受香港政府“雙辣招”調控和美國量化寬松貨幣政策逐步退出的雙重影響，以長(cháng)江實(shí)業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商近期開(kāi)始大幅降價(jià)，或將預示著(zhù)香港樓市熊出沒(méi)的開(kāi)始。雖然內地樓市市場(chǎng)化程度不如香港，但香港樓市顯露熊態(tài)，必將影響到內地樓市心理預期，且影響香港樓市的基本因素也同樣會(huì )作用到內地，內地樓市或將難偏安一隅。
　　租金回報率相對下降是香港樓市或將出現熊出沒(méi)的內在動(dòng)因。本輪香港房?jì)r(jià)的持續上漲，其根源在于美國量化寬松貨幣政策的出臺。由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，在超低息的貨幣環(huán)境下，大量熱錢(qián)流入香港，逐步推高香港房?jì)r(jià)。當時(shí)，香港的個(gè)人按揭利率僅為2.2%左右，而租金回報率則超過(guò)3%，因而可以支撐房?jì)r(jià)連續高位上漲。據美銀美林研究，香港樓市租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān)，目前兩者均為2.8%。但隨著(zhù)美國QE的退出，10年期美國國債收益率將升至4%。假設租金不變，當前香港房?jì)r(jià)至少下跌24%，租金回報率才能與美國國債收益率保持一致。而香港特區政府宣布向非香港永久居民買(mǎi)房征收額外買(mǎi)家印花稅，以及根據成交總價(jià)實(shí)施差異化印花稅率的“雙辣招”調控政策，將會(huì )明顯降低住房流動(dòng)性，對本地樓市需求與人氣的集聚形成持續沖擊。近期長(cháng)江實(shí)業(yè)降價(jià)25%銷(xiāo)售新盤(pán)，春節期間新鴻基新盤(pán)直降40%，或許在某種程度上反映出市場(chǎng)對香港樓市發(fā)展前景的擔憂(yōu)。
　　香港樓市熊出沒(méi)后，內地樓市或難幸免。香港與內地經(jīng)濟的聯(lián)系已日益緊密，若香港樓市走熊，將會(huì )很快波及到內地，逆轉此前樓市存在的強烈房?jì)r(jià)上漲預期。雖然內地樓市運行規則與香港存在較大差異，但均要受到投資回報率的決定性影響。過(guò)去，內地樓市出現非理性繁榮，主要是低利率環(huán)境下住房投資回報率過(guò)高。隨著(zhù)我國貨幣市場(chǎng)利率中樞上移，內地住房投資回報率已經(jīng)出現較大幅度下降。
　　以一線(xiàn)城市北京為代表，房屋租售比遠超過(guò)1∶500，折算后的租金回報率不及2%，遠低于一年期人民幣基準存款利率。當然，投資者也可期望出售住房以獲得較高的收益率，過(guò)去一年北京房?jì)r(jià)也曾錄得近20%的漲幅。但如果個(gè)體出售行為演化為群體行動(dòng)，將直接導致北京樓市崩盤(pán)。應該看到，隨著(zhù)近一年半市場(chǎng)需求的集中釋放，即使在一線(xiàn)城市，住房終端需求業(yè)已萎縮。近日，有觀(guān)察發(fā)現，春節假期后北京房租出現反常的平穩運行態(tài)勢，沒(méi)有像過(guò)去那樣明顯上漲，顯示出住房供求關(guān)系可能沒(méi)有像房?jì)r(jià)大幅上漲所反映出的那樣供應緊張。從全國看，樓市已經(jīng)出現明顯的區域分化，三線(xiàn)、四線(xiàn)城市住房泡沫面臨破滅，相關(guān)影響將通過(guò)資金鏈條、心理預期波及一線(xiàn)、二線(xiàn)城市�？梢灶A期，春節后住房市場(chǎng)掛牌出售量將會(huì )明顯增多。綜合各方面情況看，過(guò)去十年多的我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展黃金期或將步入尾聲。
　　應該看到，由于我國房地產(chǎn)業(yè)對杠桿的過(guò)度運用，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要風(fēng)險并不是主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔，因而一定程度上助長(cháng)了部分企業(yè)的冒險傾向。今年一月份部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逆市高價(jià)購地的行為需要高度警惕。從根本上說(shuō)，由于預期逆轉、資金面趨緊、終端需求萎縮、投資回報下降，內地樓市或將緊跟香港樓市調整步伐迎來(lái)熊出沒(méi)。