近期，關(guān)于樓市未來(lái)走向引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。在《動(dòng)蕩的世界》第三章中，前美聯(lián)儲主席格林斯潘在分析過(guò)去十年美國住房?jì)r(jià)格飆升的原因時(shí)，提出了“杰塞爾悖論”。過(guò)去相當長(cháng)時(shí)間內，我國住房市場(chǎng)也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險承擔者。為防范資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險，應避免未來(lái)樓市演化成“杰塞爾悖論”。
　　在格林斯潘還是十多歲少年時(shí)，當時(shí)著(zhù)名喜劇演員員喬治·杰塞爾講了一個(gè)故事：一位疑心較重的投資者不太情愿地參與股市投資。他先買(mǎi)入少量交易量很少的低信用公司股票，驚訝地發(fā)現價(jià)格立刻從10美元漲到11美元。這樣一來(lái)，他認為自己已經(jīng)是位聰明的投資者，于是繼續買(mǎi)入。最終，他一個(gè)人的出價(jià)把那只股票推到了每股30美元的高價(jià)，然后決定套現離場(chǎng)。他給經(jīng)紀人打電話(huà)，要求賣(mài)出股票，對方猶豫片刻后反問(wèn)道：“賣(mài)給誰(shuí)呢？”格林斯潘將這個(gè)故事稱(chēng)為“杰塞爾悖論”。
　　我國樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險承擔者。在過(guò)去十多年強烈房?jì)r(jià)上漲預期的演化過(guò)程中，開(kāi)始懷有疑慮的購房者都逐漸成為堅定的看漲方，并推動(dòng)房?jì)r(jià)持續不斷走高。隨著(zhù)房?jì)r(jià)日益偏離宏觀(guān)經(jīng)濟基本面、居民收入狀況和住房租金水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)上繼續高位接盤(pán)的人已日漸稀少。當前我國住房擁有率較高，據2012年浙江大學(xué)和清華大學(xué)開(kāi)展的《中國居住小康指數》聯(lián)合調查結果顯示，即使是置業(yè)困難的一線(xiàn)城市，住房擁有率也高達70%，約為紐約的一倍多。不僅如此，當前熱點(diǎn)城市住房空置率普遍較高，相當多住房銷(xiāo)售后長(cháng)期無(wú)人居住，存在巨大浪費。這種情況在一線(xiàn)城市北京、上海也較為普遍，擁有多套閑置房產(chǎn)的業(yè)主大有人在。還有，一線(xiàn)城市租金收益率不到2%，已低于存款基準利率。這些情況充分表明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)向“杰塞爾悖論”演化的風(fēng)險與日俱增。
　　為維持當前房?jì)r(jià)繼續高位上漲，資金供應難度越來(lái)越大。2013年末，我國城鎮居民人口達7.3億，按照人均30平方米計算，存量住房面積高達219億平方米。按照均價(jià)5000元每平方米計算，存量住房?jì)r(jià)值高達109.5萬(wàn)億元。若2014年住房均價(jià)上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房?jì)r(jià)值將增加10.95萬(wàn)億元。如此規模存量住房?jì)r(jià)值，已非穩健貨幣政策所能承擔。目前看，住宅市場(chǎng)拋售意愿也有所增強。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計，2013年全市二手房總成交套數環(huán)比上漲13.4%，為最近3年高點(diǎn)；而同期新建住宅成交網(wǎng)簽套數則環(huán)比下降3.3%；二手房成交套數占比已達57.8%，表明市場(chǎng)空方逐漸增多，繼續維持房?jì)r(jià)高位上漲將更加困難。
　　在過(guò)去相當長(cháng)時(shí)間里，我國樓市運行幾乎無(wú)視風(fēng)險因素的存在。我國為數眾多的居民雖然缺乏風(fēng)險決策和自擔能力，但在住房市場(chǎng)上的購房行為表現猶如搶購高收益財富管理產(chǎn)品那樣狂熱，明顯存在非理性色彩。為避免住房?jì)r(jià)格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當前需要高度警惕樓市運行風(fēng)險。而在這方面媒體與市場(chǎng)有很大的行為空間，政府的正確引導作用也必不可少。