業(yè)內人士：警惕假借“養老”之名變相圈地
人口老齡化的加劇和養老服務(wù)需求的日益增長(cháng)，正將養老產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)前所未有的歷史機遇期。在扎堆于養老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)正借政策東風(fēng)高調擴張養老地產(chǎn)。2014年，隨著(zhù)相關(guān)政策逐一落地，養老地產(chǎn)或出現爆發(fā)式增長(cháng)。
但也有業(yè)內人士指出，由于定位不明，現階段養老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣(mài)房，并沒(méi)有擺脫傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)，應警惕企業(yè)假借“養老”之名變相圈地。
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| 趙乃育/繪 |
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轉型 房企全產(chǎn)業(yè)鏈介入
保利地產(chǎn)近日在北京宣布，將以全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。
保利房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理胡在新表示，在未來(lái)3至5年內，保利將對原有社區進(jìn)行適老化改造，新建社區統一適老化設施標準，向所有保利社區提供居家養老服務(wù)，并在“十三五”期間完成所有已建社區的適老配套改造。保利地產(chǎn)還將在全國各省會(huì )城市建立專(zhuān)業(yè)養老連鎖機構，輻射保利業(yè)主，建立“生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援”專(zhuān)業(yè)標準，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務(wù)。在業(yè)內人士看來(lái)，此舉明確了養老地產(chǎn)作為保利未來(lái)新利潤增長(cháng)點(diǎn)的戰略地位。
事實(shí)上，保利并非唯一一個(gè)對養老產(chǎn)業(yè)“虎視眈眈”的房企，在巨大市場(chǎng)需求吸引下，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始馬不停蹄地向養老概念轉型。
2013年12月，萬(wàn)達與中國太平保險簽署戰略合作協(xié)議，雙方將在養老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面展開(kāi)合作。萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，所有地產(chǎn)當中最有前途的就是養老地產(chǎn)，“房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬(wàn)年長(cháng)青的產(chǎn)業(yè)，養老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉型的一個(gè)主要方向”。
萬(wàn)科、首創(chuàng )、復興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了養老地產(chǎn)發(fā)展計劃，公開(kāi)信息顯示，房企預定的養老地產(chǎn)項目已超過(guò)百個(gè)。
住建部政策研究中心秦虹表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展機會(huì )將從趨勢性機會(huì )向結構性機會(huì )轉變，“老齡化趨勢下的養老服務(wù)社區開(kāi)發(fā)就是結構性機會(huì )的重要方面”。
秦虹說(shuō)，由于我國現今家庭大多是獨生子女，在此背景下，養老不再可能靠子女，未來(lái)的養老方式必須和居住方式緊密結合在一起。據機構數據統計，按照養老地產(chǎn)在2035年達到均衡的速度計算，選擇養老地產(chǎn)的群體占比可能達到15%。這意味著(zhù)，在20年內，養老地產(chǎn)面積的最大缺口將超過(guò)21億平方米。
利好 相關(guān)政策將逐一落地
房企的熱情高漲并非一廂情愿，國家在政策層面大力推動(dòng)已經(jīng)成為養老地產(chǎn)概念升溫的重要動(dòng)因。
2013年9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“35號文”)，表明養老產(chǎn)業(yè)作為新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，逐漸成為“調結構、惠民生、促升級”的重要力量。11月，十八屆三中全會(huì )決定也提出，要積極應對人口老齡化，加快建立社會(huì )養老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
按照計劃，相關(guān)政策將在2014年逐步落地。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“35號文”明確要求各部門(mén)在2014年三季度前均要制定具體的實(shí)施規劃，因此，預計2014年將是養老政策落地的關(guān)鍵年，屆時(shí)將陸續出臺一系列配套文件。
民政部社會(huì )福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司副司長(cháng)王素英也表示，“35號文”里面的45項任務(wù)，分門(mén)別類(lèi)地明確了哪個(gè)部門(mén)牽頭，哪些部門(mén)配合，什么時(shí)候開(kāi)始啟動(dòng)，什么時(shí)候完成。2013年年底前要出臺或啟動(dòng)的工作，民政部都已經(jīng)明確列出。
就在本周，民政部發(fā)出了《關(guān)于開(kāi)展公辦養老機構改革試點(diǎn)工作的通知》。2014年一季度，保監會(huì )、民政部、國家老齡辦將出臺具體措施并展開(kāi)以房養老試點(diǎn)。有消息稱(chēng)，建設、規劃、服務(wù)、衛生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養等36個(gè)養老服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施將在2014年不斷完善落地。
在地方政府層面，有關(guān)養老地產(chǎn)的支持政策也正接連出臺，甚至有多地政府直接將養老地產(chǎn)招商作為2014年考核地方政府引資部門(mén)政績(jì)的一項指標。
北京市民政局近期表示，對社會(huì )資本新建、擴建的養老機構，政府對每張床位的補貼將由原來(lái)的8000至1.6萬(wàn)元，提高到2萬(wàn)至2.5萬(wàn)元。北京市此前已經(jīng)將保證民眾的基本養老服務(wù)納入對區縣的績(jì)效考核中，并出讓的大批養老地產(chǎn)地。深圳近期也提出，優(yōu)先將養老設施涉及新增建設用地納入年度實(shí)施計劃，并享受養老設施用地優(yōu)惠地價(jià)政策。
朱中一表示，2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優(yōu)惠、養老醫學(xué)、康復、護理、養老心理等方面的人才培養和就業(yè)政策；同時(shí)也將進(jìn)一步完善補貼政策，通過(guò)補助投資、貸款貼息、購買(mǎi)服務(wù)等方式支持社會(huì )力量舉辦養老服務(wù)機構，并在資本金、場(chǎng)地、人員等方面進(jìn)一步利用社會(huì )力量降低養老機構的門(mén)檻。朱中一進(jìn)一步表示，隨著(zhù)各項政策的落地，養老地產(chǎn)在2014年或將迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。
警惕 借“養老”之名變相圈地
記者了解到，受政策支持吸引，眾多企業(yè)一哄而上，但由于養老地產(chǎn)發(fā)展仍處試驗階段，在開(kāi)發(fā)模式尚無(wú)明確定論的背景下，行業(yè)目前較為混亂。以北京為例，在初具規模的養老地產(chǎn)項目中，采取持有經(jīng)營(yíng)模式的有愛(ài)慕家、壽山福海、太申祥和山莊等采取出售和出租模式的有曜陽(yáng)國際、北京太陽(yáng)城和將府莊園等，采取出售模式的有東方太陽(yáng)城和萬(wàn)科幸福匯等。
此前，《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)主打“幸�；貧w，一生之城”的萬(wàn)科幸福匯售樓處時(shí)，在得知是為老人買(mǎi)房后，銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，“我們這兒主打養老地產(chǎn)，各種配套設施齊全，1號樓還專(zhuān)為老人居住擴寬了樓梯與電梯空間”。值得注意的是，萬(wàn)科幸福匯整個(gè)19幢項目樓中，僅1號樓采取了加寬。也就是說(shuō)，在其總規模達1226戶(hù)中，作為養老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%。
當記者問(wèn)到老年公寓時(shí)，銷(xiāo)售人員介紹，配套的老年公寓現階段還沒(méi)有開(kāi)啟�！白饫夏旯⒉蝗缳I(mǎi)房子，不僅后期護理費用高，還不能升值�！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員說(shuō)�！�
記者又探訪(fǎng)了位于北京市順義區占地3500畝的東方太陽(yáng)城。雖然小區內配備了康體中心、老年大學(xué)、社區醫院等，但在數百幢樓中，僅有3幢是真正的老年公寓，除此之外均是公寓類(lèi)住宅或高端別墅、短期度假公寓、酒店等。銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)：“小區容積率僅0.34，所以也被看做非住宅類(lèi)的住宅。還配套了標準的18洞高爾夫球場(chǎng)以及配套練習場(chǎng)�！�
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，由于定位不明，現階段的養老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣(mài)房，并沒(méi)有擺脫傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現階段的確養老地產(chǎn)已有沖動(dòng)苗頭。以養老為由頭的地產(chǎn)項目越來(lái)越多，其中的確有一部分真正是履行社會(huì )職責，做養老，而另外一部分，則是瞄準房地產(chǎn)，變相圈地。
“地方有供地需求，市場(chǎng)有購買(mǎi)需求，開(kāi)發(fā)商有追求高利潤的需求�！睒I(yè)內人士表示，由于建養老產(chǎn)業(yè)，必須有醫院、護理等配套設施，因此，開(kāi)發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負擔。在減輕負擔的基礎上，地方政府會(huì )給企業(yè)相應的稅收優(yōu)惠、補貼等置換型政策，這也是為什么近年來(lái)養老地產(chǎn)的火爆的重要原因。
“現階段我們必須做的是確定養老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在物業(yè)方面給出明確劃線(xiàn)，是持有還是售賣(mài)�！鄙鲜鋈耸恐赋�，目前，相關(guān)部門(mén)已在開(kāi)始關(guān)注養老產(chǎn)業(yè)的亂象，為了使行業(yè)能良好發(fā)展，相關(guān)部門(mén)正在制定行業(yè)標準，也會(huì )陸續出臺一系列鼓勵政策，逐步對養老事業(yè)進(jìn)行規范。