面對2013年量?jì)r(jià)齊升的省城樓市，早已布局的青啤地產(chǎn)最終的選擇卻是放手。
近日，青島產(chǎn)權交易所掛牌公告顯示，青島啤酒房地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)“青啤地產(chǎn)”)擬轉讓所持有的濟南青啤置業(yè)投資有限公司(下稱(chēng)“濟南青啤置業(yè)”)100%股權，掛牌價(jià)格為5000萬(wàn)元。加上濟南青啤置業(yè)尚欠青島啤酒集團有限公司(下稱(chēng)“青啤集團”)的8.41億元借款，此次受讓方實(shí)際需要支付的資金約為9億元。
值得關(guān)注的是，濟南青啤置業(yè)一直被認為是青啤地產(chǎn)進(jìn)軍濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一顆重要棋子———2010年青啤地產(chǎn)在濟南豪擲5億余元購入的商業(yè)地塊，就由其負責開(kāi)發(fā)。然而，3年時(shí)間過(guò)去，這塊寸土未動(dòng)的黃金地塊，也將隨著(zhù)濟南青啤置業(yè)的股權轉手他人。
記者調查發(fā)現，由于濟南青啤置業(yè)持有的地塊目前已被濟南本土房企銀豐地產(chǎn)集團有限公司(下稱(chēng)“銀豐地產(chǎn)”)接手，不日即將開(kāi)工，銀豐地產(chǎn)受讓上述股權的可能性較大。而在此次股權轉讓背后，外來(lái)房企的水土不服、管理缺失以及商業(yè)地產(chǎn)泡沫等等問(wèn)題，或多或少都已有所體現。
龍奧大廈西地塊
2013年的最后一天，濟南的溫度終于回到了零攝氏度以上，位于龍奧大廈西側的一塊空地上，也迎來(lái)了難得的熱鬧景象。
“又是放鞭炮又是掛燈籠的，還停了好多施工車(chē)，看來(lái)終于要動(dòng)工了�！痹邶垔W大廈工作的李女士指著(zhù)大廈西側的一塊水泥場(chǎng)地對記者說(shuō)道。
這塊場(chǎng)地，就是濟南青啤置業(yè)在濟南擁有的第一個(gè)(據記者了解也是唯一
一個(gè))商業(yè)地產(chǎn)項目用地。資料顯示，該地塊屬于濟南東部新城奧體片區的核心區域，西臨奧體西路，東臨龍奧大廈，總占地面積5.68萬(wàn)平方米。
2010年4月，這一標號為“2010－G063”的地塊的掛牌信息由濟南市國土資源局公布。隨后在6月份的招拍會(huì )上，青啤地產(chǎn)和中國國際經(jīng)濟咨詢(xún)公司的聯(lián)合體以5.28億元的出價(jià)將其收入囊中，并由濟南青啤置業(yè)負責項目的籌備、開(kāi)發(fā)等工作。
彼時(shí)，青啤集團已經(jīng)在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)疆拓土，而這一在濟的購地行為，隨即被認為是其進(jìn)軍省城樓市的第一步棋。不過(guò)，這步棋下到如今已近3年時(shí)間，卻一直寸土未動(dòng)。
“前期當過(guò)露天停車(chē)場(chǎng)，后來(lái)用圍墻圍了起來(lái)，但也一直沒(méi)有動(dòng)靜�！崩钆空f(shuō)，“直到現在才看到開(kāi)工的跡象�！�
一名省城地產(chǎn)界業(yè)內人士更是告訴記者，“現在已不是濟南青啤置業(yè)在做這個(gè)項目，而是轉手給了銀豐地產(chǎn)�！�
記者在現場(chǎng)看到，與龍奧大廈只有一條馬路之隔的空地上，確實(shí)已經(jīng)停了諸多卡車(chē)、挖掘機等施工車(chē)輛，一排辦公用的簡(jiǎn)易房已經(jīng)建成。
“20多天前就進(jìn)來(lái)了，上午剛辦了開(kāi)工儀式，現在是我們負責開(kāi)發(fā)�！币幻泶┕ぷ鞣�，胸前掛著(zhù)山東銀豐物業(yè)管理有限公司工作牌的工作人員告訴記者，“施工隊很快就要進(jìn)場(chǎng)了�！�
結合此次青島產(chǎn)權交易所公布的信息，青啤地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)無(wú)意于濟南項目，并明確表示了退出的決心。其公告顯示，濟南青啤置業(yè)2012年全年和2013年前11個(gè)月?tīng)I業(yè)收入均為零，營(yíng)業(yè)利潤和凈利潤均為負值，其100%股權僅以5000萬(wàn)元的價(jià)格掛牌轉讓。
“從現在的情況看，銀豐地產(chǎn)受讓的可能性很大�！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示，地產(chǎn)項目轉手意味著(zhù)雙方已經(jīng)達成默契，“應該簽署了相關(guān)協(xié)議�！�
記者注意到，轉讓信息中也注明了“認可并接受轉讓方及項目公司已作出的有關(guān)龍奧項目的各項聲明”、“意向受讓方應為境內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊資本金人民幣6億元以上，具有二級或二級以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，8年以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗”等要求，目標較為明確。
多方面因素
對于此次濟南青啤置業(yè)股權轉讓的可能受讓方以及原因，記者也多次聯(lián)系采訪(fǎng)青啤地產(chǎn)及銀豐地產(chǎn)方面，但均未能成功。
其中，青啤地產(chǎn)一名工作人員向記者提供了一個(gè)辦公電話(huà)，但該電話(huà)接通后馬上就被掛斷，隨后一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。
記者又輾轉找到了濟南青啤置業(yè)的辦公電話(huà)，其工作人員則表示需將采訪(fǎng)內容告知領(lǐng)導，但至截稿再未給予回應。
銀豐地產(chǎn)方面則向記者提供了一個(gè)項目部的電話(huà)，但該項目部表示不負責龍奧項目；銀豐地產(chǎn)另一辦公電話(huà)則一直無(wú)人接聽(tīng)。雖然并未獲得相關(guān)方面的正面回應，不過(guò)，記者在調查中了解到，濟南青啤置業(yè)龍奧項目之所以走到如今，或緣于企業(yè)管理、項目規劃等多方面因素。
“當時(shí)濟南青啤置業(yè)做這個(gè)項目的時(shí)候就不太積極�！币幻麡I(yè)內人士向記者表示，2010年土地招拍掛時(shí)，山東省建設銀行也拍下了一塊緊鄰濟南青啤置業(yè)龍奧地塊的用地，現在省建行項目已經(jīng)開(kāi)工，地基基本已經(jīng)挖好，“如果不是等著(zhù)濟南青啤置業(yè)的項目，省建行這個(gè)項目進(jìn)展得應該會(huì )更快�！�
這名了解內情的人士表示，作為奧體片區的一部分，濟南青啤置業(yè)項目與省建行項目在規劃建設中必須與奧體中軸線(xiàn)的群體建筑風(fēng)格協(xié)調，主體建筑高度及布局與東側喜來(lái)登大酒店等高層建筑呈對稱(chēng)關(guān)系。
“這就使得雙方必須要就方案設計等前期工作進(jìn)行溝通，達成一致，才能通過(guò)相關(guān)部門(mén)審批。省建行在這方面快很多，但要等著(zhù)濟南青啤置業(yè)這一方�！彼嘎墩f(shuō)。
此外，記者在實(shí)地采訪(fǎng)中了解到，濟南青啤置業(yè)在進(jìn)行相關(guān)工程招標時(shí)，還與項目所在地周邊的居民產(chǎn)生過(guò)矛盾。
知情人透露，由于項目進(jìn)展不順，濟南青啤置業(yè)曾更換過(guò)相關(guān)負責人，但最終看來(lái)，還是沒(méi)有太好的效果，“外來(lái)企業(yè)水土不服的情況非常明顯�！�
寫(xiě)字樓過(guò)剩隱憂(yōu)
不過(guò)，在多名接受采訪(fǎng)的業(yè)內人士看來(lái)，上述原因只能是內因，青啤地產(chǎn)的退出還有外因。
據了解，濟南青啤置業(yè)擁有的項目地塊在出讓時(shí)就規定，只能作為商業(yè)金融業(yè)用地，不能建設公寓、商務(wù)公寓及公寓式酒店。
實(shí)際上，這幾年濟南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的冷清，也被業(yè)內人士看做開(kāi)發(fā)商不愿推進(jìn)相關(guān)項目進(jìn)展的一大原因。
“濟南的商業(yè)地產(chǎn)一直賣(mài)不過(guò)住宅，特別是高新區、歷下龍奧這邊，租金一直在每天每平方米2元的低位，銷(xiāo)售價(jià)格倒掛現象更是明顯�！睗{水泉路上一家房地產(chǎn)中介機構的銷(xiāo)售經(jīng)理李云新對記者表示，“比如奧體中路的東都國際寫(xiě)字樓，現在銷(xiāo)售價(jià)格每平方米不到7000元，比周邊住宅每平方米的價(jià)格低了近2000元�！�
在李云新看來(lái)，隨著(zhù)奧體中心魯商國奧城、高新區漢峪金谷等大型寫(xiě)字樓項目入市，其周邊價(jià)格或受到更大沖擊，遠期前景并不樂(lè )觀(guān)�！鞍凑宅F在的消化能力，濟南存量寫(xiě)字樓20年才能消化完�！鄙綎|省科學(xué)院戰略研究所教授呂兆毅日前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。
世聯(lián)怡高2013年11月對濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查報告顯示，奧體板塊依然是寫(xiě)字樓供應的主要區域，當月供應量為17.39萬(wàn)平方米，占總供應的67%。但當月濟南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交量卻僅為2.12萬(wàn)平方米，同比下降23.7%。
“青島早就有了寫(xiě)字樓去存量化的困擾，這應該已經(jīng)引起了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的注意�！北本⿴煼洞髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對記者表示，加上非本土企業(yè)很難有更多發(fā)揮空間，青啤地產(chǎn)此時(shí)選擇退出濟南，也在情理之中。