盡管短期內房地產(chǎn)調控政策基調難有重大改變，但從長(cháng)遠來(lái)看，樓市調控思路已經(jīng)出現變化。過(guò)去的調控主要依賴(lài)“堵”的方法，現在是以疏為主，疏堵結合，立足于市場(chǎng)供應端，通過(guò)加快供應來(lái)緩解龐大的市場(chǎng)需求。隨著(zhù)調控長(cháng)效機制的逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢將趨平穩。
隨著(zhù)年末一系列重大會(huì )議的召開(kāi)，未來(lái)宏觀(guān)政策走勢逐漸明晰。作為宏觀(guān)經(jīng)濟重要支柱之一的房地產(chǎn)，也將迎來(lái)政策變局。多數專(zhuān)家認為，盡管短期內房地產(chǎn)調控政策基調難有重大改變，但從長(cháng)遠來(lái)看，樓市調控思路已經(jīng)出現變化。
未來(lái)的房地產(chǎn)調控思路正從此前的控需求轉向增供給，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，新的市場(chǎng)供應體系將在未來(lái)幾年確立。多家研究機構認為，按照上述思路，帶有半市場(chǎng)化性質(zhì)的經(jīng)適房和限價(jià)房，未來(lái)很可能淡出市場(chǎng)。
就房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢而言，專(zhuān)家強調，短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢以穩為主，房?jì)r(jià)將迎來(lái)低速增長(cháng)期。
調控思路謀轉向
年末召開(kāi)的中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，過(guò)去的調控主要依賴(lài)限購、限貸、限價(jià)等“堵”的方法，來(lái)遏制旺盛的購買(mǎi)需求及投資動(dòng)能，現在是以疏為主，疏堵結合，調控思路發(fā)生了變化。
所謂“疏”，主要指立足于市場(chǎng)供應端，通過(guò)加快供應來(lái)緩解龐大的市場(chǎng)需求。分析人士認為，新型城鎮化進(jìn)程的推進(jìn)，還將引致大量購房需求，未來(lái)一段時(shí)間內，加強供應將是政策主要立足點(diǎn)。
此前高層指出，將建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。今后的房地產(chǎn)建設中，要以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求。
顧云昌表示，未來(lái)的保障房?jì)r(jià)格由政府決定，商品房?jì)r(jià)格則由市場(chǎng)決定。
按照顧云昌的觀(guān)點(diǎn)，隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)水平、市場(chǎng)供需情況等的變化，住房供應體系并非一成不變，而會(huì )有所調整。按照上世紀90年代房改政策的提法，我國的住房供應體系為：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟適用住房，中等以上收入家庭提供商品房。未來(lái)這種方式可能有所調整。
據了解，針對本地的市場(chǎng)供需形勢，各地正重構各自的住房供應體系。在中央層面，也可能針對保障房政策做出新的調整。上述調整有可能納入房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制中。
專(zhuān)家認為，三中全會(huì )首次提出，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。這意味著(zhù)，在未來(lái)的住房供應中，帶有半行政色彩的經(jīng)濟適用房和限價(jià)房將可能逐漸退出歷史舞臺，廉租房和公租房將成為保障房供應的主體，棚戶(hù)區改造的規模也將有所擴大。而在市場(chǎng)層面，對普通商品房和高端商品房的交易限制也會(huì )逐漸放開(kāi)。
政策基調短期難改
盡管樓市政策的總體思路正在發(fā)生變化，但短期內政策基調恐難以改變。住建部政策研究中心研究員王玨林認為，建立樓市調控的長(cháng)效機制，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域各項改革，必須是在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的前提之下。
他認為，當前市場(chǎng)并不穩定，所以行政手段暫時(shí)還沒(méi)有退出的必要。長(cháng)效機制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出現“空窗期”，所以短期內調控政策不會(huì )有太大變化。
事實(shí)上，高層對市場(chǎng)化思路的強調，不僅不意味著(zhù)政策馬上松綁，個(gè)別城市甚至在短期內對調控進(jìn)行收緊。
10月以來(lái)，包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市在內，全國共有17個(gè)城市以限購從嚴、限貸升級、增加供應等方式收緊房地產(chǎn)調控政策，以期能夠穩定購房者預期。從國家統計局發(fā)布的數據來(lái)看，上月這17個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)環(huán)比漲幅明顯回落，回落幅度高于70個(gè)大中城市平均值，體現出明顯的政策效果。
同時(shí)，溫州、蕪湖等地早在此前對樓市政策進(jìn)行松綁，溫州還松綁了“限購令”的“紅線(xiàn)”。這也是自2011年1月我國推出限購政策以來(lái)，首次有城市松綁“限購令”且未被叫停。
一部分城市明確收緊調控，一部分城市明確松綁政策的現象，在我國房地產(chǎn)調控史上還是首次出現。業(yè)內人士認為，這種情況意味著(zhù)，房地產(chǎn)調控思路恐不再“一刀切”，而將逐漸差別化。
專(zhuān)家表示，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，不同城市之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市價(jià)值、人口聚集程度有所差別，所以未來(lái)的房地產(chǎn)調控政策一定會(huì )體現出差別化思路。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革尚不足20年，但不同城市之間的樓市卻出現明顯分化。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，一二線(xiàn)城市因聚集了過(guò)多資源，導致需求旺盛，房?jì)r(jià)也變得易漲難跌;廣大三四線(xiàn)城市則在土地財政的驅動(dòng)下大量供地，使得當前市場(chǎng)面臨消化壓力。
高層推進(jìn)新型城鎮化，以及控制特大城市的人口規模的思路，將在很大程度上彌合城市之間的上述差異。因此，未來(lái)房地產(chǎn)調控政策也將出現分化。
去泡沫過(guò)程將持續
中金標準數據公司總經(jīng)理郝文嘉表示，隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房?jì)r(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的暴利上漲效應已經(jīng)開(kāi)始衰減。該機構數據顯示，近3年來(lái)，全國82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
達成上述效果的主要政策手段，在于限購限貸等行政化調控思路。從上市房企財報不難看出，近幾年來(lái)，房企純住宅業(yè)務(wù)的利潤率正在下降。
上述機構認為，隨著(zhù)擠泡沫的繼續，明年房?jì)r(jià)增速放緩已難以避免，這種觀(guān)點(diǎn)得到不少機構認同。上海易居房地產(chǎn)研究院就認為，雖然當前房?jì)r(jià)漲幅處于高位，但這一指標即將見(jiàn)頂。
顧云昌表示，今年下半年以來(lái)，我國房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售增速和房?jì)r(jià)環(huán)比增速都在放緩，這樣的態(tài)勢將在明年得到持續。在GDP增速下降的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速也將放緩。近兩年來(lái)，一二線(xiàn)城市土地供應規模明顯提升，將有助于緩解市場(chǎng)供需關(guān)系，縮小城市之間差異，并穩定房?jì)r(jià)走勢。
從更長(cháng)周期來(lái)看，專(zhuān)家認為，隨著(zhù)個(gè)人住房信息系統、房地產(chǎn)征信系統等的完善，以及房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢將趨于穩定，劇烈波動(dòng)的情況將較少出現。