現在的樓市，一方面是一、二線(xiàn)城市的供不應求，房?jì)r(jià)居高不下，地王頻出，地產(chǎn)商拿地的熱情也很高。而截然不同的是，三、四線(xiàn)城市的供遠遠大與求，房子有時(shí)候打折都賣(mài)不出去，這也是另外一種泡沫。那么，明年的一些市場(chǎng)化手段能夠消化這兩種泡沫嗎?明年的房?jì)r(jià)會(huì )怎么走?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)，明年會(huì )漲多少?各大城市的房?jì)r(jià)將會(huì )怎么走?

　　王健林：一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)至少在十年到二十年內還是會(huì )上漲

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　十五到二十年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )萎縮。為什么?城鎮化率到75%，而且從世界房地產(chǎn)的規律來(lái)看，這些所有的工業(yè)化國家、發(fā)達國家，都是差不多城鎮化率到80%，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始萎縮。所以我是說(shuō)，現在大規模、快周轉，中國房地產(chǎn)目前的這種普遍模式，十五到二十年以后肯定就不行了，就萎縮了。那時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)是有的，幾百年以后還會(huì )有，但是量會(huì )很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的開(kāi)發(fā)也少了。我只是說(shuō)這個(gè)區域。

　　現代房地產(chǎn)公司的模式，普通就是一個(gè)叫做大規模、快周轉，就是規模大，規模越做越大，一年幾千萬(wàn)平米，一千、兩千億，甚至我們估計再過(guò)幾年三、五千億銷(xiāo)售都會(huì )有�？熘苻D，就是不停的拿地，不停的再買(mǎi)地，再投資，就是這種模式。所以我覺(jué)得這種模式，可能十五年前后，也可能快一點(diǎn)兒十多年，也可能慢一點(diǎn)兒二十年，這個(gè)模式肯定是走不通的，所以將來(lái)就是往細了來(lái)做。房地產(chǎn)會(huì )有，但是不會(huì )現在每一年平均全國城鎮，十五到二十億平米，這個(gè)量是沒(méi)有了�？赡苣莻�(gè)時(shí)候全國城鎮新開(kāi)發(fā)的量，可能一億、兩億平米，大量是存量房，所以房地產(chǎn)公司的數量要大幅度地削減。到那個(gè)時(shí)候，房?jì)r(jià)就有風(fēng)險了，飽和以后，房?jì)r(jià)就會(huì )有風(fēng)險。就會(huì )呈現出來(lái)像倫敦、美國、香港的模式，幾年上去，又跌下來(lái)�？赡芙�(jīng)濟好一點(diǎn)兒，又上去、又下來(lái)，就是波浪式的規律了，不會(huì )像現在這樣持續緩慢增長(cháng)。

　　你要這么看，放在一個(gè)二十年，十年的時(shí)間段來(lái)看，它的房?jì)r(jià)還是在往上走。比如說(shuō)倫敦，二十年前和二十年的今天還是往上走。但是在二十年當中，出現了好幾次的波浪式的運動(dòng)規律，一下上去、下來(lái)30%，再又漲上去了，房?jì)r(jià)是跳水式的這種現象會(huì )出現。

　　我相信這會(huì )成為今后相當長(cháng)時(shí)間里的一種規律，中國房?jì)r(jià)的一種規律。不完全是北上廣深，包括像杭州，南京，就是大概中國有那么十個(gè)、八個(gè)城市，不管叫一線(xiàn)，還是叫二線(xiàn)也好，這一部分城市，可能包括成都，都會(huì )處在一個(gè)長(cháng)時(shí)期的供不應求的狀況，至少是十年到二十年，供不應求的這種狀態(tài)，房?jì)r(jià)還會(huì )漲。如果就以這些城市來(lái)看，我自己一個(gè)判斷，至少十年到二十年內還是要上漲的。

　　劉戈：一線(xiàn)城市的如果不進(jìn)行調控 房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度慢不下來(lái)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我仔細看了一下，上個(gè)月70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)�；�本上趨勢一個(gè)是和GDP總量的話(huà)正相關(guān)，一個(gè)是和地區影響力正相關(guān)，一個(gè)是和發(fā)展潛力正相關(guān)，那么這三個(gè)正相關(guān)加起來(lái)一看，和王總說(shuō)的是一個(gè)結論。也就是說(shuō)，這些大城市由于他們的GDP，他們的地區影響力和發(fā)展潛力是最強的，明面兒就擺在這個(gè)地方。

　　人是怎么流動(dòng)的呢?哪個(gè)地方有工作，會(huì )向哪個(gè)地方去流動(dòng)。所以這些大城市人口進(jìn)入的速度還是在不斷地增長(cháng)，再加上這種預期，就是這些大城市過(guò)去這么多年來(lái)一直在增長(cháng)。所以這些大城市如果不進(jìn)行調控，按照自然的發(fā)展，它的增長(cháng)速度還是慢不下來(lái)。

　　王健林：調控最大的問(wèn)題就是一個(gè)地方發(fā)燒 全部都吃一樣的藥

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　中國其實(shí)過(guò)去最大的問(wèn)題就是一刀切，一個(gè)地方發(fā)燒，全部都吃藥，或者說(shuō)一個(gè)地方得病，全部都吃一樣的藥�，F在其實(shí)大家看來(lái)越來(lái)越清楚，可惜這個(gè)教訓，可惜這個(gè)結論，是花了十幾年的時(shí)間才得出來(lái)的。比方說(shuō)北上廣深杭，這些城市應該用一種方法，那就是要持續調整、限購、限貸，這是不能放松的，否則房?jì)r(jià)會(huì )飆升。那么其他的可以說(shuō)，我覺(jué)得可以完全放棄調控。很多城市現在不是房?jì)r(jià)漲的問(wèn)題，而是房地產(chǎn)的風(fēng)險的問(wèn)題，特別是像一些西部、中西部的三、四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)遠遠供大于求。

　　對于我們，比方說(shuō)，覺(jué)得這個(gè)地方風(fēng)險偏大，我們就不進(jìn)，我們是可以有選擇的。但是作為地方政府，對于整個(gè)中國政府，對于這種毛病的解決是應該拿出辦法的。

　　王健林：中央政府對樓市泡沫的消除不是采取扎針式　而是采取一種捏著(zhù)放氣的辦法

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　現在談拐點(diǎn)為時(shí)尚早，現在他可能是滯漲，它就是基本上不漲了，或者是漲得非常緩慢，這個(gè)現象是有的，但是說(shuō)就出現拐點(diǎn)，就崩盤(pán)，一直往下走，這個(gè)可能性還是小的。為什么?第一，現在中國的新型城鎮化，主要就是要打造中、小城市，就是地級市和縣級市，使人口、財富向這種城市流入，把更多農民解放出來(lái)，不是進(jìn)大城市，不是進(jìn)成都、杭州、北京、上海，而是進(jìn)了地級市和縣級市，所以從政策導向上，還是把人口、財富向這邊集中帶，這個(gè)還可以支撐一段時(shí)間。

　　第二，就是這些地方，雖然房子供大于求了。但是畢竟中國經(jīng)濟現在還有7%的增長(cháng)，人們的財富也在適度增加，所以一下子崩盤(pán)的可能性也不大。第三，我們中央政府非常清楚地知道，中國現在房地產(chǎn)這種泡沫的現象，那么對這種泡沫的消除，不能采取扎針式，看到一個(gè)泡沫一針扎，破了，那完了，那就對實(shí)體經(jīng)濟傷害太大，而是采取一種捏著(zhù)放氣的辦法。比方說(shuō)限制它的負債，限制它的土地供應，讓市場(chǎng)長(cháng)時(shí)間慢慢來(lái)消化。這三個(gè)原因結合在一起，所以我斷定崩盤(pán)，或者說(shuō)另一個(gè)拐點(diǎn)出現，可能性是不大。

　　對于房地產(chǎn)稅，在三、五年前我就說(shuō)過(guò)，房產(chǎn)稅解決不了房?jì)r(jià)。房產(chǎn)稅是一個(gè)長(cháng)效機制，現在房產(chǎn)稅的征收力度不大。因為中國人買(mǎi)的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府了。在這個(gè)時(shí)候，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每個(gè)月幾百塊錢(qián)的稅，可能那就比較重了。房地產(chǎn)稅核心問(wèn)題是兩個(gè)方面，一增加投資、投機者的持有成本;二，更重要目標不是這個(gè)，是為地方財政尋找到一個(gè)廣泛的、持續的財源，使他不再依賴(lài)土地財政，而且后一個(gè)是主要目的，因為西方的城市，至少50%，高的地方有70%的收入是來(lái)自于房地產(chǎn)稅，持續不斷的稅收。

　　劉戈：房地產(chǎn)稅會(huì )對大城市的樓市產(chǎn)生一定影響

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現在可以賣(mài)地，以后很多政府，尤其是一些中小城市的。對于房地產(chǎn)稅，我覺(jué)得在一定程度上，尤其在大城市還是有作用的。就是說(shuō)，在一定程度上的話(huà)，讓那些純粹的、有幾十套，幾百套這樣的一些的人。他們的手里頭持有成本升高了以后，會(huì )拋出一些房產(chǎn)。這個(gè)量在大城市、在特大城市，還是比較大的。所以在一定程度上，會(huì )影響大家對樓市的判斷，尤其是除了對于樓市本身的影響，有更多的是對預期的影響。

　　王健林：現在我們建的大量保障房小區 在十年、二十年以后很可能會(huì )成為未來(lái)的貧民窟

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　保障房，這是抓對了。保障房如果抓得好，達到一定比例的時(shí)候，30%或者說(shuō)更多一點(diǎn)兒，那是完全能夠抑制房?jì)r(jià)，和保障中、低甚至其他一些人住房需求的，這是對的，但是我不主張大規模地建設保障房小區。

　　其實(shí)我在海外有房地產(chǎn)投資，我在倫敦的黃金地段，白金漢宮旁邊，泰晤士河旁邊，取得了一個(gè)豪華公寓的開(kāi)發(fā)權，包括酒店，居然要配建5%的保障房。倫敦就是根據區域，有的區域是20%，有的區域10%，最核心這種黃金地段的要配建5%，那他現在的保障房占市場(chǎng)的總面積，大概只有三分之一。但是在總量看，馬德里、倫敦的巴黎，保障房的總量和市場(chǎng)的總量基本上是一半對一半。那完成以后，可能不需要這么大量，他的保障房在所有小區里走配建模式，這能夠防止今后若干年后出現新的貧民窟。第二，現在單純地建保障房，政府因為財力所限，一定是把配套最差，道路最遠，土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建，這個(gè)地要能賣(mài)得出去，一定是要過(guò)得去，至少道路要通了，水、電、煤氣要通了，才能形成市場(chǎng)上的土地。那么這種來(lái)建配套保障房，保障房也不會(huì )太差。所以我覺(jué)得現在大量建保障房小區，十年、二十年以后，很可能相當一部分會(huì )成為未來(lái)的貧民窟。

　　劉戈：很多保障房建在偏遠的地方　不能夠形成有效住址

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　像王總剛才說(shuō)的那些，就是很多保障房現在建在郊區，很偏遠的地方，不配套的這些地方，建了保障房小區，但是不能夠形成住址，很多人有了這個(gè)房子，最后還是擠在城里面，那么最后這個(gè)房子的效用，就大打了折扣。