經(jīng)過(guò)近兩年的沉寂，在海南獨一無(wú)二的自然資源以及島內外剛需市場(chǎng)的拉動(dòng)下，海南樓市去年逐步走出低迷狀態(tài)，銷(xiāo)售回暖趨勢明顯。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)海南重拳出擊清理閑置土地，并逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于理性和平穩。
開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量促進(jìn)銷(xiāo)售企穩
近幾年海南樓市受到外界持續關(guān)注。2010年海南建設國際旅游島政策出臺后，海南樓市量?jì)r(jià)飆升，在經(jīng)歷了短暫狂熱后，海南樓市銷(xiāo)售量進(jìn)入了長(cháng)達兩年時(shí)間的沉寂期和低迷期。
2013年海南樓市出現較為明顯的回暖趨勢，房地產(chǎn)投資增長(cháng)較快，房屋銷(xiāo)售面積持續高位增長(cháng)。海南省統計局統計顯示，2013年1-11月，海南省房屋銷(xiāo)售面積逾千萬(wàn)平方米，增長(cháng)27.9%；房屋銷(xiāo)售額912.84億元，增長(cháng)40.3%。
“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性�！笨藸柸鸷Ｄ蠙C構總經(jīng)理沈虹說(shuō)，海南樓市銷(xiāo)售回暖首先是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結果，從去年1月份開(kāi)始，海南樓市成交價(jià)格呈現下行趨勢。
這在三亞尤為明顯，據統計，2013年前三季度三亞樓市成交均價(jià)為每平方米2.3萬(wàn)元左右，而上年同期價(jià)格為每平方米2.7萬(wàn)元左右，房地產(chǎn)調控政策對三亞投資投機性購房起到明顯的抑制作用。
�？谑凶》亢统青l建設局市場(chǎng)處處長(cháng)戴開(kāi)權也認為，�？谏唐纷≌某山痪鶅r(jià)逐步趨于平穩。記者走訪(fǎng)�？谑卸鄠�(gè)樓盤(pán)發(fā)現，銷(xiāo)售回暖促使2012年開(kāi)盤(pán)的很多樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。
剛需市場(chǎng)的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說(shuō)，�？跇鞘械膭傂枋袌�(chǎng)已初步確立，90-120平方米的剛需戶(hù)型占成交戶(hù)型的主導地位。戴開(kāi)權說(shuō)，�？谙鄬Τ墒斓纳詈蜕虡I(yè)配套，聚集了很多新海南人，逐步支撐起�？诘膭傂枋袌�(chǎng)。
在沈虹看來(lái)，三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機性購房，“這種度假剛需人群對高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的經(jīng)濟型度假房產(chǎn)�！�
“重拳出擊”清理閑置土地
近年來(lái)，海南省引進(jìn)的大項目紛紛落地，大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)步伐，土地供應矛盾正在凸顯，但海南又存在大量的閑置土地，還有部分企業(yè)的“囤地現象”。海南近期采取多項措施，對房地產(chǎn)一級市場(chǎng)秩序整頓和清理。
在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會(huì )議上，海南省國土環(huán)境資源廳廳長(cháng)陳健春介紹，經(jīng)過(guò)調查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三類(lèi)土地共28.68萬(wàn)畝。其中“供而未用”的閑置土地，有13.06萬(wàn)畝，約為海南省近兩年的土地供應量。
從用途看，“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，約占48%。從閑置時(shí)間看，閑置10年以上的占54.14%，閑置5年以上10年以下的占12.43%。
陳健春指出，因政府原因造成閑置的土地較多，也有一部分是企業(yè)自身原因。市縣政府財政資金有限及儲備土地也不足，對因政府原因造成閑置的土地，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多，處置時(shí)間較長(cháng)。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉讓、抵押，或者已經(jīng)被法院查封，情況復雜，處置難度較大。
據測算，“十二五”期間，海南省實(shí)際新增建設用地將達44萬(wàn)畝，但根據土地利用總體規劃，今后海南可用的全部建設用地指標總共才65萬(wàn)畝。
為盤(pán)活閑置土地，2013年11月1日，海南省政府實(shí)施了《海南省閑置土地認定和處置規定》，超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，以及超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未完成項目投資總額25%的土地，政府可以無(wú)償收回國有建設用地使用權。
海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認證和處置辦法，確保處置率達到50%以上；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作。
沈虹認為，這些舉措將加快開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和銷(xiāo)量，促進(jìn)海南開(kāi)發(fā)商洗牌。他透露，很多大型房企準備從小開(kāi)發(fā)商手中收購海南房地產(chǎn)項目，開(kāi)發(fā)部分沉積多年的土地。
逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩
部分專(zhuān)家和業(yè)內人士認為，今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續放量，在獨特的自然條件和氣候資源的助推下，海南房?jì)r(jià)仍將維持平穩狀態(tài)。
海南大學(xué)教授王毅武認為，盡管?chē)H旅游島政策面的“含金量”已經(jīng)釋放得差不多，但由于北方霧霾天氣的影響，海南樓市有全國購買(mǎi)力的支撐，海南房?jì)r(jià)仍有上漲的空間。
沈虹則認為，隨著(zhù)今年海南樓市的持續放量，房?jì)r(jià)上漲空間有限。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局，“大型企業(yè)操作效率快，成本較低，可以承擔較低的售價(jià)，再加上本身的存量空間，�？诘姆�?jì)r(jià)將趨于平穩�！�
據沈虹介紹，去年12月底到今年1月初，三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量，幾個(gè)項目的定價(jià)都低于三亞樓市三季度的成交均價(jià)，這將進(jìn)一步拉低2014年三亞樓市的成交價(jià)格。
毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟中仍具有重要地位。去年前11月，海南房地產(chǎn)投資同比增32.4%，占全省同期全部投資總額的比重超過(guò)40%。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，成為海南各級政府亟待解決的問(wèn)題。
去年10月份，海南省政府已出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，自2013年起，逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，力爭至2017年末，海南省商品住房新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比例下降至70%，并納入市縣考核指標體系。而海南這一數據去年為84.4%，高出全國平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。
“政府希望大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)，降低波動(dòng)性較大的純粹住宅的比重，提升經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的比重，增強房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活力�！鄙蚝缯f(shuō)。
王毅武認為，旅游房地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)是使用權的實(shí)現性和流動(dòng)性。海南房地產(chǎn)應該重規劃、分層次、調結構、惠民生，把旅游房地產(chǎn)和保障房地產(chǎn)分開(kāi)，降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，提高保障房和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例，才能促使海南房地產(chǎn)健康、均衡和協(xié)調發(fā)展。