近日，萬(wàn)科公司小股東、北京市長(cháng)歌律師事務(wù)所律師劉亞軍向深圳市鹽田區法院提出訴訟，要求萬(wàn)科集團公司立即向全體股東公布有關(guān)162個(gè)項目的土地增值稅繳納詳情。
劉亞軍接受中國青年報記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，自己持有萬(wàn)科集團公司股票，如果按照萬(wàn)科財報所稱(chēng)，預提的40多億元土地增值稅算做納稅成本，他并無(wú)異議，但如果這些錢(qián)依然在萬(wàn)科公司的賬上，也沒(méi)有對小股東進(jìn)行分紅，他無(wú)法理解。另外，目前萬(wàn)科公司籠統地說(shuō)，160多個(gè)項目沒(méi)有結算，他想知道，具體哪些項目已經(jīng)結算，哪些項目沒(méi)有結算。
2013年年底，有媒體兩次報道地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅的問(wèn)題，媒體報道引用的數據是，全國45家房地產(chǎn)企業(yè)應繳而未繳土地增值稅達3.8萬(wàn)億元。也曾有媒體報道說(shuō)，萬(wàn)科的多個(gè)項目共計欠繳土地增值稅40億元。
萬(wàn)科公司曾回應稱(chēng)，質(zhì)疑其利用計提土地增值稅準備金，一方面少繳企業(yè)所得稅，一方面又不在利潤中做扣除，涉嫌虛增利潤，是對會(huì )計處理和稅收實(shí)務(wù)缺乏了解。
事實(shí)上，近期被卷入土地增值稅欠繳質(zhì)疑的多家房地產(chǎn)公司都做出回應，認為目前繳稅模式并不違法。那么究竟房地產(chǎn)企業(yè)該如何繳納土地增值稅，一些地產(chǎn)商所執行的“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”算不算合理避稅，這種繳稅邏輯是不是真如地產(chǎn)商所言是媒體不懂稅收實(shí)務(wù)?
土地增值稅背后的爭議
在我國現行財稅體制中，土地增值稅屬于地方稅稅種，收入全部歸地方政府，由地方稅務(wù)局負責收繳。
中國社會(huì )科學(xué)院財稅法案例研究中心主任滕祥志接受中國青年報記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，土地增值稅的法理依據是《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》，相關(guān)的操作規章主要來(lái)自國家稅務(wù)總局。土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
與很多稅種征收的模式不同，土地增值稅實(shí)行先預征，然后再清算的模式：企業(yè)先按照一定的比例，將土地增值稅繳到地方稅務(wù)局，銷(xiāo)售到一定程度后再“匯算清繳”，根據最終的銷(xiāo)售額“多退少補”。
目前爭議點(diǎn)主要集中在企業(yè)該何時(shí)進(jìn)行最后的清算。
國家稅務(wù)總局給出的解釋是：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的;直接轉讓土地使用權的。二是稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過(guò)85%或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的;取得預售許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;納稅人注銷(xiāo)登記的。
有地產(chǎn)商認為，企業(yè)在項目預繳土地增值稅時(shí)，就必須預提應繳未繳的土地增值稅成本，并在公布的科目中說(shuō)明這些應繳而未繳的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時(shí)，可以不繳，這種做法不違背相關(guān)法律，也非拖欠。
滕祥志認為，根據稅法原理和稅法規定，土地增值稅分為預征和清算兩個(gè)征收環(huán)節。在預征環(huán)節，土地增值稅納稅義務(wù)人已經(jīng)產(chǎn)生預繳的法定納稅義務(wù)。
違反預繳這一法定義務(wù)的，應該相應承擔法律責任，除非符合法定“免征”事由。商事主體在財務(wù)上所謂“計提”，僅在自己公司賬面上顯示和會(huì )計處理，如果沒(méi)有跟稅務(wù)機關(guān)發(fā)生關(guān)系，未按照稅法規定的期限預繳稅款的話(huà)，構成“未按照規定期限申報納稅”，其對應日常生活之“應繳未繳”概念，但與稅法的“欠稅”概念不同�！坝嬏帷焙汀皼](méi)有發(fā)生現時(shí)納稅義務(wù)”均為會(huì )計概念，其不能替代和混淆稅法概念，也不消滅其應承擔的稅法義務(wù)。
國稅總局關(guān)于清算的說(shuō)明，滕祥志認為，稅務(wù)機關(guān)“可要求”清算的情形，在民商領(lǐng)域是一個(gè)選擇性規范，但在公法領(lǐng)域，就是一項義務(wù)�！翱梢蟆睂Χ悇�(wù)機關(guān)來(lái)說(shuō)是一項義務(wù)，“沒(méi)有不做的權利”，在法理上，行政主體不可以選擇，不得無(wú)故放棄。如果稅務(wù)局工作人員自由裁量把法律義務(wù)完全棄置，那就涉嫌瀆職。
企業(yè)自主掌握結算時(shí)點(diǎn)，算不算合理避稅
實(shí)際上，國家稅務(wù)總局早就擔憂(yōu)土地增值稅應繳未繳的問(wèn)題。2009年，該部門(mén)曾發(fā)文稱(chēng)，要對“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”進(jìn)行專(zhuān)項檢查。
稅收研究者楊乾告訴中國青年報記者，“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”是地產(chǎn)商的一個(gè)避稅法寶。地產(chǎn)商未達到結算條件時(shí)，可以?huà)熨~，但結算時(shí)點(diǎn)幾乎完全由地產(chǎn)商掌控。
很多地產(chǎn)公司的組織構架是，總部為上市公司，并沒(méi)有具體業(yè)務(wù)，每個(gè)項目都成立承接具體業(yè)務(wù)的項目公司。土地增值稅都是預提到總公司，而非項目公司。
這樣操作的意義何在?一位稅務(wù)中介機構的資深人員說(shuō)，項目公司只要有預提，就可能被當地稅務(wù)機關(guān)責令補繳土地增值稅。而如果由總公司預提土地增值稅，很可能總公司的主管稅務(wù)局并不掌握各地開(kāi)發(fā)項目的情況，無(wú)法核實(shí)，很難發(fā)現“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”。
除了通過(guò)拖延清算時(shí)間、總公司預提等方法來(lái)避稅外，有稅務(wù)專(zhuān)家指出，土地增值稅跟房企的毛利率直接相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)減少毛利率的方式來(lái)達到少繳土地增值稅的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)通常有兩種手段避稅：一種是通過(guò)設立外圍子公司進(jìn)行利潤轉移;另一種提高項目工程各項成本。
對資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，趴在自己賬面上，沒(méi)有結算的計提土地增值稅有著(zhù)重要意義，“這相當于一筆幾十億無(wú)息的銀行貸款”，稅收專(zhuān)家強調，對于這筆錢(qián)，地產(chǎn)商有全部處置權，地產(chǎn)商也不會(huì )讓這么一筆資金閑置，而是作為現金流一直在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中滾雪球。
土地出讓金能否納入預算管理
楊乾介紹說(shuō)，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等。營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅跟其他行業(yè)類(lèi)似，而土地增值稅相當于房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利稅”。
在一些專(zhuān)家看來(lái)，土地增值稅可以發(fā)揮稅收調節房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的作用，比起一些行政手段來(lái)，更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟原則，但一直以來(lái)并沒(méi)有發(fā)揮相應的作用。
國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人曾表示，1994年國家開(kāi)征土地增值稅后不久，受亞洲金融危機等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，稅源嚴重萎縮。2007年以來(lái)稅務(wù)部門(mén)才開(kāi)始落實(shí)土地增值稅預征、清算征收機制，加大土地增值稅征管和清算力度。
即便存在種種征收漏洞，土地增值稅的增長(cháng)遠高于其他稅收增長(cháng)。2007年，全國土地增值稅收入同比增長(cháng)74.3%;2008年增長(cháng)33%;2009年增長(cháng)33.9%;2010年增長(cháng)77.6%;2011年增長(cháng)61.4%;2012年增長(cháng)31.8%;2013年1～10月組織收入2710.78億元，增長(cháng)22.2%。
但有稅收專(zhuān)家指出，土地增值稅的增長(cháng)率大大低于房?jì)r(jià)的增長(cháng)率，尤其在近年來(lái)主要建筑材料價(jià)格普遍下降的情況下，稅務(wù)總局公布的土地增值稅的增長(cháng)率與當下的房?jì)r(jià)的增長(cháng)率極為不匹配。
土地增值稅會(huì )不會(huì )推高房?jì)r(jià)，最終由老百姓埋單?滕祥志說(shuō)，土地增值稅是一種資本利得稅，算直接稅的一種，在稅收原理上，直接稅很難轉嫁。
2007年，國稅總局發(fā)布土地增值稅清算通知時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)股票紛紛跌停，但正當國稅總局打算對土地增值稅清算時(shí)，國際金融危機襲來(lái)，土地增值稅的清算又被擱置。
作為一項很重要的收入，為何地方稅務(wù)局不積極征收呢?地方稅務(wù)部門(mén)每年有稅收增長(cháng)10%的任務(wù)，要保證稅收持續增長(cháng)，就必須給未來(lái)留有“余地”，像土地增值稅這種稅就可能留到年景不好的年份。
有專(zhuān)家建議，在營(yíng)改增的大背景下，如果將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅和土地增值稅肯定會(huì )混淆，不如將二者合并，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節統一征收增值稅，設定基本稅率為17%或更高，由國稅局征收。
還有一種建議是，把土地增值稅改為消費稅按銷(xiāo)售收入征收，稅率在5%~10%之間，仍然由地稅部門(mén)征收。
有專(zhuān)家認為，地方政府很大的一塊收入來(lái)自于土地出讓金，而土地出讓金不在預算監督范圍，這讓地方政府一大塊收入長(cháng)期不能納入《預算法》管理，土地增值稅如果未來(lái)能考慮成為地方的主要稅種，取代土地出讓金，納入預算軌道管理。