日前，李嘉誠之子李澤楷繼父親賣(mài)出廣州、上海、南京三物業(yè)后，表示將出售旗下盈大地產(chǎn)。在短短5個(gè)月內，李氏家族已出售了價(jià)值超200億元的中國內地物業(yè)。
對此，業(yè)內人士認為，在新的經(jīng)濟條件下，亞太區房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的吸引力有下降的趨勢，與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)已出現明顯的泡沫跡象，李嘉誠作為投資風(fēng)向標，其頻拋物業(yè)也正是來(lái)源于對未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
李氏家族再拋內地物業(yè)
13日，電訊盈科公告證實(shí)，旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權正與獨立第三方處于深入磋商階段。電訊盈科表示，如果雙方達成協(xié)議，預期這項交易將構成一項非常重大出售項目。
這是李氏家族2014年對于內地物業(yè)的首個(gè)動(dòng)作。據了解，盈科中心位于北京市朝陽(yáng)區工人體育場(chǎng)北路甲2號，使館區附近。毗鄰兆龍飯店，周邊物業(yè)包括外交公寓，三里屯village，三里屯酒吧一條街等。項目包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、休閑美食及服務(wù)式公寓。
去年2月，已傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元高價(jià)出售。值得一提的是，在此之前，2013年12月31日，李嘉誠長(cháng)江實(shí)業(yè)集團旗下ARA基金正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC)，接盤(pán)者為宏圖三胞集團，據市場(chǎng)人士估計，該大廈估值約為30億元人民幣。8月29日，“長(cháng)和系”兩家公司長(cháng)實(shí)、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權出手，最終以26億元成交。10月18日，和黃與長(cháng)江實(shí)業(yè)再次出售位于上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，最終以11.55億美元、約70億元成為近年來(lái)規模最大的寫(xiě)字樓交易之一。這就意味著(zhù)加上之前的三次拋售，短短5個(gè)月內，李氏家族就已出售了價(jià)值200億元的中國內地物業(yè)。
除了拋售內地資產(chǎn)外，李嘉誠又被曝出通過(guò)其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托此前發(fā)布公告稱(chēng)，打算出價(jià)58.49億港元，向李嘉誠控制的長(cháng)江實(shí)業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本，意味著(zhù)通過(guò)此次資本運作，長(cháng)江實(shí)業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權。
值得注意的是，此次李氏家族連續拋出的項目均為寫(xiě)字樓等商業(yè)項目。DTZ戴德梁行亞太區預測及策略研究部主管馮國健表示，過(guò)去幾年，由于價(jià)格相對吸引，加上市場(chǎng)上有充裕的債務(wù)資本及權益股本，令金融海嘯后的物業(yè)投資額屢創(chuàng )新高，但近來(lái)卻顯示未來(lái)亞太區房地產(chǎn)投資市場(chǎng)吸引力有下降趨勢。
馮國健認為，未來(lái)二、三線(xiàn)城市將出現龐大的商業(yè)地產(chǎn)供應，這也進(jìn)一步造成空置率上升，租戶(hù)議價(jià)能力增強。此外，在經(jīng)濟疲軟的背景下，一旦開(kāi)始加息，亞太區物業(yè)的相對投資價(jià)值將會(huì )下降。
也有業(yè)內人士指出，李嘉誠作為投資風(fēng)向標，總是能提前對未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行預估，這也意味著(zhù)，其選擇頻拋物業(yè)的做法正是來(lái)源于對未來(lái)市場(chǎng)的判斷。
萬(wàn)科董事會(huì )主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了！”
廣州購物中心頻唱“空城計”
在李氏家族拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，有更多地方卻在興建。2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得火熱，萬(wàn)科等龍頭房企在發(fā)力住宅地產(chǎn)的同時(shí)，紛紛向商業(yè)地產(chǎn)拋來(lái)橄欖枝。但是，隨著(zhù)供應的急劇增加，供應過(guò)剩危機迅速膨脹，部分城市的空置率已遠遠超6%的國際警戒線(xiàn)。
以廣州為例，第一太平戴維斯報告顯示，廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)，達到10.8%。
也正是由于空置率高企，使一些本打算開(kāi)幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計”，而暫緩開(kāi)業(yè)。例如，位于番禺區的日本永旺集團旗下清河永旺夢(mèng)樂(lè )城，原計劃2013年秋天開(kāi)業(yè)，如今宣布延遲開(kāi)業(yè)；位于珠江新城的高德置地“冬”廣場(chǎng)最早計劃2011年9月開(kāi)業(yè)，但拖延多年至今仍無(wú)動(dòng)靜。
值得注意的是，本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應洪峰的現實(shí)。報告顯示，2014年，廣州購物中心將迎來(lái)供應洪峰，新增供應面積將達到61萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。業(yè)內人士坦言，目前廣州在運營(yíng)的主要商業(yè)體總量已超過(guò)40多個(gè)，2014年在建或將建成的綜合體及商業(yè)項目超過(guò)20個(gè)，有近400萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積即將陸續上市，將使未來(lái)3-5年內的商業(yè)環(huán)境競爭更為激烈。
他表示，最近兩三年，廣州的購物商場(chǎng)延遲開(kāi)業(yè)幾乎成為常態(tài)，只有兩三成的項目能準時(shí)開(kāi)業(yè)，新開(kāi)業(yè)項目的招租率多低于7成。
事實(shí)上，廣州只是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。近年來(lái)，為追求業(yè)績(jì)盲目規劃，一些地方商業(yè)綜合體項目井噴。盈石中國日前發(fā)布的報告顯示，截止2013底，中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達到6461萬(wàn)平方米。而到2016年底時(shí)，三年新增供應量總計將接近3500萬(wàn)平方米，占目前總體存量的54%。寫(xiě)字樓三年后的增量將超過(guò)5800平方米，占目前存量的173%。
華南Mall再戰商業(yè)地產(chǎn)
曾經(jīng)被美國時(shí)代周刊譽(yù)為全球最大購物中心之一的東莞華南Mall，日前重新開(kāi)始招商。而在經(jīng)歷了多年的大面積空置后，現在的華南Mall悄悄把“建設世界級購物公園”的宏大目標變成了“立足萬(wàn)江、輻射東莞”。
新華南Mall的投資商東莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當北大資源重新接手這個(gè)項目，最重要的就是吸取教育，不要再走華南mall做過(guò)的錯誤路線(xiàn)。
2001年，定位于中世紀文藝復興的購物公園，號稱(chēng)世界最大購物中心的華南mall開(kāi)始籌備，2003年開(kāi)盤(pán)，總面積達到45萬(wàn)平方米。
“在2003年全國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的時(shí)候，這個(gè)項目的規模和目標是確實(shí)是空前的。項目的設計公司是美國團隊，完全按照美國購物公園的設計來(lái)規劃，結果卻遭遇到水土不服�！备哞F栓介紹。
事實(shí)上，這個(gè)40多萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸綜合體，當初設計時(shí)甚至沒(méi)有煙道和煤氣管道，無(wú)法做餐飲�！懊绹抢洳秃碗娍绢�(lèi)居多，和中國的餐飲習慣完全不同，這種美國團隊的設計也完全不符合中國的國情�！�
而在高鐵栓看來(lái)，華南Mall失敗的最大問(wèn)題在于定位過(guò)高。規劃世界級的購物中心，必然需要世界級的奢侈品和名牌，但當初的經(jīng)營(yíng)團隊完全沒(méi)有考慮到：東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間，距離香港也只有兩個(gè)小時(shí)的車(chē)程，本地高檔消費外流，奢侈品幾乎沒(méi)有市場(chǎng)�！爱敵醯拈_(kāi)發(fā)商并沒(méi)有注意到，東莞的GDP在全國二線(xiàn)城市排名前列，但是零售額大致只有一個(gè)縣級市的水平。
而事實(shí)也證明了這種“想當然”的后果：在正式營(yíng)業(yè)幾年之后，華南Mall的空置面積超過(guò)36%，成為商業(yè)地產(chǎn)有名的爛尾樓。
隨后，最開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商撤離，項目的接手者變成了北大資源集團。
去年10月，華南Mall啟動(dòng)重新招商，面積5.3萬(wàn)平方米，加上原有開(kāi)業(yè)的30.6萬(wàn)平方米，整個(gè)項目的開(kāi)業(yè)面積達到37萬(wàn)平方米，空置率下降到17.7%的“正常水平”。盡管如此，相對于華南Mall的巨大體量，17.7%的空置率換算下來(lái)還有8萬(wàn)多平方米的面積，接近于一個(gè)新的大型購物中心。
華南Mall走過(guò)的彎路，正在一些其他地方復制。而根據研究機構世聯(lián)地產(chǎn)的統計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍。一些地方政府的建設城市綜合體的正式計劃僅僅是所有計劃當中的一部分，下屬的地方往往會(huì )根據上級部門(mén)的規劃搭車(chē)，自行培育更多的項目。中國西南某省，省級規劃的綜合體項目129個(gè)，而各地自行納入規劃發(fā)展的項目是這個(gè)數字的兩倍。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，城市綜合體的多樣性，是城市功能完善，增強公共服務(wù)的主要窗口，地方希望通過(guò)城市綜合體，帶來(lái)更高的GDP。但是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，后果則不堪設想。因此，專(zhuān)家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運營(yíng)管理著(zhù)手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。