guān)“IMAX入駐”的條款。
IMAX在華最大戰略合作伙伴為萬(wàn)達院線(xiàn)，雙方早在2011年就達成戰略合作。
“這種條件，行業(yè)內一看就是為萬(wàn)達量身設置的，又要求商業(yè)地產(chǎn)，又在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX入駐意向，除了萬(wàn)達，還能有誰(shuí)？”一位業(yè)內人士說(shuō)，這種量身定制的方式一直都有。
這樣的“前置”條件違背了市場(chǎng)公平競爭的法則，不僅引起了其他企業(yè)的不滿(mǎn)，也引發(fā)了國土資源部的關(guān)注。根據廣東媒體援引省國土資源廳方面的說(shuō)法，取消成交是國土資源部審查的結果，省廳并未參與。
此間還有其他媒體報道稱(chēng)，廣東省國土資源廳相關(guān)負責人稱(chēng)，國土資源部監測到萬(wàn)達在廣東的部分拿地項目涉嫌“前置條件”、“壟斷拿地”。昨日記者多次致電廣東國土廳負責人士，但電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。
“逆襲”毫無(wú)懸念
盡管多幅地塊被收回，但在二次出讓中，萬(wàn)達同樣沒(méi)有任何懸念地將這些地塊收入囊中。除了廣州蘿崗地塊加價(jià)1億外，東莞厚街、湛江、柳州地塊拿地價(jià)格均與第一次一樣，這也讓外界聯(lián)想，這樣的整改可能就是“走過(guò)場(chǎng)”，萬(wàn)達重新收回這些地塊早在意料之中。
一方面，由于萬(wàn)達前期已經(jīng)投入了很多人力物力，其他開(kāi)發(fā)商要參與這些地塊的“二次競爭”非常難。以廣州蘿崗地塊為例，該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費用為1.45億元，競得人須在簽訂合同后30日內繳交該價(jià)款。這意味著(zhù)如果是萬(wàn)達之外的企業(yè)拿到該地塊，光成本就比萬(wàn)達多出1.45億，劣勢相當明顯。
本報記者此前在現場(chǎng)看到，在蘿崗地塊被收回并準備二次出讓期間，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建筑材料的重型貨車(chē)絡(luò )繹不絕，各個(gè)片區均有大量工人正在施工，而接下來(lái)還將招聘更多的工人，展示中心的工作人員仍在向到訪(fǎng)客戶(hù)推介萬(wàn)達廣場(chǎng)的產(chǎn)品。
另一方面，即便刪除了“IMAX”這樣的前置條件，但其他一些條件和要求也基本上只有萬(wàn)達才能做到。例如，廣州蘿崗地塊在二次出讓公告中仍要求買(mǎi)家“6個(gè)月內動(dòng)工(打樁)建設，24個(gè)月內必須竣工并投入使用”。
柳州萬(wàn)達地塊的二次公告也提出，競買(mǎi)人需持有商業(yè)及配套設施面積不少于170000平方米，其中地上商業(yè)建筑面積不少于85000平方米，地下商業(yè)及配套設施面積不少于84000平方米(含商業(yè)面積、配套用房及停車(chē)位面積)；自持旅館(五星級酒店)建筑面積不少于35000平方米，該旅館配套床位可滿(mǎn)足500個(gè)；自持地上商業(yè)建筑應配套建設面積不少于8000平方米的影城。
以上對于競買(mǎi)人“快買(mǎi)快干快竣工”以及開(kāi)發(fā)能力“強而全”的要求，正是萬(wàn)達的拿手好戲。
爭議“萬(wàn)達模式”
研究萬(wàn)達的拿地模式不難發(fā)現，萬(wàn)達拿地均在掛牌前期與地方政府達成共識，競拍日均幾乎以底價(jià)拿地，溢價(jià)率很低。
例如，今年5月召開(kāi)的柳州重點(diǎn)招商項目推進(jìn)情況匯報會(huì )顯示，“通過(guò)一系列對接洽談，目前已有大連萬(wàn)達、深圳海岸集團等6個(gè)強優(yōu)企業(yè)與柳州市達成投資意向”。
其中，柳州萬(wàn)達廣場(chǎng)選址于東環(huán)大道，擬建設集購物、餐飲、文化、體育、娛樂(lè )等多種業(yè)態(tài)的“一站式
”綜合體。建成后，預計將提供8000個(gè)就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生近億元稅收�！澳壳�，項目正處于征地拆遷階段�！�
今年3月4日的《湛江日報》則報道，昨日上午(3月3日)，市主要領(lǐng)導在京拜訪(fǎng)了萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林。雙方就如何加快推進(jìn)湛江萬(wàn)達廣場(chǎng)建設進(jìn)行了交流探討，并初步明確項目力爭7月動(dòng)工，2015年開(kāi)業(yè)迎客。
在這種前期達成共識的基礎上，萬(wàn)達的拿地大多是以低價(jià)、底價(jià)競得。例如在前述四幅“逆襲”地塊的第一次出讓中，廣州地塊7.3億，底價(jià)7.2億；湛江地塊6.7億，底價(jià)6.2億；東莞地塊14.35億，溢價(jià)8.14%；柳州地塊8.46億，底價(jià)8.46億。
不過(guò)，一個(gè)巴掌拍不響。萬(wàn)達之所以能夠低價(jià)拿地，除了萬(wàn)達自身的運作，地方政府的需求更為關(guān)鍵。萬(wàn)達所拿地塊大多位于近郊區，這些地塊也是地方政府近期重點(diǎn)發(fā)展的區域。
資料顯示，萬(wàn)達這家年收入1400億元的巨型企業(yè)擁有且已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)79座、五星級酒店45家、電影屏幕6000塊。上世紀90年代因為投身足球而揚名立萬(wàn)的萬(wàn)達目前已成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭品牌。
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌說(shuō)，對地方政府來(lái)說(shuō)，引進(jìn)萬(wàn)達這樣的知名企業(yè)可以帶動(dòng)區域經(jīng)濟發(fā)展，但通過(guò)市場(chǎng)競爭的話(huà)價(jià)格就比較高，萬(wàn)達未必愿意來(lái)，所以地方政府就愿意犧牲地價(jià)方面的利益。
龍斌還表示，一旦萬(wàn)達進(jìn)入后，就可以迅速提升周邊土地的價(jià)值。這樣一來(lái)，地方政府與萬(wàn)達就實(shí)現了共贏(yíng)。
在這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)達自然擁有更多的話(huà)語(yǔ)權。記者梳理各地媒體報道發(fā)現，很多地方政府大員都爭著(zhù)赴北京拜訪(fǎng)王健林。對一些規模不大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，爭取萬(wàn)達落戶(hù)，也是提升城市形象、增強招商引資吸引力的重要籌碼。
因此不難理解，為了吸引萬(wàn)達落戶(hù)，地方政府往往會(huì )主動(dòng)為萬(wàn)達“量身定制”設置了很多競買(mǎi)人的條件，例如規定“影院至少有一個(gè)廳作為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX”這樣的苛刻條件，這樣的掛牌出讓也讓外界質(zhì)疑為“蘿卜出讓”。
龍斌認為，此次各地萬(wàn)達地塊出讓風(fēng)波并不會(huì )對萬(wàn)達產(chǎn)生太大的影響，但市場(chǎng)競爭應該是公平競爭、程序公正，“關(guān)鍵在于規則，規則如果不公平，大家肯定會(huì )有質(zhì)疑�！�