近日，一則香港房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)降價(jià)的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。在低開(kāi)和優(yōu)惠的雙重作用下，新鴻基旗下的某項目降價(jià)幅度一度達到40%。同時(shí)，內地傳出恒大地產(chǎn)也將啟動(dòng)大范圍降價(jià)的消息，王石也認為2014年樓市“非常不妙”。一時(shí)間樓市陷入悲觀(guān)情緒中，受此影響，13日A股地產(chǎn)板塊下挫。
業(yè)內人士認為，近期內地部分城市樓市庫存嚴重過(guò)剩的報道頻現，三四線(xiàn)城市風(fēng)險積聚。地價(jià)與房?jì)r(jià)雙雙攀高，讓習慣使用“投資回報率”作為衡量標準的外資感到心里不踏實(shí)。業(yè)界普遍預期，樓市分化的態(tài)勢將在今年加劇。其中，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市暫難降溫，但部分三四線(xiàn)城市存在房?jì)r(jià)驟降的可能。整體看，2014年的樓市難言樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)漲幅可能大幅下滑。
兩地樓盤(pán)“聯(lián)袂”降價(jià)
2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤(pán)“爾巒”的貨尾樓盤(pán)，價(jià)格為平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上項目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì )會(huì )員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項目?jì)r(jià)格最高降幅可達40%。此前，李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)在香港推出的新盤(pán)也降價(jià)25%開(kāi)售。
新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江的觀(guān)點(diǎn)頗為耐人尋味。他此前表示，從美聯(lián)儲減少購債的規模來(lái)看，雖然令近期息率輕微上升，但低息環(huán)境仍將維持兩三年。他認為，香港的整體樓價(jià)不會(huì )大起大落，但個(gè)別地產(chǎn)商推盤(pán)時(shí)可能為加快出貨而減價(jià)促銷(xiāo)。
事實(shí)上，從去年開(kāi)始，就有機構預測香港房?jì)r(jià)會(huì )小幅下跌。今年以來(lái)，雖未見(jiàn)美國有加息動(dòng)作，但仍有機構稱(chēng)，香港樓市已有資本流出的跡象，未來(lái)還會(huì )更加明顯。
無(wú)獨有偶，近期內地同樣出現降價(jià)風(fēng)潮。有媒體報道稱(chēng)，恒大地產(chǎn)將在全國142個(gè)城市實(shí)行折扣優(yōu)惠，通過(guò)恒大內部員工介紹可額外享受97折優(yōu)惠。其中，恒大在鄭州、合肥、沈陽(yáng)的項目已經(jīng)出現不同程度的優(yōu)惠。這并非恒大首次啟動(dòng)“全線(xiàn)”降價(jià)。早在2010年，恒大就曾啟動(dòng)過(guò)類(lèi)似的策略，并引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注和部分項目的效仿。
據克而瑞信息集團的監測顯示，近期內地樓盤(pán)降價(jià)現象明顯。其中，武漢和桂林春節前均有項目開(kāi)盤(pán)，并祭出從9.6折到9.9折不等的優(yōu)惠，以及會(huì )員降價(jià)等措施。部分項目為了搶得返鄉置業(yè)客戶(hù)，甚至提出為購房者報銷(xiāo)往返機票等交通費用。
香港和內地部分城市樓市均出現降價(jià)的現象，這在以往并不常見(jiàn)。有分析認為，前者與國際資本流向有關(guān)，后者則主要因供需關(guān)系變化所致。近期，有關(guān)內地樓市供大于求，“鬼城”頻現的報道屢見(jiàn)不鮮，凸顯了供應壓力和市場(chǎng)風(fēng)險。
值得注意的是，內地一線(xiàn)城市尚未出現明顯的降價(jià)跡象。根據國家統計局的數據，2013年12月，京滬廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%，這種情況已是連續4個(gè)月出現。同時(shí)，高價(jià)地仍然不斷誕生。
今年樓市“非常不妙”
除了樓盤(pán)降價(jià)，萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石對樓市的表態(tài)也非常引人關(guān)注。在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)，王石用“非常不妙”來(lái)表達其對今年樓市的觀(guān)點(diǎn)，并稱(chēng)“我不改變我的觀(guān)點(diǎn)”。
王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時(shí)的表態(tài)。去年9月4日，融創(chuàng )集團以21億元奪得北京農展館地塊，樓面地價(jià)高達7.3萬(wàn)元/平方米，成為歷史單價(jià)“地王”。此前，香港首富李嘉誠則拋售了內地410億港元的資產(chǎn)。對此，王石在微博表示：“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了！”
自2013年7月開(kāi)始，李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫(xiě)字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，涉及金額約為410億港元。同時(shí)，李嘉誠的“長(cháng)和系”則一直在歐洲拓展并購業(yè)務(wù)。僅2013年上半年就完成四宗海外并購共耗資248.7億港幣。
有分析認為，在內地土地市場(chǎng)最為火爆之時(shí)選擇撤出，說(shuō)明李嘉誠認為，內地樓市已出現過(guò)熱風(fēng)險。這也正是王石提出警示的主要原因。
據悉，外資機構對于國內樓市的判斷，通�；凇巴顿Y回報率”的指標，也即“租售比”。根據多家機構的統計，當前在一線(xiàn)城市，市場(chǎng)的平均租售比已經(jīng)超過(guò)200:1，遠超國際警戒線(xiàn)，部分區域甚至接近500:1的水平。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認為中國樓市存在風(fēng)險。
另一個(gè)值得關(guān)注的原因在于，隨著(zhù)經(jīng)濟結構調整“陣痛期”的到來(lái)，一些國際機構預測，2014年中國經(jīng)濟增速將繼續放緩，受此影響樓市風(fēng)險將進(jìn)一步加劇。
盡管內地機構的觀(guān)點(diǎn)對此頗有異議，但以李嘉誠為代表的港資撤離內地樓市，已是不爭的事實(shí)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速也出現下滑。有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)投資將告別高增長(cháng)時(shí)代，持續近10年的房地產(chǎn)投資熱潮將逐漸冷卻。
有外資機構還認為，若李嘉誠的資金流向并不只是個(gè)案，就意味著(zhù)資金從內地樓市撤出后，并未注入香港，而是轉向其他區域，即大中華地區面臨資金撤離的局面。這對于內地和香港樓市而言均非好消息。
大房企撤離小城市
對于外資看空中國樓市的觀(guān)點(diǎn)，國內很多分析人士不甚贊同。中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執行總裁丁祖昱表示，對一線(xiàn)城市的未來(lái)發(fā)展比較樂(lè )觀(guān)，特別是依然看好住宅市場(chǎng)。但他同時(shí)強調，一線(xiàn)城市部分高價(jià)地項目可能存在消化風(fēng)險。
國內機構普遍認為，由于占據較多的城市資源，加之受益于城市化進(jìn)程，廣大一二線(xiàn)城市樓市仍有大量的潛在需求，房?jì)r(jià)也易漲難跌。一些專(zhuān)家還認為，這些城市不存在市場(chǎng)“泡沫”。
真正的風(fēng)險來(lái)自三四線(xiàn)城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，經(jīng)歷了過(guò)去十年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展，如今一、二、三線(xiàn)城市分化特征明顯，因此全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期一概而論。他表示，2014年三四線(xiàn)城市將面臨比2013年更大的風(fēng)險，大量房企逐漸撤離三四線(xiàn)城市。在庫存壓力下，甚至可能出現崩盤(pán)的案例。
近期，部分三四線(xiàn)城市盲目進(jìn)行新城建設，導致“空城”、“鬼城”出現，甚至個(gè)別地區出現公務(wù)員攤派賣(mài)房的現象。這些信息的披露，使得三四線(xiàn)城市的風(fēng)險浮出水面。中金公司的研報表示，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，整體而言，未來(lái)兩三年供給過(guò)剩將是最大的問(wèn)題。
值得注意的是，從去年開(kāi)始，不少大型開(kāi)發(fā)商已從三四線(xiàn)城市撤離，回歸一二線(xiàn)城市。有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)投資資金的撤出將加劇這種風(fēng)險，不僅會(huì )導致房?jì)r(jià)出現下跌，也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現過(guò)，且與近期香港樓市降價(jià)的邏輯如出一轍。
據中國指數研究院統計，今年1月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。但其中有37個(gè)城市的房?jì)r(jià)出現環(huán)比下跌，比上年12月增加5個(gè)城市。房?jì)r(jià)下跌的城市中，除廈門(mén)、溫州、�？诘纫酝�，均為三四線(xiàn)城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽(yáng)跌幅居前。
此外，一向看多樓市的華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示，今年房?jì)r(jià)漲幅將大幅度下滑�！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂(lè )觀(guān)。我個(gè)人對他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè )觀(guān)了，很危險�！比沃緩娬f(shuō)。