專(zhuān)家：應將土地市場(chǎng)價(jià)格監控指導納入調控范圍
一邊是成交量下降，一邊是“地王”迭起，“樓市冷、地市熱、企業(yè)信心高漲”是2014年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)怪相。
業(yè)內人士表示，受調控升級以及年初淡季慣例影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。但從土地市場(chǎng)逆勢升溫、房企信心高漲來(lái)看，影響房?jì)r(jià)上漲的根源沒(méi)有得到明顯改善。因此，應警惕市場(chǎng)降溫假象致地方放松調控，在年后醞釀更大幅度的上漲。但也有業(yè)內人士指出，2014年熱錢(qián)流向并不確定，因此，房企高價(jià)購買(mǎi)土地仍然面臨風(fēng)險。
2014年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)未能延續2013年的火熱，出現了明顯降溫，市場(chǎng)中房地產(chǎn)泡沫將破言論持續不斷。中原地產(chǎn)研究中心的監測數據顯示，1月前26天，全國54個(gè)重點(diǎn)城市新房成交住宅19萬(wàn)套，環(huán)比2013年12月前26天下跌11%，同比2013年1月前26天下跌15.6%。
其中，北京方面數據顯示，截至26日，北京新建住宅、二手房住宅成交均處于低位，二手房成交8168套，新建住宅成交6719套，相比2013年12月及2013年1月同期，分別下降9.2%和47.7%、33.3%和35%�？偝山涣�14887套，同比2013年初跌幅接近43%。
但與樓市降溫形成鮮明對照的是，土地市場(chǎng)一改過(guò)去年初冷清態(tài)勢，自今年1月便進(jìn)入火爆狀態(tài)，土地熱度逆市上漲。
28日，上海土地市場(chǎng)再現“地王”。出讓地塊為上海閘北區大寧路地塊，該地塊僅用時(shí)28分鐘，154輪競爭，以101億元拍出，溢價(jià)率高達111.5%，折合樓面價(jià)每平方米4.76萬(wàn)元，成為上海住宅地塊總價(jià)地王，土地出讓總價(jià)亞軍，僅次于去年引起轟動(dòng)的徐家匯中心項目地塊。
而在此5天前，深圳前海再刷新深圳“地王”記錄，前海商業(yè)用地公開(kāi)招標出讓?zhuān)绹兹A斯坦開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合深圳市前海國際能源金融中心，以134億元、樓面地價(jià)28113元/平方米成功中標，再次刷新深圳單價(jià)、總價(jià)“雙料”地王記錄。在此6天前，杭州誕生單價(jià)“地王”，融信投資集團以33.84億元奪下去年經(jīng)歷過(guò)被暫停出讓和重新調整規劃的杭師大地塊，折合樓面地價(jià)每平方米2.94萬(wàn)元。
土地市場(chǎng)的火熱仍在蔓延，北京、上海、廣州、深圳、杭州等地土地市場(chǎng)紛紛爆棚。CRIC研究中心數據顯示，截至23日，北京1月土地出讓金已達403.1億元，較2013年同期的176.72億元上漲128%；深圳1月土地出讓金134.1億元，較2013年同期的39.86億元上漲236%；杭州更是較2013年同期的24.58億元上漲1249%，土地出讓金高達331.48億元。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，雖然自2013年底已有18個(gè)城市出臺了調控收緊政策，在一定程度上抑制了現階段的房?jì)r(jià)上漲增速，房企惜售又再次降低了成交量。但從2014年1月來(lái)看，土地市場(chǎng)價(jià)格依然處于高位，這意味著(zhù)頻繁出現的各地“地王”，將在2014年一季度后陸續入市，對市場(chǎng)的整體價(jià)格將可能帶來(lái)提高。
張大偉認為，現階段大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區域內在售的房?jì)r(jià)�！鞍凑杖珖饕鞘谐霈F的‘地王’，如果房企需求達到正常的利潤率，目前市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內再漲50%，否則‘地王’入市的風(fēng)險將非常大�！笔聦�(shí)上，眾多房企正大幅調高2014年度銷(xiāo)售目標。近日，綠地集團發(fā)布2014年業(yè)績(jì)目標為銷(xiāo)售額達到2400億元，較2013年業(yè)績(jì)上浮47%。綠地集團董事長(cháng)張玉良表示，新年的愿望是把萬(wàn)科從行業(yè)老大的寶座上拉下來(lái)�！�
萬(wàn)達董事長(cháng)王健林在內部年會(huì )上表示，2014年業(yè)績(jì)目標是，萬(wàn)達集團資產(chǎn)達到4500億元，收入達到2400億元，經(jīng)營(yíng)凈利潤150億元。而2013年，萬(wàn)達集團資產(chǎn)3800億元，收入1866億元，同比增長(cháng)31%。這意味著(zhù)，萬(wàn)達2014年目標業(yè)績(jì)較2013年上漲28.6%。
雅居樂(lè )內部人員也透露，老板希望2014年銷(xiāo)售額沖刺到700億元，較2013年的403.4億元上漲近74%。
張大偉表示，2013年樓市爆發(fā)，房企銷(xiāo)售均創(chuàng )歷史，萬(wàn)科、保利、綠地、中海、萬(wàn)達、恒大、碧桂園突破千億。而2014年提高目標意味著(zhù)房企對于未來(lái)房?jì)r(jià)和市場(chǎng)運行情況的預期較好。
“從未來(lái)預期看，2014年房地產(chǎn)風(fēng)險增加�！睆埓髠ケ硎�，由于地方財力仍然受力于房地產(chǎn)，因此樓市階段性降溫，為地方放松調控提供支撐。
事實(shí)上，北京近日就放開(kāi)了自2013年10月開(kāi)始的4萬(wàn)元預售禁令。去年10月，受控于北京房?jì)r(jià)調控目標壓力，北京市住建委召集40余家開(kāi)發(fā)商召開(kāi)座談會(huì )，表示預售均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)將可能不被發(fā)放預售許可證。而日前，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個(gè)住宅項目預售許可證，其中，泰禾北京院子以及紫辰院，取證價(jià)格均在60000元/平方米以上，預示著(zhù)2013年年底實(shí)行的4萬(wàn)元預售禁令正式放開(kāi)�！澳壳翱从绊懛�?jì)r(jià)上漲的根源沒(méi)有得到明顯改善�！睆埓髠フJ為，面粉決定著(zhù)面包價(jià)格，面粉價(jià)格直線(xiàn)上升，面包也會(huì )相應上漲。因此，應警惕數據降溫假象，年后房?jì)r(jià)可能孕育更大漲幅。
但一位業(yè)內人士也表示，現在部分一二線(xiàn)城市的土地溢價(jià)已經(jīng)過(guò)分樂(lè )觀(guān)，“地王”已經(jīng)嚴重透支市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格上漲空間。在2014年熱錢(qián)流向并不確定的背景下，房企高價(jià)購買(mǎi)土地或將面臨更大風(fēng)險。
因此，上述人士認為，監管部門(mén)應在原有限購、限貸調控的同時(shí)，及時(shí)對土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行監控指導，并將對土地市場(chǎng)價(jià)格監控指導納入調控范圍，避免土地市場(chǎng)價(jià)格高企背后帶來(lái)的風(fēng)險。