■香港樓市調整沖擊波(下)
作為最主要的離岸金融市場(chǎng)——香港樓市歷來(lái)受到全球資本流動(dòng)的影響。美聯(lián)儲的QE政策退出啟動(dòng)了香港樓市的本輪調整。如果外部流動(dòng)性發(fā)生較大收縮，以資金面支撐的內地樓市是否也會(huì )跟進(jìn)調整？這一調整又是否會(huì )沖擊國內金融體系？
業(yè)內人士表示，內地金融體系對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度非常高，如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲或向下回調，風(fēng)險非常巨大，因此，降低金融體系對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度迫在眉睫。
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| 趙乃育/繪 |
隱憂(yōu) 內地樓市泡沫蓄積金融風(fēng)險
自美聯(lián)儲減少QE規模以來(lái)，資金持續由新興市場(chǎng)流出。世界銀行不久前發(fā)出預警，一旦發(fā)達國家央行突然退出經(jīng)濟刺激措施，或導致流入新興市場(chǎng)的資金最高萎縮80%。全球利率快速調整及資本流入回撤的影響或引發(fā)新興市場(chǎng)收支失衡或金融危機。
香港金管局總裁陳德霖日前表示，仍未見(jiàn)香港有資金大幅流出跡象，但在美國利率正�；�，資金無(wú)可避免會(huì )流走。同時(shí)，樓市成交較高峰期大減三至四成，樓價(jià)僅錄得輕微下跌，現時(shí)仍未能確定香港樓市是否已從上升周期轉入下降周期，樓市前景仍不明朗，但利率正�；�、資金外流及流動(dòng)性趨緊等因素，按揭利率很大機會(huì )走高。
雖然樓市前景仍未明朗，但機構對資本流出沖擊資產(chǎn)價(jià)格的擔憂(yōu)較大。美銀美林表示，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān)，目前二者均為2.8%。隨著(zhù)10年期美國國債收益率將升至4%，假設租金保持不變，香港房?jì)r(jià)需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見(jiàn)頂時(shí)相比，當時(shí)香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現在貸款利率僅略高于2.2%，因此利率的上升對所有房屋按揭買(mǎi)家造成沖擊。
甚至有機構認為，香港樓市的牛熊轉折點(diǎn)在于美國量化寬松政策退出。在盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖看來(lái)，隨著(zhù)美國縮減買(mǎi)債規模，量化寬松政策的退出漸行漸近，市場(chǎng)利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢(qián)將撤離香港，香港樓市未來(lái)前景不容樂(lè )觀(guān)。
同樣，不少機構也發(fā)出了“資本回流沖擊人民幣資產(chǎn)”的預警。平安證券判斷，QE退出機制的正式開(kāi)啟，預示資產(chǎn)重估過(guò)程可能有所加速相比較而言，發(fā)達市場(chǎng)的順周期資產(chǎn)受到的負面沖擊較小，而新興市場(chǎng)的金融資產(chǎn)受到的沖擊和波動(dòng)都會(huì )較大。
艾拓思資本集團高級副總裁M.Thomas表示，QE開(kāi)始退出有可能刺破中國房地產(chǎn)泡沫。在中國，實(shí)體經(jīng)濟不景氣，股市長(cháng)期低迷，國內外投資資本大量涌向房地產(chǎn)行業(yè)。QE退出將造成內地流動(dòng)性緊張，會(huì )傳導到資本蓄積量最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦流動(dòng)性突然收緊，房地產(chǎn)泡沫將被刺破，隨即流動(dòng)性膨脹支撐的金融風(fēng)險將爆發(fā)。
暗道 金融機構隱秘“輸血”房地產(chǎn)
今年年初，華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在公開(kāi)場(chǎng)合少見(jiàn)地警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷(xiāo)售增速下滑等風(fēng)險。
“任志強可能是對的，今年或許是中國房地產(chǎn)業(yè)最危險的一年，而若房地產(chǎn)行業(yè)出現較大波動(dòng)，金融體系也必定會(huì )受到?jīng)_擊�！遍L(cháng)期從事房地產(chǎn)投資的北京中源興發(fā)投資有限公司董事長(cháng)周衛對《經(jīng)濟參考報》記者表示。
金融業(yè)到底在多大程度上和房地產(chǎn)行業(yè)捆綁在一起？清科研究此前發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)基金白皮書(shū)》指出，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化趨勢愈發(fā)明顯，受調控影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金周轉難度在增加，資金是否充裕對房企的發(fā)展至關(guān)重要，因此金融業(yè)對其影響不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)對外部融資需求很大。
渣打銀行日前對中國30個(gè)二線(xiàn)和三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商所作的調查顯示，雖然這些開(kāi)發(fā)商預計地價(jià)在未來(lái)幾個(gè)月仍會(huì )繼續升高，但他們發(fā)現融資變得日益困難。渣打的這份報告指出，“有創(chuàng )紀錄的12個(gè)受訪(fǎng)者說(shuō)他們聽(tīng)說(shuō)過(guò)開(kāi)發(fā)商難以支付土地費用的情況”。
清科研究指出，從統計來(lái)看，銀行資金仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要來(lái)源，而企業(yè)自籌資金占比也在逐步上升，而在自籌資金增長(cháng)的背后，正是房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資活動(dòng)的增強。
以房地產(chǎn)信托為例，用益信托的在線(xiàn)統計數據顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數量為972款，規�？傆�3006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%。若對比2012年的數據，2012年房地產(chǎn)信托成立數量為751款，規�？傆嫗�1823.19億元，2013年房地產(chǎn)信托的成立規模則比2012年上漲了64.9%。
在周衛看來(lái)，站在很多房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金背后的真正出資人還是銀行和保險等機構，換句話(huà)說(shuō)，很多金融體系的資金實(shí)際正通過(guò)信托和基金等隱性渠道為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。他說(shuō)，銀行自身的資產(chǎn)負債表中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸的部分不能完全表明銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的支持程度，實(shí)際上，銀行業(yè)正在通過(guò)各種隱秘的渠道來(lái)為房地產(chǎn)業(yè)融資。
“雖然，房地產(chǎn)行業(yè)被列為調控行業(yè)，不論是開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也有這個(gè)需求，前門(mén)走不通，銀行會(huì )走后門(mén)，會(huì )想其它辦法來(lái)為房地產(chǎn)行業(yè)融資�！敝苄l說(shuō)。
數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，大的銀行業(yè)務(wù)占比普遍在8%以下，部分中小商業(yè)銀行該項業(yè)務(wù)的占比大概可達到10%。但這并不是全貌，周衛透露，一些銀行正在通過(guò)隱秘的房地產(chǎn)基金的方式為房地產(chǎn)業(yè)融資。他表示，一些房地產(chǎn)基金由央企發(fā)起，由于表面上有大型央企的信用“背書(shū)”，銀行資金紛紛涌入。
“有的時(shí)候，就算銀行能夠通過(guò)正常的貸款方式為房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些民營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資，它也會(huì )選擇通過(guò)房地產(chǎn)基金的方式。原因很簡(jiǎn)單，因為通過(guò)房地產(chǎn)基金的融資利率更高，銀行能獲利更多。有些房地產(chǎn)基金甚至演變?yōu)榱烁呃J，殊不知，越高的資金成本意味著(zhù)企業(yè)償還成本越高，其蘊含著(zhù)更高的風(fēng)險�！敝苄l表示。
沖擊 樓市價(jià)格回調將波及金融系統
有業(yè)內人士表示，從房地產(chǎn)業(yè)得到的各類(lèi)融資種類(lèi)來(lái)看，銀行和保險等金融機構所提供的資金在整體資金比例中甚至能夠達到80%�！斑@個(gè)數據無(wú)法得到印證，但是我認為是完全有可能的�！敝苄l說(shuō)。
中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚日前表示，目前我國經(jīng)濟存在核心三大風(fēng)險，一是影子銀行風(fēng)險，二是產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)風(fēng)險，三是房地產(chǎn)風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)價(jià)格目前還在上漲，但整體房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險在逐漸、甚至快速積累，而社會(huì )融資體系對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度卻非常高，如果將土地、建筑物抵押等計入，銀行貸款對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度超過(guò)50%。在這個(gè)意義上，如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲或向下回調，風(fēng)險都非常巨大。
中國社科院世經(jīng)政研究所國際投資研究室主任張明此前撰文指出，中國商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債表，在很大程度上與房地產(chǎn)完全捆綁在一起。他表示，在中國商業(yè)銀行的總貸款中，可能有50%至60%直接與房?jì)r(jià)、地價(jià)密切相關(guān)。盡管對居民住房抵押貸款而言，銀行有著(zhù)較高的安全邊際(首套房首付比率20%至30%)，但對其他相關(guān)貸款而言，安全邊際遠沒(méi)有住房抵押貸款那么高。
“如果不考慮安全邊際，假定中國商業(yè)銀行60%的貸款直接與房?jì)r(jià)、地價(jià)密切相關(guān)。那么，如果一個(gè)外生性或內生性沖擊導致全國平均地價(jià)與房?jì)r(jià)下跌15%，那么中國商業(yè)銀行將會(huì )出現相對于總資產(chǎn)9%的損失，這意味著(zhù)商業(yè)銀行的自有資本金將消耗殆盡�！彼f(shuō)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能給金融行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險引起監管部門(mén)高度重視。銀監會(huì )于年初的召開(kāi)的2014年全國銀行業(yè)監管工作會(huì )議提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。
央行最新發(fā)布的《2013年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出，健全系統性金融風(fēng)險的防范預警和評估體系，加強對地方政府融資平臺、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風(fēng)險的監測，防范部分地區、行業(yè)、企業(yè)風(fēng)險及非正規金融風(fēng)險向金融體系傳導。
“央行在報告中向金融機構、企業(yè)和個(gè)人投資者提出的警告非常及時(shí)，并且今年會(huì )采取具體措施，降低金融體系對房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)的風(fēng)險�！毕蛩伸裾f(shuō)。