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　　隨著(zhù)2013年年底新一輪調控的上馬，前期漲幅較高城市的房?jì)r(jià)漲幅已得到有效遏制，2014年房?jì)r(jià)是否會(huì )繼續高歌猛進(jìn)？還是會(huì )受長(cháng)效機制、資金面等方面影響，泡沫破滅？此外，隨著(zhù)城鎮化的開(kāi)啟，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將以怎樣的面貌呈現？作為房企應當有怎樣的應對策略？有專(zhuān)家對《經(jīng)濟參考報》記者分析，2014年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化持續，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將迎來(lái)勻利時(shí)代。

　　宏觀(guān)調控繼續從嚴

　　2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)給人們留下了一個(gè)“熱”字，但房?jì)r(jià)難以遏制，“地王”頻繁的刷新，讓人們再次考量調控政策的延續性。在限貸限購等行政政策多次運用后效果減弱，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等長(cháng)效機制的出臺預期也再次被加強。
　　日前，國家住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在全國住房城鄉建設工作會(huì )議部署2014年工作時(shí)明確表示：“繼續抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和監管工作”，并指出“要強調調控的針對性。針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況，更加注重分類(lèi)指導。北京、上海、廣州、深圳等房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量�！�
　　據姜偉新介紹，2013年，全國有17個(gè)城市出臺了穩控房?jì)r(jià)的政策措施。他說(shuō)：“2014年，要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施。同時(shí)要推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革的工作，加強市場(chǎng)監管�！�
　　對此，福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)譚少群表示，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀(guān)形勢將更加嚴峻，未來(lái)三五年內，住房回歸民生軌道是基本方向，政策調整應是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，市場(chǎng)也將重新步入調整期。
　　專(zhuān)家表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入由粗放式的高速成長(cháng)到理性健康成長(cháng)的轉型期，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了根本性改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要面對政策變化和行業(yè)轉型，還要面對同行業(yè)企業(yè)整合洗牌。行業(yè)競爭從土地儲備、融資、市場(chǎng)份額、區域拓展、人才、產(chǎn)品設計等多方面全面開(kāi)展。

　　去泡沫化持續　勻利時(shí)代到來(lái)

　　國家統計局最新公布數據顯示，2013年11月份全國70個(gè)大中城市中，新房?jì)r(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.6%，與10月份相比，環(huán)比平均漲幅收窄0.1%。同比漲幅擴大的勢頭也明顯減緩，2013年9月份70個(gè)大中城市新房?jì)r(jià)格同比平均漲幅比8月份擴大0.9%，10月份比9月份擴大0.7%，11月份比10月份擴大了0.2%，呈現逐月縮小態(tài)勢。
　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷攀升和調控收緊，房地產(chǎn)各項指標已有放緩跡象。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，2013年各項房地產(chǎn)指標處于高位，但增幅下降趨勢明顯。
　　房?jì)r(jià)方面，2013年前10月平均增幅18.8%，但11月包括商業(yè)地產(chǎn)在內增幅直線(xiàn)下降至8.1%。聶梅生認為，2013年12月房?jì)r(jià)不會(huì )高歌猛進(jìn)又變到十幾百分點(diǎn)以上，增幅甚至有可能破8，增幅下降明顯。交易量方面，2013年初交易量、交易額分別為77%和50%，到年末分別變成了30%和20%，也在趨緩。開(kāi)發(fā)資金方面，雖然由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，房企資金較好，但值得注意的是，資金增幅已由年初的30%下降至20%左右。
　　隨著(zhù)擠泡沫的繼續，2014年房?jì)r(jià)增速放緩已難以避免。聶梅生表示，一旦形成這樣的趨勢將有慣性，尤其是政府“有形的手”減少干預后，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續2013年走勢，平穩放緩形成穩著(zhù)陸。
　　總體看來(lái)，土地價(jià)格一路走高，房企利潤下降明顯。雖然一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲幅紛紛超過(guò)20%，但地價(jià)卻遠超過(guò)這個(gè)數字。
　　中原地產(chǎn)研究中心最新數據顯示，截至目前，一線(xiàn)城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到150%，上海更是創(chuàng )造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀錄。
　　根據此前上市房企公布的財報，2013年前三季度，132家房企實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但值得注意的是，2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從2013年前三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤的漲幅來(lái)看，凈利潤漲幅遠低于營(yíng)業(yè)收入，房企的增收并未帶來(lái)凈利潤的同比變化。
　　“利潤攤薄是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀�！敝袊�房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，由于剛性低下和成本增加，凈利潤率下滑，導致行業(yè)競爭加劇、洗牌加快。
　　對此，譚少群認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均勻利潤的時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，這意味著(zhù)房企未來(lái)不能再以單一住宅類(lèi)發(fā)展，而是應實(shí)現產(chǎn)品結構多元化，增強抗政策風(fēng)險和行業(yè)周期性風(fēng)險能力。并應避開(kāi)激進(jìn)擴張、瘋狂拿地的陷阱，基于有效掌握多項目的開(kāi)發(fā)節奏，保持合理的土地儲備和結構，在資金實(shí)力、土地儲備規模和開(kāi)發(fā)速度中間保持動(dòng)態(tài)平衡。

　　房企積極布局新型城鎮化

　　隨著(zhù)城鎮化的正式推進(jìn)，勞動(dòng)力從農村轉移到城市，市場(chǎng)普遍預測，政策有望從土地改革及長(cháng)效機制等方面入手，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(cháng)開(kāi)啟空間。
　　譚少群表示，在新型城鎮化的大背景下，隨著(zhù)發(fā)展規劃的進(jìn)一步落地，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展空間，新增城鎮人口的住房剛性需求將繼續保持增長(cháng)態(tài)勢。特別是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建立，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管制與調控大大減少，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步從政策驅動(dòng)轉為銷(xiāo)售及盈利驅動(dòng)，這都將有利于行業(yè)的持續健康成長(cháng)。
　　“城鎮化的發(fā)展趨勢使城市運營(yíng)商的出現成為必然�！弊T少群表示，未來(lái)兩三年出現的房地產(chǎn)企業(yè)大腕，將不再是那些做常規住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，而是一些從常規房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生的城市運營(yíng)商。
　　譚少群說(shuō)，城市運營(yíng)是個(gè)復雜的系統工程，其戰略選擇及其運營(yíng)模式至關(guān)重要。隨著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段，以及國家對住宅地產(chǎn)的調控逐漸趨于常態(tài)化，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸成為新的增長(cháng)點(diǎn)，而住宅地產(chǎn)的現金流優(yōu)勢又是商業(yè)地產(chǎn)不可比擬的。因此，集合了住宅與商業(yè)多重形態(tài)的功能齊全配套全面的城市綜合體項目，將是開(kāi)發(fā)商的首選。
　　“這種大型綜合體最適合在城市的區域中心進(jìn)行，它實(shí)際上就是對一個(gè)區域的整體運營(yíng)，是整個(gè)區域的新經(jīng)濟中心娛樂(lè )中心高端居住中心�！弊T少群表示，作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，對城市發(fā)展起顯著(zhù)的拉動(dòng)作用。
　　值得注意的是，譚少群指出，目前城市綜合體在全國瘋狂而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，存在“庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報低”等諸多風(fēng)險。應給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運營(yíng)管理著(zhù)手提高質(zhì)量，預防形成城市“黑洞”。
　　譚少群認為，下一個(gè)20年，中國房地產(chǎn)所追尋的“熱點(diǎn)城市”即將要發(fā)生微妙的位移，特別是在當前的經(jīng)濟形勢下，中部地區承東啟西的戰略意義將有更大體現。