■香港樓市調整沖擊波(上)
近日，“以長(cháng)江實(shí)業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商開(kāi)始大幅降價(jià)”的消息引發(fā)關(guān)注。實(shí)際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門(mén)地段流標、入市新盤(pán)降價(jià)搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。
當地輿論稱(chēng)，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是，美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，低利率資金堆積出來(lái)的“炒樓”熱潮自然減退。
目前，悲觀(guān)氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析，香港樓市調整周期展開(kāi)，今年樓價(jià)或下調一成。
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| 趙乃育/繪 |
慘淡 內地客香港虧錢(qián)賣(mài)樓
近期有關(guān)內地客虧錢(qián)賣(mài)樓的消息接連不斷，最新爆出的一宗是一名內地韓姓業(yè)主賣(mài)樓虧了600萬(wàn)港元。
這位內地客持有的是位于山頂加列山道的300平米“大宅”，業(yè)主2011年購進(jìn)的時(shí)候花了1.28億港元。有知情的代理透露，這名內地客購入物業(yè)后本來(lái)打算短線(xiàn)炒賣(mài)，中間也曾經(jīng)試圖出租，但一直沒(méi)找到下家，于是便將房子叫價(jià)下調求售，最后以1.3億港元售出。以購入價(jià)計算，這次轉售賬面雖然微賺200萬(wàn)港元，但連同印花稅及傭金等，估計該名內地客要虧損約600萬(wàn)港元。
山頂豪宅屬富人區，而富人又一向不差錢(qián)，故而山頂豪宅價(jià)格從來(lái)是只高不低。這讓港人感嘆，更催生警惕：香港樓市正走在下坡路上？
內地客虧錢(qián)賣(mài)樓并非這一例。盤(pán)點(diǎn)一下近期的實(shí)例：
大角，有一處實(shí)用面積1061平方英尺(約合90平米)的住宅，原本由一名內地客以2265萬(wàn)港元購入，近日以2200萬(wàn)港元易手，賬面損失65萬(wàn)港元，若加上厘印費(96萬(wàn)港元)及代理傭金等雜項支出，實(shí)質(zhì)損失逾180萬(wàn)港元。
大潭陽(yáng)明山莊，一名近年買(mǎi)入多個(gè)物業(yè)的內地鄭姓客人，在2012年斥資1900萬(wàn)港元購入的物業(yè)，近日以1795萬(wàn)港元售出，賬面虧損約105萬(wàn)港元，而由于交易須付5%額外印花稅，即近90萬(wàn)港元，假如全數由賣(mài)方承擔，再連同印花稅及傭金等費用，他實(shí)際上虧了約270萬(wàn)港元�！�
內地客為何頻頻爆出虧錢(qián)賣(mài)樓？直接因素，多數意見(jiàn)認為與內地“錢(qián)荒”有關(guān)，在香港買(mǎi)樓的內地投資者多是生意人，受銀行收緊信貸、資金周轉困難影響，一些內地投資者急于出售物業(yè)回籠資金，只好虧錢(qián)賣(mài)樓。但“蝕本”出手，也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。
很多人都在問(wèn)：這種凄涼僅僅是短期現象，還是意味著(zhù)一個(gè)調整周期的到來(lái)？全球資金大環(huán)境影響下的香港樓市，會(huì )否因一系列負面因素疊加而出現多米諾骨牌效應？
難免 香港“炒樓”熱潮必然減退
農歷新年過(guò)后，傳來(lái)的不僅僅是樓市成交慘淡這一樁壞消息，熱門(mén)地段流標、入市新盤(pán)大幅降價(jià)搶客等一連串負面消息也不斷沖擊樓市。
最新消息是，屯門(mén)兩幅住宅地截標以每平方英尺2000余港元的低價(jià)售出，創(chuàng )下該區塊十幾年以來(lái)的最低價(jià)。至于新樓盤(pán)“劈價(jià)搶客”，以元朗一樓盤(pán)為例，去年3月底首度開(kāi)盤(pán)，當時(shí)平均實(shí)用平方英尺價(jià)1.71萬(wàn)港元，而最近一期報價(jià)則是約9200港元，價(jià)格調整幅度可謂驚人。
有輿論稱(chēng)，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。去年下半年起，由于特區政府推出針對內地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣(mài)者加征印花稅)，內地客參與較多的“豪宅”市場(chǎng)便開(kāi)始疲軟。據差餉物業(yè)估價(jià)署早前公布，去年全港樓價(jià)升約7.7%，升幅為5年來(lái)新低，實(shí)用面積1722平方英尺(約150平米)以上大戶(hù)型，樓價(jià)更是5年來(lái)首次出現跌幅，全年下跌2%。
更有機構數據稱(chēng)一手房需求應聲銳降，以非本地個(gè)人及非本地公司名義購買(mǎi)物業(yè)的個(gè)案，去年第三季度減少至平均每月89宗，占總成交2.2%，遠低于2012年1月至10月期間，平均每月約360余宗，占總成交逾4.5%的水平。
“辣招”之外，全球金融大環(huán)境更為人所關(guān)注。香港作為對全球資金動(dòng)向最敏感的開(kāi)放式經(jīng)濟體，國際金融一有風(fēng)吹草動(dòng)，樓市便搖晃不已。美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，原為低利率資金堆積出來(lái)的“炒樓”熱潮自然會(huì )減退，這是香港樓市疲軟的根本�！�
香港金管局總裁陳德霖早前預告，金融海嘯后流入的1000億美元將會(huì )撤走，屆時(shí)會(huì )對資金流動(dòng)性及利率造成壓力。
香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯(lián)儲推出首輪量寬后，熱錢(qián)流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，現時(shí)銀行體系資金約1639億元，資金轉勢流走后，市場(chǎng)預計按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。
中國內地對香港的影響也越來(lái)越大。從香港的角度看，一方面，內地經(jīng)濟保持穩定增長(cháng)，內地金融系統穩健、不易受?chē)H沖擊，對香港起著(zhù)重要的支撐作用；另一方面，內地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗，又客觀(guān)上影響了對香港樓市的需求。內地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷，一國際金融機構高管就直言，中國為影子銀行“收水”，比美聯(lián)儲退市更值得新興市場(chǎng)憂(yōu)慮。
下調 香港樓價(jià)今年或降一成
悲觀(guān)的氣氛正籠罩香港樓市。農歷新年期間，一二手房成交大幅下挫，說(shuō)明投資者對現階段入市買(mǎi)樓變得猶豫，大部分都轉持觀(guān)望態(tài)度。
一機構民調顯示，市民預期短期樓價(jià)下跌所占比例為70.9%；而認為樓價(jià)短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。
在香港，一枝獨秀的地產(chǎn)行業(yè)也可視作經(jīng)濟之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。從樓市周期看，回歸以來(lái)香港曾經(jīng)歷過(guò)1997年(亞洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整，自2008年12月香港私人住宅價(jià)格跌入谷底后，反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價(jià)升幅換算成年率高達18.5%，是GDP增幅的5到6倍，也是物價(jià)增幅的3到4倍。無(wú)論從基本面還是從外圍大環(huán)境看，香港樓市都顯現出正在步入調整期。美聯(lián)儲的加息預期就是調整的信號�！�
香港財金官員已不只一次警告，香港利率有可能比美國更早進(jìn)入加息周期。一方面，在新興市場(chǎng)熱錢(qián)流走的陰影之下，未來(lái)加息的可能性驟增；另一方面，受持有成本增加的影響，地產(chǎn)商會(huì )加快售樓，未來(lái)香港樓市新盤(pán)供應將會(huì )逐步增加。不少業(yè)內人士據此分析，香港樓市有可能要調整兩成或以上才見(jiàn)底，調整期至少需要2年。
不過(guò)，也有樂(lè )觀(guān)者認為，目前香港經(jīng)濟基調良好，失業(yè)率仍維持約3.3%水平，業(yè)主持貨能力較強，低息環(huán)境下，大部分不需急于“劈價(jià)”套現，預計今年住宅樓價(jià)有望上升�！�
還有業(yè)內人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內地客身上。世邦魏理仕發(fā)布《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報告》，預計今年中國個(gè)人投資者將有1.1萬(wàn)億元投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。有分析師算賬，由于人民幣持續升值，目前內地客入市港樓等于打了7.8折。
萊坊董事及大中華研究及咨詢(xún)部主管林浩文表示，短期內“限購令”不會(huì )有所放寬，港人在內地購房的限制依然持續，加上內地稅制復雜，投資內地樓市未必有多大賺頭，簡(jiǎn)單而言5年要升值3成以上才“有錢(qián)賺”。他又表示，限購令內地資金南下，預料投資者將重返香港新盤(pán)市場(chǎng)，今年內地買(mǎi)家比例將由現時(shí)的5%增至10%。
總之，多數觀(guān)點(diǎn)認為，香港樓市將進(jìn)入調整期，但由于全球發(fā)展尚算穩定，調整將是溫和的。有機構預測，新盤(pán)減價(jià)沖擊二手房，預期今年二手樓價(jià)下跌10%。如果其他地產(chǎn)商跟隨減價(jià)賣(mài)樓的話(huà)，新盤(pán)定價(jià)有可能會(huì )“一浪低于一浪”，而急于套現的二手房業(yè)主惟有減價(jià)爭奪客源，假如一手房及二手房的價(jià)格齊跌，香港樓市就可能真走到轉折點(diǎn)了。