隨著(zhù)金融危機的寒冬逐漸的過(guò)去，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之逐步復蘇，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。在美國，房?jì)r(jià)在金融危機之后大幅縮水，我們常常能看到以下的廣告：“給錢(qián)就賣(mài)，一美元一套房，抄底美國樓市�！蹦敲�，在美國買(mǎi)房子真的就那么合算，那么便宜嗎?抄底美國樓市到底是傳說(shuō)，還是噱頭?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論。

　　美國房?jì)r(jià)連漲21個(gè)月，有投資客大手筆抄底，究竟誰(shuí)在分享美國地產(chǎn)復蘇盛宴?掘金美國房市，隱藏風(fēng)險會(huì )有哪些?

　　全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )公布的報告顯示，從2012年3月到2013年3月，中國人在美國購房的總價(jià)值達到123億美元，成為僅次于加拿大的第二大國際買(mǎi)家。

　　記者：中國買(mǎi)家真的會(huì )給美國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性變化嗎?

　　史密斯(美國國家房產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)合會(huì )常務(wù)董事)：是的，11%的國際銷(xiāo)售量都是來(lái)自中國買(mǎi)家，特別是在高端市場(chǎng)，當然整個(gè)市場(chǎng)的國際銷(xiāo)售量只有2%到3%，但中國就占了11%，而且這個(gè)數字還在不停增長(cháng)，所以他們是很有價(jià)值的客戶(hù)，我們歡迎他們來(lái)投資。

　　王曉蘭(中美企業(yè)峰會(huì )圣地亞哥分會(huì )會(huì )長(cháng))：大家都往洛杉磯，往拉斯維加斯去，現在洛杉磯已經(jīng)價(jià)錢(qián)已經(jīng)就是炒的很高了，現在已經(jīng)他們開(kāi)始要想來(lái)圣地亞哥了。圣地亞哥現在房?jì)r(jià)的話(huà)，就是今年跟去年比起來(lái)，它大概上升15%到20%了。

　　除了住宅項目，中國公司也開(kāi)始出手美國寫(xiě)字樓項目。2013年5月，SOHO中國首席執行官張欣牽頭的財團，以7億美元購入紐約地標寫(xiě)字樓通用汽車(chē)大廈40%的股權，10月，復星公司以7.25億美元的價(jià)格將第一大通曼哈頓廣場(chǎng)收入囊中。

　　劉戈：對于已經(jīng)接受高房?jì)r(jià)的中國人來(lái)說(shuō) 紐約的房子真的不算貴

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　其實(shí)我覺(jué)得也就是那么一說(shuō)，兩三年前大家都說(shuō)要抄底，覺(jué)得美國的房?jì)r(jià)跌下來(lái)了以后，它就有了投資價(jià)值�，F在雖然回升，但是北京，上海的房子漲的更厲害，就拿紐約的房子來(lái)比。以前我們覺(jué)得紐約高不可攀，現在一看其實(shí)跟北京差不多。同樣的公寓，差不多的位置，比如說(shuō)在美國紐約曼哈頓所謂的上東區，就在中央公園旁邊，很好的地理位置，平均下來(lái)中檔公寓六七萬(wàn)人民幣一平米，在北京很多好的地方已經(jīng)遠遠高出這個(gè)價(jià)格了。對于已經(jīng)接受了北京，上海的高房?jì)r(jià)的中國人來(lái)說(shuō)，這房子真的不算貴。所以這個(gè)時(shí)候，有孩子也好，沒(méi)孩子也好，都可以買(mǎi)一套放在那。

　　包括像復星，他們在華爾街附近買(mǎi)60層的大樓，按平米算，比上海的房?jì)r(jià)要低得多。以前對自己來(lái)說(shuō)是一個(gè)高不可攀的地方，現在可以在這里擁有地產(chǎn)，那我為什么不買(mǎi)呢?

　　霍德明：紐約、舊金山、洛杉磯及華盛頓等城市具投資價(jià)值

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　如果2009年、2010年買(mǎi)的房子那肯定是抄到底了，但是它還沒(méi)有升到2006年，2007年的高峰。我暑假在美國待了三個(gè)月，現在的樓市，好的地方大概達到了原來(lái)的90%，如果不好的地方大概是70%，80%。當然紐約特別不一樣，紐約是個(gè)全世界都來(lái)移民的地方，中國現在很多也是為2歲的孩子來(lái)買(mǎi)學(xué)區房，更何況美國是12年的免費義務(wù)教育，你只要在紐約市上學(xué)，將來(lái)哥倫比亞，或者紐約大學(xué)，甚至旁邊的哈佛都是可以考慮的。你現在如果有一百萬(wàn)美元，在紐約市可以買(mǎi)到最多一千平尺的房子，按咱們的算法就一百平米，你放15年，現在紐約市的房子如果是說(shuō)一千塊錢(qián)的話(huà)，15年以后肯定是兩千到三千塊錢(qián)，而且一方面你的孩子又上學(xué)了。

　　因為我是外國人，所以看美國還是基本上還是看外國人聚集的地方，越有新的資金進(jìn)去的地方，那才真正有活力的地方。紐約肯定是的，舊金山也是，洛杉磯也是，相對講起來(lái)，西雅圖、波士頓就稍微少一點(diǎn)，但是這些城市還是比亞利桑、俄亥俄要有利。以我們這種所謂的新資金的概念進(jìn)去，紐約、舊金山、洛杉磯，包括華盛頓這些地方還是值得投資的，因為它源源不斷有新的資金進(jìn)去，而新的資金進(jìn)去，就是為商業(yè)，再不然就是為科技業(yè)，或者是為將來(lái)的孩子投資用，但是投資一定是要找好的大學(xué)，不會(huì )到荒郊野外地方去。

　　劉戈：美國沒(méi)有新移民的城市房?jì)r(jià)還是比金融危機之前低

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　移民有一個(gè)特點(diǎn)，他一定要會(huì )攢堆住，也就是中國人移民一定要找中國移民的地方，到紐約就要住到法拉盛，那么到了美國，有很多都是到洛杉磯周邊的一些地方，那么印度的，包括其它地方的移民都是找自己的地方，這些地方實(shí)際上就有一定的剛性，本來(lái)這個(gè)地方可能就是幾萬(wàn)人口的一個(gè)城市，那來(lái)幾百個(gè)人就會(huì )對這個(gè)地方的房?jì)r(jià)產(chǎn)生一個(gè)非常大的影響。因為它的新房子很少，基本上都是存量的房子，賣(mài)家也沒(méi)多少，只要來(lái)幾百個(gè)、幾千個(gè)人，這個(gè)地方房?jì)r(jià)就突然一下起來(lái)了，反倒是美國沒(méi)有新移民的地方，房?jì)r(jià)都非常的低。我今年秋天去芝加哥，旁邊新竣工的那些房子非常漂亮，而且你還可以根據自己的意愿再進(jìn)行一些重新的設計，那房子都是三四百平米的房子，就是二三十萬(wàn)美元，都是本地人在消化本地的房子，所以說(shuō)房?jì)r(jià)比金融危機之前還是要低。

　　我們的房子這么長(cháng)時(shí)間一直是持續上漲的狀態(tài)，美國的房子實(shí)際上從上世紀50年代開(kāi)始，基本上就是波浪型的，漲漲跌跌，所以可能這十年就漲下去，下一個(gè)十年又跌的很厲害�？傮w來(lái)說(shuō)，他是不是一直上漲，這是存疑的。拿資金回報率來(lái)講，我舉一個(gè)例子，紐約上東區一套一室一廳的公寓，大概70平米，應該是四百萬(wàn)左右，平均下來(lái)是六萬(wàn)人民幣，如果他租出去可以租兩千美元左右，就是一萬(wàn)多塊人民幣，看起來(lái)比北京的回報率要高一些。但是它還有兩項費用，一個(gè)是物業(yè)費，有一千美元左右，另外一個(gè)，就是所謂的地稅有一千美元左右，這兩項加起來(lái)以后，也基本上把租金的部分吃掉了，所以你如果僅僅是想做一個(gè)財務(wù)投資，在曼哈頓買(mǎi)房子也是不劃算的。所以很多留學(xué)生到了那個(gè)地方，經(jīng)過(guò)仔細的測算最后還是覺(jué)得租房子核算。給2歲孩子買(mǎi)房子的，那是屬于富翁、土豪，那有錢(qián)他就買(mǎi)了。

　　霍德明：美國同樣有學(xué)區房概念 學(xué)區房極具投資價(jià)值

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　在美國的持有成本一般來(lái)講有房地產(chǎn)稅，一般大概1%作為一個(gè)標準，有些城市會(huì )比這個(gè)低，0.8%，0.7%，但是有些城市會(huì )高到將近2%，尤其是在東部，波士頓、紐約這塊地方。再加上其它還要修修換換，2%到3%的持有成本，如果你租金能夠收到5%，6%的話(huà)，扣掉3%，也只有3%的凈收入了。當然，如果你要是找到非常好的，現在價(jià)位非常低的，當然投資性非常好，再不然如果要長(cháng)期持有，比如說(shuō)為孩子上學(xué)買(mǎi)房，那你就一方面要考慮到持有成本，以及還有你孩子本身是不是真的能夠上哥倫比亞。

　　其實(shí)80年代我在美國居住，到90年代的時(shí)候，那段時(shí)間正好是美國房地產(chǎn)往下走的時(shí)候，我在波士頓1986年買(mǎi)的房子，當初13萬(wàn)買(mǎi)的，1993年，1994年脫手的時(shí)候只賣(mài)了8萬(wàn)塊錢(qián)，可是1996年如果我不脫手的話(huà)，那個(gè)同樣的房子20萬(wàn)，今天我上網(wǎng)去查我原來(lái)那個(gè)房子，40萬(wàn)。

　　如果是學(xué)區房的話(huà)，那我倒覺(jué)得還是可以考慮投資，買(mǎi)了房子以后出租，回報率有時(shí)候到8%，像亞特蘭大，在去年暑假時(shí)候有朋友就找我去，保證8%以上，就是扣掉其它的費用。我非常動(dòng)心，但是由于亞特蘭大太遠了，萬(wàn)一要修房子，包括要跟律師簽個(gè)什么東西的話(huà)還是很麻煩，所以我就沒(méi)有買(mǎi)。但是亞特蘭大在美國不算是漲的很厲害的地方，因為它還屬于底部，而且學(xué)校旁邊又很好。像這種學(xué)區房的概念，我覺(jué)得在美國是絕對適用的，而且你要是買(mǎi)了，還是比租要好，但是如果說(shuō)不是這種特別的學(xué)區，或者純粹自己想要住的話(huà)，那我覺(jué)得租還是比較劃算一點(diǎn)。

　　霍德明：就算QE在今年退出 美國的房?jì)r(jià)還是會(huì )繼續上漲

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我覺(jué)得QE政策的預期在變，而且大家早就知道它要變了，以前我們講QE3要退出了，好像造成房?jì)r(jià)要大跌，但是過(guò)去這兩個(gè)月來(lái)完全沒(méi)有這么一回事。所以我的結論是，QE在今年退出，對美國房?jì)r(jià)是一點(diǎn)影響都沒(méi)有，而且相對講起來(lái)，由于人們預期房?jì)r(jià)還會(huì )繼續再漲，至少超過(guò)2008年、2007年那時(shí)候的最高點(diǎn)，瘋了，其實(shí)指日可待了，20%再漲15%到20%這么一個(gè)預期在未來(lái)兩年里面，可能還會(huì )吸引。在目前一段時(shí)間里，更多的亞洲，或者中東地區，印度的人到所謂美國這種移民居住的地方去，但是如果你不是到移民居住地方去的話(huà)，我覺(jué)得還是少去，因為我看過(guò)的很多城市，包括伊利諾伊、底特律這些城市還是少碰。

　　劉戈：大部分中國人在美國買(mǎi)房子就是有需求 跟美國樓市漲跌無(wú)關(guān)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　其實(shí)，大部分中國人去美國買(mǎi)房子，跟美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲漲跌跌沒(méi)關(guān)系，他就是有需求了。一方面，美國的房子對于很多中國人來(lái)說(shuō)，它的價(jià)格已經(jīng)不是高不可及了。另外，現在孩子在美國留學(xué)的很多，很多人也在美國有生意，所以既然現在北京，上海的房子已經(jīng)這么貴，那我為什么不把下一套買(mǎi)房子投資的錢(qián)，讓我在美國有一個(gè)窩，我出租也好，孩子以后工作也好，就是做一個(gè)投資，所以他反倒不受美國房地產(chǎn)漲漲跌跌的影響，就是因為實(shí)力強，土豪，有錢(qián)，所以這房子必買(mǎi)不可，而且有需求。

　　經(jīng)濟發(fā)展到一定程度了以后，資本向外溢出的這種沖動(dòng)是自然而然的，每一個(gè)國家都經(jīng)歷過(guò)這樣一個(gè)過(guò)程，包括歐洲的國家，包括日本，包括東南亞，包括我們現在，總量上來(lái)說(shuō)其實(shí)真的是不多，但是現在的速度非�？�。去年的時(shí)候我到美國去開(kāi)一些會(huì )議，開(kāi)的是學(xué)術(shù)性的會(huì )議，結果在中間不斷有中介，有經(jīng)紀人在大會(huì )上發(fā)言，最后這個(gè)會(huì )議都變成了賣(mài)房子的會(huì )了。新的經(jīng)濟體一旦增長(cháng)起來(lái)以后，它的這種需求就會(huì )像爆炸式的增長(cháng)，美國的經(jīng)紀人熟悉這一套，所以專(zhuān)門(mén)要把房子賣(mài)給你，所以這個(gè)時(shí)候廣告多了，接觸多了，你就覺(jué)得大家都在美國買(mǎi)房子，但是總量上來(lái)說(shuō)沒(méi)那么多。