２０１４年年初，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并未像往年一樣迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，成交萎縮、價(jià)格平穩成為歲末年初北京樓市的主要特征。分析人士指出，新房供應有限、信貸依然緊張以及自主型商品住房預期的影響是導致樓市冷清的直接因素。２０１４年，北京樓市呈現“長(cháng)效機制”逐步建立與“行政干預”制約并存的局面。

    樓市開(kāi)局成交萎縮
    ２０１４年伊始，北京市多個(gè)區域的地產(chǎn)中介門(mén)店的業(yè)務(wù)量都比前幾月出現了不同程度的下滑�！敖衲昴瓿醯氖袌�(chǎng)格外冷清�！痹谪S臺區公益西橋附近一家知名地產(chǎn)中介工作近三年的經(jīng)紀人楊先生對記者說(shuō)，“個(gè)別同事甚至提前返鄉過(guò)年了�！�
    不僅地產(chǎn)中介生意冷清，年初樓市成交“入冬”也成為多個(gè)市場(chǎng)研究機構的共識。中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，２０１４年１月１日至７日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處于低位，其中二手房成交１５６９套，新建住宅成交１８２８套。合計３３９７套的成交量，無(wú)論是環(huán)比２０１３年１２月首周，還是同比２０１３年１月首周，降幅均在三成左右。
    “２０１４年樓市成交市場(chǎng)并未像以往一樣出現‘開(kāi)門(mén)紅’，二手房市場(chǎng)成交量萎縮更為明顯�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭表示。
    成交量有限導致價(jià)格上漲乏力。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數據顯示，新年第一周，二手房成交均價(jià)穩定在每平方米２．９萬(wàn)元左右，新建商品住宅成交均價(jià)維持在每平方米２．７萬(wàn)元左右。
    除了受季節因素的影響，購房者觀(guān)望程度依然較高也是導致“量跌價(jià)穩”的主要因素。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數據顯示，新年第一周，業(yè)主調價(jià)案例中下調的占比為６８．４％，業(yè)主對短期價(jià)格走勢的預期也不太樂(lè )觀(guān)。
    “自住型商品住房入市的預期讓我們這些‘剛需’群體放慢了購房的步伐�！卑肽陙�(lái)一直在看房的張女士對記者說(shuō)，“除此之外，信貸依然偏緊，新房供應有限等多重客觀(guān)因素也導致現在的買(mǎi)房時(shí)機不是很成熟�！�

    供應有限信貸仍緊
    記者走訪(fǎng)北京市多家商業(yè)銀行了解到，與往年年初不同，２０１４年１月份的信貸依然維持比較緊張的狀況。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，房貸難度加大，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，直接導致市場(chǎng)成交量下調。
    新建商品住宅供應有限也影響了成交量。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數據，２０１４年１月第一周，北京市新建商品住宅項目供應為“零”�！坝捎冢玻埃保衬攴科箐N(xiāo)售業(yè)績(jì)較好，去年年末以來(lái)，房企入市意愿明顯降低，不排除有房企出現惜售心態(tài)，同時(shí)對于新一年的政府限價(jià)政策產(chǎn)生觀(guān)望�！睆埿裾f(shuō)。
    分析人士指出，２０１３年以來(lái)，由于主管部門(mén)預售價(jià)格監管?chē)绤�，多個(gè)定價(jià)過(guò)高的項目被暫緩入市。數據顯示，２０１４年１月６日，北京可售商品房住宅庫存僅有５７５３９套，再次運行在６萬(wàn)套以下，這也是２０１３年年底連續２個(gè)月庫存出現回升后的再次下調。Ｘ　　北京市國土局有關(guān)負責人表示，２０１４年將繼續加大住宅用地供應，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化供應結構，擬安排住宅用地供應總量中的４０％用于保障性安居工程建設，６０％用于商品房建設，商品房用地中將有５０％用于建設自住型商品住房。
    專(zhuān)家表示，隨著(zhù)自住型商品住房推地規模的增長(cháng)，將有望改變新房市場(chǎng)供需失衡的局面，也對引導區域價(jià)格預期產(chǎn)生積極影響。

    市場(chǎng)將比２０１３年更加平穩
    “除了信貸、供應等直接影響市場(chǎng)的諸多因素外，未來(lái)的調控方向更側重市場(chǎng)化的政策基調，將對樓市健康運行起到積極的作用�！睆埿癖硎�，如果２０１４年政策穩定，需求得到持續釋放，北京全年成交量有望維持在１５萬(wàn)－１７萬(wàn)套之間。
    不少專(zhuān)家指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)稅立法以及不動(dòng)產(chǎn)登記工作的啟動(dòng)，將會(huì )對存量房產(chǎn)生擠出效應。此外，黨的十八屆三中全會(huì )提出“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”。這對于樓市中長(cháng)期走勢而言，可謂多重“利空”因素齊聚。２０１４年房地產(chǎn)市場(chǎng)將比２０１３年更加平穩。
    住建部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，２０１３年商品房銷(xiāo)售增長(cháng)速度遠遠超過(guò)預期，２０１４年再創(chuàng )新高的難度很大。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制應該是一套穩定預期的政策組合，核心是建立穩定的、多層次的住房供應體系。長(cháng)期堅持，就可以穩定預期，預期穩定了市場(chǎng)就會(huì )更顯規律性。
    隨著(zhù)樓市調控長(cháng)效機制的逐步建立，市場(chǎng)化因素將對樓市起決定作用。專(zhuān)家指出，由于北京樓市的特殊性，新出臺行政性的調控措施以及現有政策的細化和加強可能性依然存在。