趙乃育/繪

　　隨著(zhù)地方兩會(huì )近日密集召開(kāi)，各地房地產(chǎn)政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產(chǎn)調控政策不再以一概全，而是根據各地的特點(diǎn)，因地制宜制定政策。
　　業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)調控思路已逐漸清晰，調控將化整為零，目標則回歸支持民生和居住的本質(zhì)。中央將不再把房地產(chǎn)調控目標鎖定在具體價(jià)格，而是將重點(diǎn)放在保障房、棚戶(hù)區等安居工程，保障人民住有所居。調控決策權則是在中央整體統籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關(guān)政策，并分類(lèi)進(jìn)行決策。但由于短期內房地產(chǎn)投資在地方投資中的地位仍難以改變，為加強對地方約束力，中央仍將對地方房?jì)r(jià)水平、供應規模、住房水平等方面做出明確要求。
　　國家統計局20日發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數據顯示，2013年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(cháng)19.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)19.4%)，這意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)我國經(jīng)濟增長(cháng)的重要因素。

　　動(dòng)向　各地因地制宜制定調控政策

　　19日，在上海市十四屆人大二次會(huì )議開(kāi)幕式上，上海市市長(cháng)楊雄作政府工作報告指出，房地產(chǎn)調控方面將嚴格執行國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，確保住房用地供應，并要健全住房保障和供應體系。
　　楊雄說(shuō)，上海新建籌措各類(lèi)保障性住房和實(shí)施舊住房綜合改造5.5萬(wàn)套，基本建成11萬(wàn)套。完善住房保障管理機制，加快大型居住社區配套建設，推進(jìn)城中村改造。
　　北京方面，北京市市長(cháng)王安順作政府工作報告時(shí)指出，北京將繼續嚴格執行房地產(chǎn)調控各項政策措施，堅決保持房?jì)r(jià)基本穩定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
　　王安順表示，北京要滿(mǎn)足群眾基本住房需求，深入研究住房建設規律，構建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房保障和供應體系。因此，今年北京將以公租房和共有產(chǎn)權房為重點(diǎn)，理順建設管理體制，建設7萬(wàn)套保障性住房。年內竣工10萬(wàn)套，確保在2015年提供100萬(wàn)套，逐步解決北京市城鎮中低收入家庭住房困難問(wèn)題。北京還要推進(jìn)自住型商品房建設，加快已供地項目實(shí)施進(jìn)度，新增5萬(wàn)套供地，優(yōu)化住房供應結構。
　　深圳市政府公報則披露，從2014年4月1日起，《〈深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)辦法》)將在試點(diǎn)區域內正式實(shí)施。
　　對于原村民擁有的符合條件的違建，根據不同情況可在補繳差異化地價(jià)及罰款，進(jìn)行處理確認，而符合條件的非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)、辦公類(lèi)歷史遺留違法建筑或可確權。
　　太原方面則表示，2014年將延續差別化調控，提升購房門(mén)檻，單身人員可以作為獨立家庭購房，購房年齡從原先規定的18周歲提高到20周歲。
　　值得注意的是，從現階段各地兩會(huì )對于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)調控措施可以明顯看出，無(wú)論上海、北京、深圳還是太原，各地房地產(chǎn)調控措施不再一刀切，而是根據其自身特點(diǎn)，因地制宜制定政策。
　　住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2014年調控政策目標便是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，并逐步引導出臺中長(cháng)期房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，推進(jìn)房地產(chǎn)改革。
　　“而在長(cháng)效機制出臺前，市場(chǎng)分化下的房地產(chǎn)調控政策走向將更強調針對不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策�！壁w路興說(shuō)，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市供不應求壓力將持續，房?jì)r(jià)上漲壓力依然突出，購房門(mén)檻、貸款比例等現有調控政策力度不減，政策執行將從嚴。與此同時(shí)，多數供需均衡、價(jià)格平穩的二線(xiàn)城市將維持現有政策；部分供應過(guò)剩面臨價(jià)格下行風(fēng)險的三四線(xiàn)城市調控政策或將適度松綁。

　　調整　房市分化倒逼調控謀變

　　據了解，造成房地產(chǎn)調控轉向的主要原因便是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的加劇。統計局發(fā)布的最新數據顯示，2013年12月，新建商品住宅與上月相比，在70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。具體來(lái)看，合肥上漲1.1%，北京上漲0.6%，韶關(guān)下降0.2%，溫州下降1.7%。
　　同比方面分化更為明顯，12月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。具體來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市全線(xiàn)上漲超20%，南京、武漢等27個(gè)二三線(xiàn)城市漲幅超10%，但與此同時(shí)，蚌埠僅同比上漲1.7%，溫州則同比下跌2.8%。
　　而2014年分化還在加劇，在2013年底部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市密集收緊房地產(chǎn)調控政策后，市場(chǎng)預期漸趨平穩，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩。但是不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化卻再度加劇。
　　庫存方面，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)持續去庫存，二三線(xiàn)城市大多庫存積累。CRIC研究中心數據顯示，近兩年以來(lái)，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市庫存持續處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個(gè)月。世聯(lián)地產(chǎn)數據顯示，二線(xiàn)城市中，營(yíng)口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時(shí)，市場(chǎng)表現欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至達73.3個(gè)月。
　　而未來(lái)在供應方面，京滬供應規模仍有不足，二線(xiàn)城市市場(chǎng)庫存或將繼續積累。CRIC預測，2014年，一線(xiàn)城市供應仍舊相對不足，北京和上海2014年預期供應僅分別相當于2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個(gè)城市本地巨大的購房需求，以及對外來(lái)人口的強大吸附力，其市場(chǎng)實(shí)際潛在需求應遠遠大于當前年度成交規模。而二線(xiàn)城市中相對較充足，其中寧波2014年新增供應更是相當于2013年成交的183%，幾乎翻倍。
　　也正是基于此，2013年底，全國18個(gè)熱點(diǎn)城市出臺了穩控房?jì)r(jià)的政策措施，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調控。

　　下放　調控手段更具針對性

　　房地產(chǎn)調控決策權已明顯下放至地方，手段也趨向差別化。趙路興表示，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)較以往來(lái)說(shuō)，發(fā)生了明顯的變化，那就是市場(chǎng)極度分化。而這也意味著(zhù)“一刀切”的房地產(chǎn)調控不再適用于現在的市場(chǎng)。因此，中央調控思路轉變是大勢所趨。
　　事實(shí)上，住建部副部長(cháng)仇保興近日曾表示，房地產(chǎn)政策如今有一個(gè)鮮明轉變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來(lái)，絕不能成為過(guò)度投資的渠道。房地產(chǎn)調控模式應該化整為零，如深圳的問(wèn)題深圳解決，不必中央出政策。
　　“從改革的方向上看，政府更著(zhù)眼于市場(chǎng)為主的調控機制，重構市場(chǎng)供應體系、加大供應、盤(pán)活存量�！壁w路興表示，未來(lái)中央將不再將房地產(chǎn)調控目標鎖定在具體價(jià)格，而是將重點(diǎn)放在保障房、棚戶(hù)區等安居工程，保障人民住有所居。調控決策權則是在中央整體統籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關(guān)政策，并分類(lèi)進(jìn)行決策。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是放開(kāi)“高端”需求，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，保障“低端”供應，強化政策的民生托底功能。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一也表示，2003年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》中就明確了調控思路，堅持加強宏觀(guān)調控，努力實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結構基本合理，價(jià)格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當地經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。
　　而在此前舉行的全國住房城鄉建設工作會(huì )議上，住建部部長(cháng)姜偉新表示，要強調調控的針對性，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況，注重分類(lèi)指導。北京、上海、廣州、深圳等房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。
　　“為加強地方的約束力，中央也將對地方房?jì)r(jià)水平、供應規模、住房水平等方面做出明確要求�！壁w路興表示，一方面，由于宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，貨幣政策如果放松，房地產(chǎn)調控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對房地產(chǎn)投資拉動(dòng)依賴(lài)性較大，在地方債務(wù)壓頂的背景下，若承債能力下降，財政困難，地方或會(huì )被迫放松調控，再次對房地產(chǎn)調控造成影響。