上周日，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個(gè)住宅項目預售許可證，其中兩個(gè)為高端住宅類(lèi)項目，泰禾北京院子以及紫辰院，預售價(jià)格均在每平方米6萬(wàn)元以上。這預示著(zhù)2013年年底階段性實(shí)行的4萬(wàn)元預售禁令正式放行。

　　現象

　　預售均價(jià)7.6萬(wàn)/平米獲批

　　北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，位于朝陽(yáng)區孫河鄉北甸西村的泰禾北京院子，此次合計入市274套住宅，住宅面積為6.7萬(wàn)平方米，預售住宅貨值51.5億元，預售均價(jià)7.6萬(wàn)元/平方米;而位于豐臺區盧溝橋鄉的紫辰院項目合計入市299套，住宅面積5.96萬(wàn)平方米，預售住宅總貨值40億元，預售均價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米。

　　這是2013年11月后首批領(lǐng)證的高端住宅項目。不少業(yè)內人士認為，隨著(zhù)限令的解禁，一批積壓很久的中高端項目會(huì )在今年出現集中入市的現象。

　　2013年11月初，北京市住建委重申房?jì)r(jià)嚴控措施，明確2013年年底前，大幅漲價(jià)樓盤(pán)不予批準預售;單價(jià)高于4萬(wàn)元的樓盤(pán)不予批預售許可證，被業(yè)內稱(chēng)為“限高令”。

　　受“限高令”的制約，部分有入市計劃的中高端住宅項目被迫推遲開(kāi)盤(pán)期限。據亞豪機構統計，2013年12月入市的房產(chǎn)項目全部位于五環(huán)以外，而預計售價(jià)也全部在每平方米4萬(wàn)元以?xún)�，部分中高端項目的入市之路被阻斷�?/P>

　　分析

　　價(jià)格讓步是獲預售前提

　　不過(guò)，值得注意的是，從取證價(jià)格來(lái)看，泰禾北京院子此次預售價(jià)格每平方米在6.5萬(wàn)元—8萬(wàn)元之間，與之前預計的10萬(wàn)元/平方米的價(jià)格尚有一定差距，相比區域內之前成交的接近5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，此次預售價(jià)格明顯較為平穩。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，雖然禁令放開(kāi)，但是為避免出現階段性成交均價(jià)大幅上漲的問(wèn)題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項目不可能一次性放開(kāi)，而是會(huì )在未來(lái)數月當中逐漸放行。預計2014年上半年高端豪宅市場(chǎng)的供應量與成交量均會(huì )出現一定的攀升，但不會(huì )出現集中上漲的現象，從而確保整體市場(chǎng)的平均交易價(jià)格不會(huì )因高端項目的集中入市造成結構性拉升，降低對市場(chǎng)預期形成的不利影響。等下半年自住型商品房大量上市，且具備簽約條件后，相關(guān)部門(mén)對高端住宅市場(chǎng)的預售證審批才會(huì )進(jìn)一步放寬。

　　高姍認為，在眾多排隊的高端住宅項目中能率先取得預售許可證，與其在銷(xiāo)售價(jià)格上做出的讓步不無(wú)關(guān)系。對于項目?jì)r(jià)格的管控在未來(lái)一段時(shí)間內仍將持續，而排隊項目若想盡快取證入市，那么在項目定價(jià)方面仍需更加謹慎。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，隨著(zhù)2013年部分高價(jià)地的入市，2014年高端住宅價(jià)格還將有比較明顯的上漲，但持續的管控會(huì )抑制項目定價(jià)，高端市場(chǎng)有望依然維持2013年的量大漲、價(jià)微漲的趨勢變化。