繼央視2013年11月18日報道房企拖欠3.8萬(wàn)億元土地增值稅后，近日央視再度報道稱(chēng)，萬(wàn)科有多個(gè)項目應交未交的土地增值稅為44.34億元。萬(wàn)科隨后發(fā)布公告回應說(shuō)，根據相關(guān)規定，土地增值稅清算有三種情況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目完全竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的；報道所涉及的四個(gè)項目不屬于任一條，同時(shí)表示企業(yè)預提的土地增值稅準備金為企業(yè)會(huì )計處理程序，不能作為應納稅金額的依據。

　　 我們無(wú)意也不愿觸碰具體爭議的是非，但這一持續數月，且不斷發(fā)酵的爭議，確實(shí)暴露該稅種在定位上的模糊和征管中的困境。爭議所穿透出的一般性議題理應值得各方反思。

　　 土地增值稅于1993年出臺暫行條例，以轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物所取得的增值額作為征稅對象，增值額的計算方法為出售房地產(chǎn)收入減去取得土地使用權時(shí)支付的價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)成本、地上建筑物成本及有關(guān)費用、銷(xiāo)售稅金等。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期通常很長(cháng)，計算應納稅額時(shí)需考慮上述扣除項目，往往涉及很專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)，由此造成的過(guò)高征納成本，使稅務(wù)機關(guān)普遍缺乏主動(dòng)計征的動(dòng)力。因為征管難，所以各地多采取按照銷(xiāo)售收入百分比預征的方式，預征相對于依法應繳的土地增值稅通常偏低，而且預征之后的最后清算，在土地開(kāi)發(fā)時(shí)間極長(cháng)情況下，要有效量化征管條件是件復雜的事。

　　 其實(shí)，土地增值稅復雜的清繳，需探源于以流轉稅的形式征繳財產(chǎn)稅或資本利得稅。土地增值稅的稅基是不動(dòng)產(chǎn)用益權轉移時(shí)出現的收益，帶有典型的財產(chǎn)稅特征，但卻采取了類(lèi)似于流轉稅的征繳方式，使征稅程序繁瑣復雜，稅務(wù)機關(guān)既需對企業(yè)財務(wù)了解，也需得到土地、房產(chǎn)管理部門(mén)的信息配合。因此，若能讓土地增值稅回歸其財產(chǎn)稅的本原，可能更便于征繳管理，而這也符合我國稅改航向，即逐步以直接稅取代間接稅。

　　 土地增值是一個(gè)長(cháng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程，不止發(fā)生在房地產(chǎn)流通環(huán)節。而目前土地增值稅只對開(kāi)發(fā)流通環(huán)節征收，而對房地產(chǎn)保有環(huán)節的增值收益不征，既不公平也影響土地流通與價(jià)值的提升。此外，還存在重復征稅問(wèn)題。我國從2002年開(kāi)始采取“招拍掛”方式出讓國有土地使用權，在這種市場(chǎng)定價(jià)方式中，特定地塊的未來(lái)升值已很大程度上體現在企業(yè)的出價(jià)中了，而后來(lái)計算的土地增值額主要是企業(yè)投資導致的增值，那么就應和企業(yè)收益屬于同一性質(zhì)，因而與企業(yè)所得稅的功能重復。土地增值稅真正應當針對的是不因企業(yè)原因造成的土地增值，即自然增值或者政府公共投資導致的增值。

　　 其實(shí)，土地增值稅放在房地產(chǎn)稅費的整合中統籌處理更為妥當。當前房地產(chǎn)稅費結構不合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中稅負過(guò)重，而保有環(huán)節稅負輕。當前在探討開(kāi)征房產(chǎn)稅的過(guò)程中，應逐步取消土地增值稅，將其并入房產(chǎn)稅，統一對增量和存量房地產(chǎn)的土地增值收益征稅，同時(shí)將行政性的費用整合到更具合法性的稅收中，實(shí)現稅收中性。

　　 因此，改革土地增值稅，厘清蕪雜的房地產(chǎn)稅費體系，既可降低征納成本，也可降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成本，通過(guò)增加持有成本來(lái)抑制投機傾向，從而為遏制房?jì)r(jià)泡沫化起到一定作用。