年初熱點(diǎn)城市出現樓市、地市“冰火兩重天”的現象值得高度關(guān)注。
　　一方面，受春節淡季和調控升級影響，熱點(diǎn)城市樓市明顯降溫，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京滬杭深賣(mài)地收入超千億元，“地王”頻出再次點(diǎn)燃土地市場(chǎng)熱情。雖然地價(jià)上升可能推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，但這種支撐作用要受到市場(chǎng)終端需求的明顯約束。目前看，熱點(diǎn)城市樓市需求漸趨理性，土地市場(chǎng)逆市升溫將蘊含較大風(fēng)險，值得高度警惕。
　　當前我國樓市運行漸趨理性。從成交量分析，去年以來(lái)我國商品房銷(xiāo)售面積增速逐月放緩；即使是一線(xiàn)城市北京，2013年住宅銷(xiāo)售面積同比下降8.1%。這些情況表明，樓市需求經(jīng)過(guò)前期集中釋放后，后續增長(cháng)動(dòng)能明顯衰減。
　　從資金面分析，據中國人民銀行《2013年金融市場(chǎng)運行情況》分析，去年我國貨幣市場(chǎng)利率中樞上移明顯。預計今年我國金融市場(chǎng)資金面相對緊張狀況不會(huì )有明顯緩解，特別是利率市場(chǎng)化進(jìn)程加快，影子銀行監管加強，將會(huì )明顯影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況。隨著(zhù)美聯(lián)儲退出QE實(shí)質(zhì)步伐加快，新興市場(chǎng)經(jīng)濟體資金將加速回流美國，有可能會(huì )引發(fā)局部國家經(jīng)濟金融動(dòng)蕩，進(jìn)而影響到我國實(shí)體經(jīng)濟。
　　從經(jīng)濟負擔能力分析，熱點(diǎn)城市高房?jì)r(jià)已非普通人群企及，房?jì)r(jià)收入比也已遠超國際公認合理范圍。由于住房租金價(jià)格上漲明顯滯后房?jì)r(jià)，且受到中低人群收入狀況制約，因而住宅實(shí)際投資價(jià)值已經(jīng)明顯下降，中高收入人群的投資性住房需求也會(huì )受到抑制。從宏觀(guān)經(jīng)濟金融前景分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮已經(jīng)實(shí)質(zhì)性損害到國民經(jīng)濟健康穩定運行，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險正逐步釋放，也已經(jīng)成為社會(huì )共識。綜合來(lái)看，樓市需求理性回歸將會(huì )明顯影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)終端需求。
　　土地市場(chǎng)逆市升溫蘊含了較大的風(fēng)險。盡管理論上存在供給創(chuàng )造需求的可能，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地投資能否最終轉化為財富要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)終端需求。從土地購置到形成住宅銷(xiāo)售，大約需要一年到一年半的時(shí)間，期間經(jīng)濟社會(huì )變化都將影響到終端的住宅銷(xiāo)售，存在很大不確定性。新一屆政府在房地產(chǎn)調控政策選擇上，重視市場(chǎng)機制作用，加大保障性住房建設和住宅市場(chǎng)供應，將有力緩解住宅供求矛盾，減少房?jì)r(jià)上漲預期。房產(chǎn)稅開(kāi)征預期以及不動(dòng)產(chǎn)統一登記在全國鋪開(kāi)，將會(huì )降低高凈值人群繼續投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看，“地王”出現和樓面價(jià)上升，將會(huì )對相關(guān)區域的房?jì)r(jià)形成一定支撐，但這種支撐能否有效，實(shí)際上仍由房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展所決定。目前看，少數熱點(diǎn)城市幾個(gè)“地王”的出現，并不會(huì )實(shí)質(zhì)上改變2014年我國樓市觸頂回落的大格局，土地市場(chǎng)逆市升溫不僅不會(huì )改變樓市降溫趨勢，反而將蘊含潛在的、較大的風(fēng)險。
　　需要注意的是，熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)有逐步淪為少數人“自彈自唱”的危險。即使是進(jìn)行國際比較，北京、上海等住宅價(jià)格也已經(jīng)與國際大都市比肩，但住戶(hù)收入狀況差距很大，風(fēng)險狀況不言而喻。雖然熱點(diǎn)城市發(fā)展對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度依賴(lài)性，但如果僅僅是將城市“大餅”攤大，而沒(méi)有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐，最終也難免會(huì )陷入后繼乏力的境地。由于熱點(diǎn)城市對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)放緩存在滯后反應，受宏觀(guān)經(jīng)濟面約束，也不排除未來(lái)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )出現供過(guò)于求的可能，值得高度警惕。