■香港樓市調整沖擊波(中)

　　日前，香港樓市掀起降價(jià)風(fēng)，由新鴻基與長(cháng)和系為代表的香港老牌地產(chǎn)商紛紛打折促銷(xiāo)，最高折扣一度高達40%。香港作為一個(gè)歷經(jīng)樓市跌宕起伏的成熟市場(chǎng)，其風(fēng)向標意義可謂深遠，而這一信號，使成交量已大幅下滑的內地房地產(chǎn)業(yè)的悲觀(guān)情緒再度加劇。
　　萬(wàn)科董事會(huì )主席王石表示，2014年樓市“非常不妙”，一向樂(lè )觀(guān)的任志強也開(kāi)始轉調，認為“漲幅會(huì )大幅下降”。
　　對此，專(zhuān)家認為，在國內外流動(dòng)性緊縮的大背景下，內地樓市年內恐將難言樂(lè )觀(guān)。

　　拋售　港商擇機先動(dòng)

資料照片

　　2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤(pán)“爾巒”的貨尾樓盤(pán)，價(jià)格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時(shí)下降近35%，甚至低于同區域二手房?jì)r(jià)格10%至15%。如果算上項目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì )會(huì )員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項目?jì)r(jià)格最高降幅可達40%。此外，李嘉誠長(cháng)和系長(cháng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤(pán)也以降價(jià)25%開(kāi)售。
　　土地方面也不再熱絡(luò )。2月12日，香港屯門(mén)兩幅限量地也以遠低于市場(chǎng)預期的價(jià)格成交，每平方英尺地價(jià)最低2129港元，創(chuàng )12年來(lái)新低。
　　對此，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，經(jīng)過(guò)樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來(lái)的香港地產(chǎn)商，對市場(chǎng)走勢和風(fēng)險控制有著(zhù)獨到的洞察力。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然內地樓市與香港樓市相對獨立，但是不能否認會(huì )造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導下同時(shí)作用于內地，另一方面，對本就易受影響的內地購房者的心理預期，影響更為明顯。
　　自稱(chēng)“永遠不賺最后一個(gè)銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠，在過(guò)去短短5個(gè)月間，便連續拋售價(jià)值約200億元的內地物業(yè)。自8月以來(lái)，李嘉誠控制的長(cháng)和系便開(kāi)始拋售國內不動(dòng)產(chǎn)，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)等項目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預計30億元出售南京國際金融中心大廈。而今年年初，李嘉誠之子李澤楷執掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時(shí)減持嘉湖銀座近70%股權。
　　楊科偉認為，作為“精明”港商代表的李嘉誠一向被視為投資風(fēng)向標，其頻拋物業(yè)的做法正源于對未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

　　警覺(jué)　A股房地產(chǎn)板塊大幅下挫

　　17日，中國指數研究院報告顯示，在2月10日-2月16日的一周內，監測的42個(gè)城市中，超9成城市周均成交面積同比下跌。
　　CREIS中指數據庫數據顯示，第7周監測的42個(gè)城市中，月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分別下跌91.83%和89.29%，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%。
　　事實(shí)上，2014年伊始樓市成交遇冷，多數城市環(huán)比和同比均有所下降。以2013年最為火爆的一線(xiàn)城市為例，CRIC研究中心數據顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達54%；北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認為，1月份市場(chǎng)的成交平淡，更多的應視為國內樓市在傳統淡季影響下的短暫回落。從今年市場(chǎng)的整體趨勢上看，當前購房積極性不及前兩年，整體市場(chǎng)的熱度和預期略有降溫，對于房企而言也并不急于推盤(pán)。
　　與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)判斷也不看好。自2013年起，房地產(chǎn)股全面下跌，跑輸大盤(pán)8個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價(jià)跌幅達38.2%，萬(wàn)科下滑19.37%，招商、金地同樣如此，跌幅分別達29.75%和3.68%。
　　跌勢仍在繼續。截至2月16日，2014年以來(lái)，在不到50天內，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數便已累計下跌了0.23%，“招保萬(wàn)金”四大房企股價(jià)也無(wú)一例外下跌。其中，招商地產(chǎn)累計下跌13.14%，保利地產(chǎn)累計下跌6.79%，萬(wàn)科A累計下跌8.22%，金地集團累計下跌8.23%。
　　業(yè)內人士表示，地產(chǎn)股的走勢不僅是房地產(chǎn)上市公司當季業(yè)績(jì)的體現，更代表了市場(chǎng)投資者對于未來(lái)房?jì)r(jià)和房企運營(yíng)情況的預期。
　　在此影響下，房企大佬近日來(lái)也紛紛悲觀(guān)再起。據媒體報道，萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石日前在接受采訪(fǎng)時(shí)，用“非常不妙”來(lái)表達其對今年樓市的觀(guān)點(diǎn)，并稱(chēng)“我不改變我的觀(guān)點(diǎn)”。
　　而他的觀(guān)點(diǎn)便是此前對李嘉誠拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，樓市要小心了！”。
　　同時(shí)，一向被稱(chēng)為大嘴的任志強，也在常年唱多后，進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年第一次提出‘風(fēng)險’兩個(gè)字�！比沃緩娬f(shuō)，“很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂(lè )觀(guān)，我個(gè)人對他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè )觀(guān)了，很危險”。

　　錢(qián)緊　內地樓市年內難言樂(lè )觀(guān)

　　對于香港樓市，楊科偉認為，資金與樓市高度相關(guān)，流動(dòng)性緊縮成緊箍咒。
　　“在聯(lián)系匯率制度下，港元匯率與美元掛鉤，受外部資金影響較大�！睏羁苽ケ硎�，2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲貨幣會(huì )議宣布削減100億美元QE計劃，自2月起將再削減100億。美國經(jīng)濟溫和復蘇、就業(yè)持續改善沒(méi)有改變，QE削減就將會(huì )繼續，未來(lái)會(huì )有外資持續大規模流出。
　　住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，香港樓市與內地樓市上漲周期聯(lián)動(dòng)，香港作為內地房企主要融資地，熱錢(qián)外流勢必會(huì )對融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走高以來(lái)，房地產(chǎn)項目出貨率較高，房企資金較為充裕，內地樓市又有其獨立性與封閉性�！耙虼�，香港樓市從某種角度來(lái)講對內地樓市有一定影響，但影響程度不能過(guò)高估計�！�
　　“實(shí)際上，我們應注意的是香港樓市下滑對內地購房者預期的影響�！壁w路興說(shuō)。
　　曾出任美國聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專(zhuān)家，現任新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(cháng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，與其他地方不同的是，其房?jì)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jì)r(jià)上漲預期。
　　“我們通過(guò)模型計算過(guò)北京市場(chǎng)的房?jì)r(jià)，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現狀的話(huà)，北京市場(chǎng)的預期是每年要漲5.9%。但是如果預期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn)，則意味著(zhù)，要使得價(jià)格均衡的話(huà)北京房?jì)r(jià)將下降31%�！编囉篮阏f(shuō)。
　　除以上影響外，楊科偉表示，2014年一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市限購限貸等措施短期難以退出，將適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。
　　“一面是市場(chǎng)需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導致支付能力受挫，2014年內地房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè )觀(guān)�！睏羁苽フf(shuō)。
　　對于2014年內地房地產(chǎn)風(fēng)險，陳國強表示，應警惕對市場(chǎng)風(fēng)險認識仍然薄弱的內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風(fēng)險�！跋愀蹣鞘薪�(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的春夏秋冬，一旦出現問(wèn)題，反應較為迅速并謹慎。在出現問(wèn)題時(shí)，果斷割肉，以減少損失。但內地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏，內地房企對風(fēng)險認識仍然薄弱�！�