“北京五環(huán)新房售價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米”，近日，隨著(zhù)綠地中心4號商務(wù)辦公樓服務(wù)式公寓以及商務(wù)辦公獲準銷(xiāo)售，其中服務(wù)式公寓9.5萬(wàn)元/平方米的預售價(jià)格成為業(yè)內討論的焦點(diǎn)，按照當初拿地承諾，該項目非住宅部分并不被允許銷(xiāo)售，但為何此番綠地的服務(wù)式公寓不但預售價(jià)格超高且擁有明顯的住宅屬性？這種產(chǎn)品是否打了“酒店式公寓不得散售”的擦邊球？
“不得銷(xiāo)售”禁令成空文
市住建委網(wǎng)站核發(fā)的預售證中明確標出，此次獲批的為綠地中心4號商務(wù)辦公樓，服務(wù)式公寓擬售價(jià)94996元/平方米，商務(wù)辦公擬售6萬(wàn)元/平方米，預售許可證性質(zhì)為非住宅類(lèi)。
按照北京市國土局公布的綠地中心相關(guān)地塊招標方案，該地塊由住宅、商業(yè)和綜合三部分構成，而另一家當初與綠地競標該項目的企業(yè)負責人也透露，地塊以商業(yè)綜合為主，住宅占比非常小，且商業(yè)綜合部分明確被要求鼓勵自持，而這也是當時(shí)綠地擊敗其他房企的一個(gè)重要原因。
記者隨后從市發(fā)改委網(wǎng)站上也發(fā)現，在2012年6月有關(guān)該項目的核準批復顯示，朝陽(yáng)區崔各莊鄉大望京村1008-625、627地塊商業(yè)金融項目，建設內容為商業(yè)金融及配套。該項目建成后，商業(yè)金融部分由北京綠地京華置業(yè)有限公司持有或經(jīng)營(yíng)管理，不得對外銷(xiāo)售或轉為其他用途。
上述企業(yè)負責人直言，如果此番入市的服務(wù)式公寓產(chǎn)權性質(zhì)為商業(yè)并非住宅，按照市發(fā)改委的批復和綠地當初拿地的承諾，理論上是不可以對外銷(xiāo)售的。但查詢(xún)市住建委官網(wǎng)發(fā)現，綠地中心從去年5月以來(lái)共3次獲得預售許可證，先后銷(xiāo)售了1號、2號和3號商務(wù)辦公樓。
服務(wù)式公寓的擦邊球
除了銷(xiāo)售方式外，對于服務(wù)式公寓的性質(zhì)業(yè)內也頗為質(zhì)疑。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，從其定價(jià)的可售性來(lái)看，服務(wù)式公寓和以往的酒店式公寓并沒(méi)有根本區別，某種程度上迎合了長(cháng)期在住宅投資領(lǐng)域壓抑的群體需求。
記者發(fā)現，早在2010年，北京市住建委、市發(fā)改委、市規劃委、市國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強酒店類(lèi)項目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確規定簽訂土地出讓合同的酒店項目一律禁止分層、分單元銷(xiāo)售以防止由于住宅價(jià)格升溫導致的開(kāi)發(fā)商擅自變更規劃和土地性質(zhì)，將酒店用房設計為住宅，進(jìn)行分套或單元銷(xiāo)售。
“說(shuō)白了，綠地中心屬性雖然并非住宅，但服務(wù)式公寓屬于商住類(lèi)�！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，綠地中心的服務(wù)式公寓之所以能夠以9.5萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)成功獲得預售許可證，完全仗著(zhù)其商業(yè)屬性�！皬�1月北京入市住宅項目看，限價(jià)政策依然約束市場(chǎng)，但限價(jià)政策更多是執行在住宅項目，綠地剛好打了這個(gè)擦邊球�！�
從7696元到9.5萬(wàn)的暴利
此外，綠地中心的身價(jià)暴漲也十分引人注目。2010年9月，綠地通過(guò)招標形式以25.84億元競得該地塊，折合樓面價(jià)僅為7696元/平方米，與目前預售價(jià)接近9.5萬(wàn)元/平方米相比，等于四年內翻了12倍。
嚴躍進(jìn)也認為，綠地中心的服務(wù)式公寓此次之所以受到爭議，原因是在北京樓市政策的敏感期下，這種產(chǎn)品帶有明顯住宅屬性的產(chǎn)品，雖然產(chǎn)權為商業(yè)，但公寓的屬性依然會(huì )誤導消費者，加之價(jià)格敢于觸碰“高壓線(xiàn)”，從“限高令”的角度看，此類(lèi)產(chǎn)品入市容易引發(fā)市場(chǎng)猜忌，誤認為地方政府的價(jià)格管制放松了。
但張大偉特別提醒，預售價(jià)格并不等于簽約價(jià)格，按照該區域位置，這一項目的價(jià)格遠遠不可能簽約達到9.5萬(wàn)元，此類(lèi)商住物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格基本是報價(jià)的一半。昨日，記者就散售、商改住以及價(jià)格等問(wèn)題采訪(fǎng)了綠地方面，公司以負責人在休假為由未予答復。