小縣城新房過(guò)剩 公務(wù)員“攤派”推銷(xiāo)
　　C縣故事：房地產(chǎn)先行的城鎮化“病人”

　　春節前夕，在山東省C縣某政府部門(mén)工作的劉娜(化名)接到了一項重要任務(wù)：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內購買(mǎi)兩套新建商品房。否則，她可能被停發(fā)工資。在這個(gè)縣城中，很多公務(wù)員都接到了類(lèi)似的賣(mài)房任務(wù)，這是以往從來(lái)都沒(méi)發(fā)生過(guò)的事情。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，C縣興建了大量商品住房，其中相當一部分商品房項目嚴重滯銷(xiāo)。近期，該縣已著(zhù)手控制新建商品房的規模，但剩余房屋的消化仍是個(gè)大問(wèn)題。
　　專(zhuān)家認為，C縣雖為山東省人口大縣，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，導致外出務(wù)工人數居高不下，城區及開(kāi)發(fā)區均難以形成人口聚集效應，房屋銷(xiāo)售情況不佳。對于很多三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，如何解決城鎮化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展已成為重要挑戰。

　　公務(wù)員的新“任務(wù)”

　　作為一個(gè)土生土長(cháng)的本地人，劉娜已在C縣某政府部門(mén)工作十多年。她向中國證券報記者表示，針對賣(mài)房的任務(wù)，春節前單位曾專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì )布置。按照規定，賣(mài)房任務(wù)并不針對某些指定樓盤(pán)，只要是縣城內的新房項目皆可。
　　劉娜說(shuō)，由于并非其“分內之事”，這項任務(wù)僅以口頭的形式通知，未見(jiàn)相關(guān)文件下發(fā)。按照規定，對于完成或超額完成賣(mài)房任務(wù)的人，均無(wú)額外獎勵。但在一定的時(shí)間節點(diǎn)之前未能完成任務(wù)的，可能被罰款或停發(fā)工資�！百u(mài)房子已經(jīng)成了我們的任務(wù)�！�
　　在C縣的很多機關(guān)單位，公務(wù)員都接到了類(lèi)似“任務(wù)”，不同的單位任務(wù)量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務(wù)員的說(shuō)法，只要是吃“縣財政”這口飯的人，大都被分派了“任務(wù)”。
　　“公務(wù)員賣(mài)房”的情況，在這個(gè)縣城可謂前所未有。春節期間，劉娜在走親訪(fǎng)友時(shí)曾有意詢(xún)問(wèn)，但她的親戚和朋友均沒(méi)有購房需求。劉娜對于完成這項任務(wù)并無(wú)信心，她認為，城區的房子價(jià)格太高，而郊區的很多樓盤(pán)設計不合理，且缺乏生活配套，很難賣(mài)出去。
　　就在劉娜一籌莫展之時(shí)，“破解之道”已悄然傳開(kāi)。政府部門(mén)一位工作人員表示，要完成這項任務(wù)，只需到項目售樓處與銷(xiāo)售人員協(xié)商，以一定的成本將其客戶(hù)“購得”，變成經(jīng)自己介紹購房的“親友”，即可交差。
　　“通常只要花500元就能買(mǎi)到一個(gè)名額，比起罰款要劃算得多�！边@位公務(wù)員說(shuō)，早在2013年下半年，一些鄉鎮機關(guān)單位率先啟動(dòng)了公務(wù)員賣(mài)房的“任務(wù)”，促使鄉鎮居民去城市購房。個(gè)別人摸索出此道，成功蒙混過(guò)關(guān)。

　　新城開(kāi)發(fā)“后遺癥”

　　在要求公務(wù)員賣(mài)房的同時(shí)，C縣也開(kāi)始控制建設規模。據了解，從去年下半年開(kāi)始，C縣就停止市郊和城北開(kāi)發(fā)區的土地供應，從而控制城市擴張速度。政府強調，未來(lái)的開(kāi)發(fā)重心將從新區建設轉向老城改造。
　　“消化存量、嚴控增量”的思路，與該縣的現實(shí)情形密不可分。從2009年開(kāi)始，C縣啟動(dòng)大規模新城建設，在舊城的基礎上將城市向北部擴張，并與開(kāi)發(fā)區實(shí)現對接。同時(shí)，C縣將一些政府部門(mén)和醫院、學(xué)校、汽車(chē)站等公共設施搬遷至新城區，并啟動(dòng)商品房小區的建設，將市區的人口分流至新城。
　　數據顯示，根據上述開(kāi)發(fā)規模，在城市擴張的過(guò)程中，C縣城區的面積增加了一半以上。在此過(guò)程中，縣級財政負擔沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補了財政，但若無(wú)法順利銷(xiāo)售房屋，房地產(chǎn)相關(guān)稅收將面臨缺口。
　　記者在縣城東北部的新區調查發(fā)現，這里矗立著(zhù)大大小小近20個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。有些項目已經(jīng)建成并交付使用，有些還處在施工狀態(tài)，還有些地塊已經(jīng)被圍起來(lái)等待開(kāi)發(fā)。據不完全統計，若縣城的房地產(chǎn)項目全部開(kāi)發(fā)完畢，可容納超過(guò)5萬(wàn)戶(hù)居民，而C縣城區的人口僅20萬(wàn)人左右。
　　這種供大于求的態(tài)勢造成了大量房地產(chǎn)項目滯銷(xiāo)。據記者了解，在該區域已交付使用的房地產(chǎn)項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。
　　在城北的一個(gè)名為“水岸城邦”的項目中，一位住戶(hù)表示，自己原本就是該區域的住戶(hù)，作為回遷補償擁有一套房屋。據他稱(chēng)，該小區的入住率還不到1/3，大部分住戶(hù)是和他一樣的回遷戶(hù)。一些回遷戶(hù)甚至并未住進(jìn)這個(gè)項目，而是在市區內新購一套房屋入住。
　　事實(shí)上，由于原本就具有房屋等資產(chǎn)，對于該城市的居民而言，房?jì)r(jià)并不算是太大的負擔。目前城北新區項目的均價(jià)多在2000-3000元/平方米的水平，市區新房的價(jià)格最高也未超過(guò)4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的拆遷補償，不少家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)。
　　隨著(zhù)市場(chǎng)供應的增加，房?jì)r(jià)進(jìn)入滯漲局面恐成為現實(shí)。以較早開(kāi)發(fā)的“幸福人家”項目為例，該項目的二期在2011年出售時(shí)，價(jià)格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處于在售狀態(tài)，平均售價(jià)在3000元/平方米左右，兩年間房?jì)r(jià)平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷(xiāo)的項目類(lèi)似，目前“幸福人家”三期的銷(xiāo)售情況不佳，處于“有價(jià)無(wú)市”的尷尬局面。

　　城鎮化亟需產(chǎn)業(yè)支撐

　　在不少專(zhuān)家看來(lái)，作為一個(gè)人口大縣，C縣并不缺乏消化新房庫存的能力。據統計，目前整個(gè)C縣的戶(hù)籍人口超過(guò)100萬(wàn)人，是山東省人口大縣。若城鎮化能夠有序推進(jìn)，從農村進(jìn)入城市的人口將有效消化當前的市場(chǎng)存量。
　　但各種因素決定了該縣的人口聚集效應并不明顯。C縣不僅缺乏優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、礦產(chǎn)等資源，而且未能形成產(chǎn)業(yè)集群。農業(yè)大縣的傳統使得該縣的人均GDP偏低，經(jīng)濟發(fā)展處于山東省較低水平。隨著(zhù)農業(yè)生產(chǎn)集約化趨勢的加速，人口外流的情況較為普遍。據統計，C縣每年有50萬(wàn)農民外出打工，占全縣人口的近1/3。
　　近些年，為提高城市吸引力，政府部門(mén)可謂殫精竭慮。從2012年開(kāi)始，C縣就對進(jìn)城購房的農民予以一定的稅費減免，甚至給予現金獎勵。對于回鄉創(chuàng )業(yè)的人員，政府部門(mén)同樣會(huì )給予一定程度的租金補貼和稅收減免。此外，C縣還花費不小力氣推進(jìn)市政建設。近些年，有部分外出務(wù)工人員回鄉購房的案例，但房屋銷(xiāo)售速度仍遠遠落后于建設進(jìn)度。
　　業(yè)內人士認為，缺乏制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)支撐，無(wú)法形成人口聚集效應是導致該縣房屋難以消化的重要內因，也是其經(jīng)濟發(fā)展中面臨的難題。在未能解決上述問(wèn)題的情況下，以房地產(chǎn)先行的方式推進(jìn)城鎮化，便造成新區房屋滯銷(xiāo)現象，并導致“公務(wù)員賣(mài)房”的情況。
　　在記者的采訪(fǎng)中，不少受訪(fǎng)者對于新區的房屋銷(xiāo)售前景并不樂(lè )觀(guān)。他們普遍認為，由于地段不佳，且缺乏生活配套，這些房子難以賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。很多受訪(fǎng)者還強調，自己不會(huì )在這些區域購房。
　　有專(zhuān)家指出，在推進(jìn)城鎮化過(guò)程中，類(lèi)似的發(fā)展模式在我國不少三四線(xiàn)城市都存在，其后果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費，以及地方財政高負債。其中，有不少機構指出，部分區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現房?jì)r(jià)大跌的風(fēng)險。
　　據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中有37個(gè)城市的房?jì)r(jià)出現環(huán)比下跌，比上年12月增加5個(gè)城市。房?jì)r(jià)下跌的城市中，除廈門(mén)、溫州、�？诘纫酝�，均為三四線(xiàn)城市。