年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然變得冷清。多家機構的數據顯示，今年第四季度熱點(diǎn)城市樓市成交量持續下滑。隨之而來(lái)的是一二線(xiàn)城市部分區域的房?jì)r(jià)“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。
這種市場(chǎng)異動(dòng)引發(fā)了外界猜想：隨著(zhù)熱點(diǎn)城市調控政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入下行周期？多位分析人士強調，近期樓市降溫是地方調控政策密集出臺和季節因素綜合作用的結果。從供需基本面來(lái)看，供不應求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動(dòng)力。因此，當前的市場(chǎng)異動(dòng)屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會(huì )議強調市場(chǎng)化思路，但短期看，熱點(diǎn)城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)或轉入低速運行，房?jì)r(jià)漲幅可能放緩，未來(lái)市場(chǎng)難出現大起大落。
多因素致市場(chǎng)降溫
中國證券報記者近日調研發(fā)現，進(jìn)入12月，北京朝陽(yáng)區和大興區部分小區的二手房源報價(jià)出現下滑，個(gè)別房源的價(jià)格降幅甚至達到20萬(wàn)元左右。盡管中介業(yè)務(wù)員表示，報價(jià)下降是業(yè)主急于出手的結果，但近期京城二手房?jì)r(jià)格漲幅乏力卻是不爭的事實(shí)。
中原地產(chǎn)研究部的統計數據顯示，今年11月北京二手房掛牌均價(jià)每平方米3.45萬(wàn)元，相比10月3.5萬(wàn)元的掛牌均價(jià)出現了輕微下調。12月以來(lái)，北京二手房的報價(jià)調整到每平方米3.35萬(wàn)元。
新房市場(chǎng)同樣也在降溫。鏈家地產(chǎn)的統計數據顯示，進(jìn)入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價(jià)普遍走低。
這種情況已成為一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市的縮影。中原地產(chǎn)的統計顯示，截至上周，全國54個(gè)主要城市的成交量已經(jīng)連續四周出現回落，明顯低于9月和10月的水平。預計12月，樓市整體成交量將明顯下滑。
對于出現這種現象的原因，多數機構認為是綜合因素導致，這與當前的時(shí)間節點(diǎn)密不可分。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉將其歸結為兩個(gè)主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響；二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成，推盤(pán)不積極。
還有專(zhuān)家提出，季節因素的影響不可忽略。由于天氣和節日因素的影響，冬天本就是供應和銷(xiāo)售淡季，若無(wú)政策因素影響，四季度的房屋供應量和成交量往往是全年低點(diǎn)。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來(lái)沖擊明年的業(yè)績(jì)，并維持一定的增長(cháng)率�！蹦成鲜蟹科鬆I(yíng)銷(xiāo)負責人表示，由于今年的銷(xiāo)售目標已提前完成，企業(yè)無(wú)意在年末增加供應。加之一線(xiàn)城市普遍出臺限價(jià)政策，對新房入市有著(zhù)諸多限制，因此市場(chǎng)供應更為低迷。
而在需求端，除熱點(diǎn)城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應偏緊，也在很大程度上影響成交量�！笆袌�(chǎng)需要對政策有個(gè)消化期�！鄙鲜龇科筘撠熑朔Q(chēng)，11月多地收緊政策之后，未來(lái)兩個(gè)月市場(chǎng)會(huì )出現應激反應。
樓市上行動(dòng)力未竭
在房?jì)r(jià)步步高升、市場(chǎng)泡沫累積的情況下，樓市的異動(dòng)引發(fā)了市場(chǎng)的猜想：此次市場(chǎng)波動(dòng)究竟是短期行為，還是意味著(zhù)長(cháng)期調整到來(lái)？
多數受訪(fǎng)者認為，從供需基本面來(lái)看，尚不能支持市場(chǎng)反轉的結論。來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷(xiāo)售面積達到110807萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.5%。新增供應規模和增幅明顯低于消化速度。
分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的市場(chǎng)成交始終居于高位。雖然今年市場(chǎng)供應端有所改善，但尚不足以緩解供不應求的大勢。此外，盡管三四線(xiàn)城市供應量普遍充足，但總體市場(chǎng)仍存在供應壓力。
“從這個(gè)意義上說(shuō)，當前的市場(chǎng)異動(dòng)屬于短期的‘假性降溫’，而非長(cháng)期調整的先兆�！币晃唤咏〗ú康膶�(zhuān)家表示，在供不應求的基本面短期難以改變、推進(jìn)新型城鎮化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有上行動(dòng)力。
值得注意的是，近日全國住房城鄉建設工作會(huì )議傳遞出的信號顯示，明年要強調調控的針對性，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況，更加注重分類(lèi)指導。其中，北京、上海、廣州、深圳等房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
盡管高層在年末的多項會(huì )議上強調市場(chǎng)在資源配置中起決定作用的思路，但未來(lái)一段時(shí)間，樓市調控政策的整體基調不會(huì )改變。熱點(diǎn)城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會(huì )消除。
同時(shí)，樓市長(cháng)效機制正在醞釀中，但真正出臺尚需時(shí)日，為避免出現政策“真空期”，現有的調控政策不會(huì )在短時(shí)間內退出。
專(zhuān)家認為，這種壓力可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)上行態(tài)勢起到一定的遏制作用，但并不會(huì )造成供需形勢逆轉。有業(yè)內人士認為，行政手段在抑制房?jì)r(jià)快速上漲的同時(shí)，也有可能影響供應的累積。
房?jì)r(jià)漲幅有望回落
雖然樓市異動(dòng)給購房者帶來(lái)一定的心理影響，但在多數業(yè)內人士看來(lái)，這種局面不會(huì )長(cháng)期存在。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，隨著(zhù)明年1月銀行放款恢復正常，有望帶動(dòng)部分需求，尤其是換房需求持續釋放。明年初市場(chǎng)將會(huì )由目前偏冷有所轉向，2014年樓市有望實(shí)現溫和開(kāi)局。
張旭同時(shí)指出，1月末為春節假期，長(cháng)假前后成交活躍度會(huì )有所下降。綜合看，雖然年初的市場(chǎng)會(huì )有所升溫，但難以對價(jià)格產(chǎn)生帶動(dòng)作用，短期內價(jià)格還將保持平穩運行。
值得關(guān)注的是，盡管并不意味著(zhù)供需關(guān)系的反轉，但近期市場(chǎng)異動(dòng)很可能意味著(zhù)房?jì)r(jià)將從高速上漲的狀態(tài)中回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院認為，雖然當前房?jì)r(jià)漲幅處于高位，但漲幅即將見(jiàn)頂。根據國家統計局的數據，今年11月，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比平均上漲9.62%，漲幅創(chuàng )今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續三個(gè)月超過(guò)20%，為有統計以來(lái)首次出現。
這輪房?jì)r(jià)上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應不足，造成供需失衡。隨著(zhù)今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。
根據北京市土地整理儲備中心的數據，2013年北京成交住宅類(lèi)地塊成交74宗，規劃建筑面積為1326.4萬(wàn)平方米，較2012年同期增長(cháng)117.9%。從全國來(lái)看，今年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.9%，增幅為今年來(lái)首次轉正。
多數專(zhuān)家認為，我國房地產(chǎn)調控政策正在走向市場(chǎng)化和長(cháng)效化，這將有助于維護市場(chǎng)的平穩運行，避免出現大幅波動(dòng)。
“2014年房?jì)r(jià)漲幅放緩已經(jīng)成為市場(chǎng)共識�！北本┲性禺a(chǎn)的分析報告指出，從房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售等指標上看，明年增速都將放緩，在經(jīng)歷這一短暫調整后，樓市將可能進(jìn)入“減速”運行的階段。