華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強2012年6月就開(kāi)始預測，2013年房?jì)r(jià)要大漲。一年之后，任志強多次在公開(kāi)場(chǎng)合不無(wú)自豪地表示，他的預測很準。

　　國家統計局12月18日公布的數據顯示，11月份70個(gè)大中城市中，四個(gè)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅全部同比超過(guò)20%。其中，上海11月新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.9%，全國最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過(guò)10%的城市超過(guò)20個(gè)。

　　誠如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生所言，國家統計局所統計的70個(gè)大中城市，在全國600多個(gè)城市里只占很小比例。但不可否認的是，處于調控中的一線(xiàn)城市以及重點(diǎn)二線(xiàn)城市，2013年普遍出現了房?jì)r(jià)大漲現象。

　　不可否認的房?jì)r(jià)暴漲

　　放到更大范圍，也還是漲。中國指數研究院最新的百城指數顯示，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來(lái)連續12個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅持續擴大至10.98%。必須提醒，這是均價(jià)漲幅。超過(guò)10%的平均漲幅，算得上是暴漲了。摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌評價(jià)稱(chēng)，“令人意外的是，2013年房?jì)r(jià)的上漲速度遠遠快于預期。北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲尤其引人注目�！�

　　朱海斌認為，與2009-2010年樓市不同的是，這一輪房?jì)r(jià)上漲中，地區差異日漸突出。受調控政策影響，一線(xiàn)城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下，小城市新房供應量增長(cháng)更快，房?jì)r(jià)漲幅也更為溫和。根據計算，三線(xiàn)城市(省會(huì )城市水平以下的城市)的房?jì)r(jià)11月份同比增長(cháng)僅為4%，買(mǎi)房供房壓力仍然屬于可以接受的程度。

　　朱海斌的觀(guān)點(diǎn)代表了很多專(zhuān)家的看法。

　　聶梅生對2013年的房地產(chǎn)形勢的評價(jià)是，一是房地產(chǎn)各項指標處于高位，包括房?jì)r(jià)，但漲幅在逐漸回落；二是城市之間的房?jì)r(jià)形成巨大的差異化，京滬深穗房?jì)r(jià)漲幅相當高，但其他部分城市的房?jì)r(jià)不僅在GDP漲幅之下，有的甚至低于CPI增長(cháng)。

　　據中國房地產(chǎn)指數系統對100個(gè)城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價(jià)今年以來(lái)整體漲幅明顯高于去年。隨著(zhù)10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調控政策的相繼出臺，市場(chǎng)看漲預期得到有效控制。11月，百城住宅均價(jià)達10758元/平方米，為2010年6月以來(lái)的最高水平。

　　二手房也創(chuàng )下歷史新高。中國指數研究院數據顯示，十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續第21個(gè)月上漲，同比連續第15個(gè)月上漲。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價(jià)累計上漲18.5%，11月價(jià)格達26484元/平方米，創(chuàng )歷史新高。

　　政策邏輯與市場(chǎng)規律

　　2013年房地產(chǎn)調控沒(méi)有放松，但房?jì)r(jià)卻運行在調控的預期之外。不同關(guān)注點(diǎn)的專(zhuān)家傾向于同意，供求關(guān)系最終起了決定作用，而調控政策起到了或正面或反面的作用。

　　如果回顧任志強早在2012年的預測，他同樣也是以供求關(guān)系推導出房?jì)r(jià)暴漲的結論。只不過(guò)，在任志強的邏輯中，影響供求的因素是多方面的。

　　綜合任志強在2012年多次言論，他判斷房?jì)r(jià)暴漲有四大理由。首先，從2006年和2005年的土地供應下降看到了2007年出現的暴漲，2009年土地負增長(cháng)導致了2010年的房?jì)r(jià)上漲，而2012年的統計顯示，土地供應負增長(cháng)持續發(fā)展，所以，后一輪緊跟著(zhù)就是價(jià)格暴漲；其次，限購令阻礙了二手房供應，從而加大了房?jì)r(jià)暴漲幅度。任的具體解釋是，由于2007年、2009年房?jì)r(jià)暴漲時(shí)，市場(chǎng)都有較充分的二手房供應，這在一定程度上稀釋了房?jì)r(jià)上漲壓力。但到2013年，依靠增加二手房供應滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的路子也被政策堵上；第三，最關(guān)鍵的問(wèn)題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷(xiāo)售額與以往相差無(wú)幾，因此到2012年3月，當舊的土地供應庫存建設的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導致房?jì)r(jià)暴漲；第四，地價(jià)綁架了房?jì)r(jià)。用任志強的話(huà)說(shuō)，“新一屆(地方)政府可能更希望房?jì)r(jià)上漲，否則如此大規模的地方債窟窿可能抹不平�！�

　　早在2010年，任志強在分析當年房?jì)r(jià)暴漲時(shí)，考慮的因素則分別是，第一，供求關(guān)系，其中也包括地價(jià)推動(dòng)作用；第二，交易環(huán)節水費增加推動(dòng)作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策貨幣政策影響。

　　2010年，任志強認為，當年并不是房?jì)r(jià)在引導其他周邊環(huán)境因素的變化，而是各種政策與調控措施在影響著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲與波動(dòng)；而2013年，任志強僅利用簡(jiǎn)單的市場(chǎng)邏輯就推導出了房?jì)r(jià)暴漲的結論。這些市場(chǎng)邏輯也有調控反作用的結果。

　　除了上述任志強指出的限購反作用，中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉進(jìn)一步補充稱(chēng)，在2013年的調控政策中，北京最為嚴格，出臺了歷史上負擔最重的交易環(huán)節征收20%個(gè)人所得稅。但這項調控政策最終的效果是，交易環(huán)節稅費大幅增加反而導致二手房交易冷清，供應量減少。也就是說(shuō)20%個(gè)稅在某種意義上加速了房?jì)r(jià)暴漲，使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。

　　各主要城市一手抓調控，一手抓保障，但這似乎也并未能改變房?jì)r(jià)持續上漲的現實(shí)。

　　亞豪市場(chǎng)總監郭毅以保障房種類(lèi)最多的北京為例分析稱(chēng)，近年來(lái)保障房政策的搖擺所引發(fā)的，由低收入申購人群享有產(chǎn)權的經(jīng)適房、雙限房到享有居住權的廉租房、公租房，今年又新增了一個(gè)自住型商品房，各種產(chǎn)權形式的保障房輪番登場(chǎng)，但仍然不能說(shuō)建立起了一個(gè)完備的住房保障體系。由于具備保障房申購資格的人群規模非常龐大，而近年來(lái)保障房供應量增長(cháng)有限，輪候時(shí)間過(guò)長(cháng)，一部分家庭被迫擠入商品房市場(chǎng)，加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾，也從客觀(guān)上造成房?jì)r(jià)上漲。

　　聶梅生還認為，一邊是低利率，一邊是發(fā)行鈔票，湊在一起也在加速造成高房?jì)r(jià)。聶梅生認為，鈔票發(fā)行速度和漲房?jì)r(jià)是成正比的關(guān)系，2007、2008年鈔票發(fā)行比較平緩的時(shí)候，房?jì)r(jià)也很平緩。但是，在2008年啟動(dòng)救市模式后，猛發(fā)鈔票，房?jì)r(jià)就猛漲。雖然這并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

　　如聶梅生所言，房地產(chǎn)調控十年一共出了70多個(gè)文件，其中絕大部分都是控制房?jì)r(jià)的，但房?jì)r(jià)卻越來(lái)越高。聶梅生的結論是，以房?jì)r(jià)為調控目標的10年調控是失效的。只有一件事是對的，就是終于搞明白了保障房應該由政府來(lái)管。她認為，我們可以借鑒成熟經(jīng)濟體的經(jīng)驗，最重要的一點(diǎn)是遵循房地產(chǎn)發(fā)展周期，敬畏市場(chǎng)規律。