■2013財經(jīng)熱詞之七：冰火房地產(chǎn)

　　2014年的房?jì)r(jià)是繼續冰火兩重天，還是泡沫破滅，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣，房?jì)r(jià)走勢仍在云山霧罩中。

趙乃育/繪

　　2013年，“日光盤(pán)”、“地王”等現象屢見(jiàn)不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房?jì)r(jià)猶如股市般慘跌。因此，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照是：一邊是一線(xiàn)城市連續20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶?zhuān)�一面卻是無(wú)人問(wèn)津。
　　即將到來(lái)的2014年，房?jì)r(jià)走向何方？

　　雙城記：忙著(zhù)接生意和忙著(zhù)找生意

　　這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一個(gè)忙著(zhù)接待購房者，而另一個(gè)則在忙著(zhù)尋找購房者。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人作為連接市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的橋梁，他們的生活從另一面反映了當今的市場(chǎng)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱不均，因此對于他們而言，雖然在不同城市做著(zhù)幾乎同樣多的工作，但是卻過(guò)著(zhù)截然不同的2013。
　　晚上9點(diǎn)，北京鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)區一家門(mén)店的會(huì )客廳里，置業(yè)顧問(wèn)李麗正在與客戶(hù)小聲交談，她的手機攥在手里，隔幾分鐘響一次。玻璃茶幾上的紙杯冒著(zhù)熱氣，墻角的飲水機邊擺著(zhù)十幾個(gè)各式各樣的水杯。旁邊前臺坐著(zhù)她的三位同事，正在輪流接電話(huà)。里面套間的三排工位上也坐滿(mǎn)了人，各自在忙碌自己的事情。
　　李麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在這個(gè)門(mén)店排名第一，忙碌已成為她2013年的生活常態(tài)。剛送走客戶(hù)的她，在飲水機上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然后轉身從衣柜里拿出羽絨服，邊走邊穿的同時(shí)掏出手機開(kāi)始撥號。
　　“今天得去一個(gè)業(yè)主家取鑰匙�！崩铥愓f(shuō)，這套房在兩個(gè)月前簽約，是附近羅馬家園小區一套54平方米的一居室，原業(yè)主以272萬(wàn)元的價(jià)格轉手賣(mài)出，今天是三方約定的最后交接時(shí)間。
　　巧合的是，剛才在門(mén)店與她交談的這位客戶(hù)，在同一個(gè)小區也有一套房子正想出手，面積51平方米，報價(jià)也是272萬(wàn)元。李麗說(shuō)，“最近房?jì)r(jià)還在漲，算下來(lái)之前那套房子從簽約到現在已經(jīng)漲了10萬(wàn)左右�！�
　　工作的忙碌，為她帶來(lái)的是更為實(shí)際的回報。李麗說(shuō)，目前為止今年她已經(jīng)可以拿到至少23萬(wàn)元的銷(xiāo)售提成，“是稅后的，逐月結算，就是稅多了點(diǎn)”。她還說(shuō)，其他門(mén)店的同事，還有人今年可以拿到超百萬(wàn)的提成。
　　與李麗不同，在中國另外一端的谷建光卻一臉愁容。谷建光是溫州天浩置業(yè)有限公司世貿店銷(xiāo)售經(jīng)理，對他來(lái)說(shuō)，2013年的樓市不是在“燃燒”，而是在“冷卻”。
　　8日下午5點(diǎn)半，溫州天浩置業(yè)一家門(mén)市工作人員已經(jīng)開(kāi)始準備下班。而此時(shí)一看房者推門(mén)而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢(xún)問(wèn)，忘記了已到下班時(shí)間。
　　谷建光說(shuō)，溫州房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月連續下降，在購房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理下，每日登門(mén)詢(xún)價(jià)、了解合適房源的客戶(hù)從過(guò)去的5、6人下降到3、4人，減少了30%左右。
　　“現在不光是我們沒(méi)活做，就連買(mǎi)賣(mài)雙方的主動(dòng)權都掉了個(gè)兒�！惫冉ü庹f(shuō)，過(guò)去賣(mài)家很牛，從沒(méi)有討價(jià)還價(jià)一說(shuō)，甚至還經(jīng)常隨意“跳價(jià)”，但現在卻相反，買(mǎi)家開(kāi)始牛起來(lái)。
　　谷建光說(shuō)，雖然現在顯得空余時(shí)間多了，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍。溫州樓市縮水前，我的工作蠻輕松，一天只帶一兩個(gè)客戶(hù)去看房�，F在由于成交量大幅下降，同行競爭又很激烈，我一天要帶三四個(gè)客戶(hù)看房，而且約客戶(hù)看房越來(lái)越難。過(guò)去只需隔3天和房東電話(huà)溝通一次，詢(xún)問(wèn)有無(wú)降價(jià)考慮，現在半天就得打一個(gè)電話(huà)。特別是我還要花很多精力幫助買(mǎi)家分析市場(chǎng)，告訴他現在樓市已經(jīng)成功“筑底”，引導他“該出手時(shí)就出手”。
　　這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌；而不同的是，一個(gè)忙著(zhù)接待購房者，而另一個(gè)則在忙著(zhù)尋找購房者。

　　房?jì)r(jià)分化明顯：冰與火

　　市場(chǎng)分化是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現的重要方面�，F在房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別鐵板一塊的格局，全面分化。不同級別、不同類(lèi)型的城市均有分化。

　　一套90平方米的住宅，一年間整整漲了200萬(wàn)元，這是發(fā)生在北京的真實(shí)故事。2013年初李響在中信城購入一套92平方米的住房，購入時(shí)房?jì)r(jià)已比2012年底第一次看房時(shí)的450萬(wàn)跳價(jià)60萬(wàn)元漲至510萬(wàn)元，誰(shuí)知僅在李響購入后一個(gè)月，房?jì)r(jià)便直線(xiàn)上漲至620萬(wàn)元。而就在前幾天，又有中介打電話(huà)給李響，希望他能以720萬(wàn)元的價(jià)格出手。
　　在李響的房子不斷漲價(jià)的同時(shí)，溫州房?jì)r(jià)卻慘遭“腰斬”。幾個(gè)月前，國家統計局公布全國70個(gè)城市房?jì)r(jià)中，在一線(xiàn)城市同比漲幅全面超過(guò)20%的同時(shí)，唯獨溫州卻應聲下跌，“只漲不跌”的溫州一時(shí)間成為“腰斬”、“縮水一半”的代名詞。
　　溫州市正合房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司董事長(cháng)陳鴻對此分析稱(chēng)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)此輪跟風(fēng)降價(jià)的主要原因是開(kāi)發(fā)商和房東們普遍存在“逃跑心理”。在債務(wù)危機的影響下，誰(shuí)也不敢提價(jià)，能將房子盡快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。
　　值得注意的是，債務(wù)危機的影響可能只是其中一方面，除溫州外，鄂爾多斯、東營(yíng)、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房?jì)r(jià)大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”頻現。
　　對此，住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(cháng)趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，市場(chǎng)分化是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現的重要方面。他認為，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別鐵板一塊的格局，全面分化�！安煌�級別、不同類(lèi)型的城市均有分化�！�
　　的確，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房產(chǎn)年度峰會(huì )就指出，從一線(xiàn)城市來(lái)看，今年房?jì)r(jià)同比漲幅超過(guò)20%；從70個(gè)大中城市來(lái)看，其平均漲幅不到10%；而從全國657個(gè)城市來(lái)看，房?jì)r(jià)同比上漲僅不到5%，甚至還有一些城市的房?jì)r(jià)是下跌的。
　　對此，中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》也作出相似判斷，2012至2013年，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，三四線(xiàn)城市出現結構分化。
　　趙路興認為，造成分化的主要原因在于，在城鎮化進(jìn)程中不同城市創(chuàng )造的就業(yè)崗位數量以及吸引力不同。我國城市對人口沒(méi)有做到層層截留，中小城市本應起到吸納人口的作用，但我國現階段實(shí)際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態(tài)平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規模越大，經(jīng)濟發(fā)展越好，就業(yè)崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進(jìn)一步加劇。
　　秦虹表示，市場(chǎng)分化格局背后的原因是，大城市特別是一線(xiàn)城市人口集中的速度非常明顯。北京統計局公布的北京市新增就業(yè)人數顯示，2007年到2012年北京每年新增就業(yè)人數穩步增長(cháng)，2012年是44萬(wàn)，今年1到6月份北京新增就業(yè)人數已經(jīng)達到41萬(wàn)。
　　除城市對人口吸引力不同外，趙路興還認為房產(chǎn)的投資功能是支撐房?jì)r(jià)分化的另一因素。他表示，由于房地產(chǎn)資本、資產(chǎn)屬性突出，投資特征明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房?jì)r(jià)的漲跌幅度�！氨M管經(jīng)過(guò)‘國五條’等行政性政策的壓制，但一線(xiàn)城市與省會(huì )城市等重點(diǎn)城市中投資性需求仍難以完全清除，強需求產(chǎn)生的高房?jì)r(jià)預期支撐著(zhù)房?jì)r(jià)不斷上漲。

　　加碼或放松：調控不再一刀切

　　在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的同時(shí)，調控政策也不再是之前的“一刀切”，這一點(diǎn)在最新一輪的各地對房地產(chǎn)調控上已明確顯現。

　　受房?jì)r(jià)上漲壓力的影響，四個(gè)一線(xiàn)城市紛紛收緊調控，并蔓延至部分二線(xiàn)城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門(mén)、南京、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個(gè)城市均已“加碼”調控。與之相對的是，徐州卻傳出“限購”放松的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調控，標志著(zhù)樓市調控已呈現分化趨勢。

　　2014房?jì)r(jià)：云山霧罩中

　　房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制在2014年出臺的預期加強；房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨重要變數。

　　2014年的房?jì)r(jià)走勢如何，冰與火會(huì )否持續，泡沫會(huì )否破滅？進(jìn)入年底，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢眾說(shuō)紛紜，觀(guān)點(diǎn)不一。
　　總體看來(lái)，影響2014年房?jì)r(jià)的因素主要有兩條：一是調控方式，二是資金面。
　　由于限貸限購等行政手段多次運用后不見(jiàn)效果，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制在2014年出臺的預期加強。
　　中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，以往的住房市場(chǎng)調控存在兩大教訓，一是過(guò)于排斥市場(chǎng)投資投機，單純地認為投資投機將推高房?jì)r(jià)激化矛盾，而忽視了住房投資投機起到溝通當前與未來(lái)需求橋梁的作用。過(guò)于高估政府管控房?jì)r(jià)的能力，而忽視了市場(chǎng)調節機制本身作用的發(fā)揮。事實(shí)證明，政府難以有效管控房?jì)r(jià)，未來(lái)平抑房?jì)r(jià)調節供求還需要更多地依賴(lài)市場(chǎng)機制作用。
　　因此，倪鵬飛認為，未來(lái)中國住房政策取向應弱化行政管控，使市場(chǎng)機制能夠充分發(fā)揮作用，通過(guò)深化市場(chǎng)改革，最大限度改善居民實(shí)際住房條件。具體概括為，建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調節、政府監控的市場(chǎng)架構。
　　“對于一線(xiàn)城市等上漲過(guò)快的城市，短期內仍應使用行政手段進(jìn)行調控。而中小城市則應以經(jīng)濟手段為主，略有管制即可�！壁w路興表示，抑制樓市投資投機性將長(cháng)期不放松。短期內，“限購、限貸”等措施不會(huì )退出，而目前來(lái)看，樓市急需的是房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等長(cháng)效機制的建立，以對樓市預期形成較好管理。
　　除調控影響外，對房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨著(zhù)重要變數。
　　日前，美聯(lián)儲宣布從明年1月起，將每月850億美元的購債規�？s減100億美元至每月750億美元。美聯(lián)儲重申，只要失業(yè)率處于6.5%之上，并且通脹預期不超過(guò)2.5%，將繼續把聯(lián)邦基金利率保持在零至0.25%的超低區間。
　　著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠認為，美聯(lián)儲退出QE有可能把中國房地產(chǎn)打回原形。馬光遠表示，美聯(lián)儲如果退出量化寬松政策，多年以來(lái)靠潛伏的國際資本支撐的中國高房?jì)r(jià)將迎來(lái)真正的重擊。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，一旦QE退出將給房企海外融資帶來(lái)很大難度，這將導致房企的融資成本和匯率風(fēng)險大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房產(chǎn)以應對流動(dòng)性危機，而大量賣(mài)房就會(huì )增加市場(chǎng)供給，從而迫使房地產(chǎn)價(jià)格下降。
　　國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平認為，從近兩月月度投資來(lái)看，投資和總投資增速下滑較快，而對應的利率卻在明顯上升。他認為，2014年將會(huì )延續2013年的情形，資金利率水平很難有明顯下降，這就意味著(zhù)，即使2014年仍然對房地產(chǎn)采取容忍態(tài)度，房地產(chǎn)依然會(huì )面臨高資金成本，甚至會(huì )在資金成本的壓力下，造成供給緊縮。
　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強則表示，中國房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的泡沫。但2014年總體房?jì)r(jià)增幅將趨緩�！拔覀兛�2014年，總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說(shuō)具體區間，則有可能從兩位數降到一位數�！�

[熱詞點(diǎn)擊]TOP12 冰火房地產(chǎn)

　　2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的特點(diǎn)便是“漲”與“跌”的共存，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲高燒難退，三四線(xiàn)城市“鬼城”、“鬼樓”頻現，透出陣陣寒意。冰與火成為2013房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好詮釋。
　　日前，“房”字被評為2013年度國內熱字第一名，佐證了2013“房”市之熱。但隨著(zhù)房地產(chǎn)調控方式的轉變以及資金面的變化，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將以怎樣的面貌呈現，值得期待。