昨日(12月24日)，當代節能置業(yè)股份有限公司以6.85億元競得北京市大興區采育鎮DX10-0001-6006地塊二類(lèi)居住用地地塊國有建設用地使用權，其他三塊一同競拍的土地均受到房企的青睞。
這只是北京今年土地市場(chǎng)火爆的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究總監張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，12月可能還有部分工業(yè)地塊出讓?zhuān)A計2013年北京土地出讓金將接近1850億元。
另外三個(gè)一線(xiàn)城市也不遜色。據中原地產(chǎn)報告統計，截至12月23日，北上廣深土地出讓金均創(chuàng )新高，合計突破5000億元，其中上海更是歷史性地創(chuàng )造了2000億元的單一城市土地出讓金紀錄。
同時(shí)，全國整體住宅用地成交量也呈現上漲態(tài)勢，市場(chǎng)給明年的樓市出了一道難題：究竟是土地供應帶動(dòng)樓市供應繼而房?jì)r(jià)漲勢放緩，還是因高地價(jià)而加強房?jì)r(jià)上漲壓力？多數專(zhuān)家認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力仍然很大，但部分三線(xiàn)城市將可能出現房?jì)r(jià)下跌。
住宅用地成交增速超商辦用地
據中原地產(chǎn)統計，截至12月23日，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市合計土地出讓金達5014億元，比2012年全年的2005億元上漲150%。4個(gè)城市的排位來(lái)看，上海穩居第一出讓金為2177.98億元，北京緊隨其后高達1736.14億元，廣州和深圳分別為650.89億和449.83億元。
今年整體土地市場(chǎng)都迎來(lái)
“春天”，中指院年度報告顯示，2013年1～11月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬(wàn)億元，已大幅超過(guò)去年全年的2.1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)62.2%。從不同階段來(lái)看，三季度各類(lèi)土地出讓金最高，達8957億元，同比增長(cháng)69.0%；10～11月漲幅回落至35.7%。
在加推供應和房?jì)r(jià)上行的雙重背景下，今年住宅用地受到熱捧。中指院報告顯示，2013年1～11月，全國300個(gè)城市各類(lèi)土地共成交12.6億平方米，同比增長(cháng)13.1%。其中住宅用地成交4.6億平方米，超過(guò)去年全年總量，同比大幅增長(cháng)34.2%，結束連續兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過(guò)商辦用地。
張大偉表示，從全國土地市場(chǎng)看，土地財政導致在樓市火爆的時(shí)候，政府意愿更多賣(mài)地，部分高價(jià)地的出現又促進(jìn)了房?jì)r(jià)上漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，相比工業(yè)用地和商辦用地，住宅用地對于地方政府的財政收入增加貢獻更大，同時(shí)也有利于穩定房?jì)r(jià)。
張大偉指出，這在出讓金創(chuàng )新高的一線(xiàn)城市表現十分明顯，2013年北京土地供應總量中，住宅類(lèi)土地供應首次超過(guò)五成，今年的住宅類(lèi)土地供應建筑面積也超過(guò)了1200萬(wàn)平方米。
中指院報告顯示，“1～11月，全國300個(gè)城市各類(lèi)用地平均溢價(jià)率為16.3%，較去年同期提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3和6.0個(gè)百分點(diǎn)�！�
中指院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜表示，品牌房企在良好銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切，與去年謹慎拿地不同的是，品牌房企針對一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現。
明年樓市政策導向分化或加劇
12月18日，上海臨港新城主城區WNW-A1-14-1商住地塊被上海錦繡投資管理有限公司以3.02億元奪下，溢價(jià)率高達406.9%，樓板價(jià)15358元/平方米，遠高于12000元/平方米的臨港新城板塊新房成交均價(jià)，堪稱(chēng)“面粉貴過(guò)面包”，類(lèi)似的情況在今年土地拍賣(mài)中屢見(jiàn)不鮮。
中指院數據顯示，2013年全國住宅用地樓面地價(jià)前十名價(jià)格水平全面提升，由2012年的19000～40000元/平方米上浮至27000～73000元/平方米，單價(jià)最高的北京農展館8號地塊樓面均價(jià)達73099元/平方米。
全國整體住宅用地土地成交量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢，給明年樓市出了一道難題。
張大偉認為，就北京而言，住宅類(lèi)供需可能在2014年有明顯緩解，供應的自住型商品房面積已超過(guò)2萬(wàn)套，21宗土地，將在2014年6～8月份集中上市，商品房住宅部分年內供應的土地也有望突破10萬(wàn)套。整體土地供應在2013年明顯增加，這將緩解明后年的住宅供需結構。
但他同時(shí)提醒，土地價(jià)格的上漲明顯影響了購房者、開(kāi)發(fā)商的預期，各地都出現了部分地塊樓面價(jià)超過(guò)周邊在售物業(yè)價(jià)格的現象，這將影響明年房?jì)r(jià)的走勢。
多數研究者認為，明年不同城市樓市量?jì)r(jià)走勢和政策導向的分化會(huì )進(jìn)一步加劇。
“一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開(kāi)工項目將增加2014年供應，但高地價(jià)使得當地房?jì)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能�！敝兄冈撼�(wù)副院長(cháng)黃瑜說(shuō)。
黃瑜提供的數據顯示，截至2013年11月，一線(xiàn)城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個(gè)月；典型二線(xiàn)城市出清周期保持在10個(gè)月左右；典型三線(xiàn)城市可售面積已升至歷史高點(diǎn)，平均出清周期高達37個(gè)月，去庫存壓力突出。
中國社科院財經(jīng)戰略研究院12月18日發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》指出，以中西部地級市為主體的三、四線(xiàn)城市在大城市化趨勢和縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟出現相對空心化，住房市場(chǎng)將延續2012～2013年滯銷(xiāo)態(tài)勢，部分城市房?jì)r(jià)可能步入下跌通道。