中心城區房?jì)r(jià)堅挺，比肩一線(xiàn)城市，偏遠郊縣卻要靠“藍印戶(hù)口”和讓利促銷(xiāo)保持銷(xiāo)售；城市近郊交易活躍，偏遠郊縣卻要面對空城質(zhì)疑。2014年，在天津核心區域和偏遠區縣之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇。一花一世界，一城一中國。窺天津樓市之一斑，或能見(jiàn)中國地產(chǎn)之全豹。
“買(mǎi)房吧，不買(mǎi)還得漲”P(pán)K“房地產(chǎn)早晚要崩盤(pán)”
小王，天津某事業(yè)單位員工，2012年7月參加工作，月薪6000多。自工作以來(lái)，“房子”二字，就像心中的一個(gè)幽靈，讓小王始終念念不忘，寢食難安。
念念不忘，必有回響。像全國大多數城市一樣，進(jìn)入2013年，天津的房?jì)r(jià)明顯回暖，這讓小王這種還沒(méi)買(mǎi)房的年輕人倍感焦慮。非財經(jīng)專(zhuān)業(yè)出身的小王，每日一個(gè)必備工作就是瀏覽財經(jīng)新聞，分析房?jì)r(jià)走勢。有人說(shuō)，房地產(chǎn)早晚要崩盤(pán)；有人說(shuō)要買(mǎi)趕緊買(mǎi)，不買(mǎi)還得漲。
“趕緊買(mǎi)吧，不買(mǎi)還得漲”，這是小王聽(tīng)到最多的一句話(huà)。在“驚慌失措”的搶房潮中，小王所在單位的許多人開(kāi)始密集看房，平日最?lèi)?ài)猶豫的同事也出手不凡地將一套大平米的房子收入囊中。而此時(shí)小王剛剛工作，住房公積金還不足一年，這意味著(zhù)如果此時(shí)貸款，利息將會(huì )高出不少。
在搶房潮和觀(guān)望潮中，2013年3月底，各地國五條細則終于落地。除了北京嚴格執行20%個(gè)稅以外，包括天津在內的各省市并沒(méi)有提及20%個(gè)稅的問(wèn)題。
政策虛晃一槍?zhuān)?月份的成交熱潮，使得包括剛需以及改善性需求在內的大多數需求得以集中釋放并被市場(chǎng)消化，由此導致市場(chǎng)成交量的提前透支，短時(shí)期內再無(wú)大量新增需求集中入市。數據顯示，4、5、6月份，天津市二手房成交量持續下降，市場(chǎng)活躍度走低。
進(jìn)入下半年，一部分購房者打破觀(guān)望，7、8月份成交量與6月份相比有所增長(cháng)；“金九銀十”是樓市的傳統旺季，剛性自住需求的帶動(dòng)，加上中小戶(hù)型的房源供給也較為豐富，使得9、10月份成交量穩中有升；11、12月份，改善性需求的購房者較前期有所增加，并且臨近年底購房者的成交意愿也有所增加�！�
天津鏈家市場(chǎng)部經(jīng)理李曉煒表示，和巨大的成交量相比，二手房成交價(jià)格全年保持平穩態(tài)勢，徘徊在每平米9000元上下，漲幅控制在5%以?xún)�，雖然和調控的預期相比，還有一定距離，但是可以說(shuō)，在2013年，穩定的市場(chǎng)成交價(jià)也是造成各月成交量居高不下的重要原因，住房需求得到大量釋放。
同一個(gè)城市，不同的風(fēng)景
有專(zhuān)家分析表示，2014年，房地產(chǎn)在天津一個(gè)城市或許會(huì )出現不一樣的風(fēng)景，中心城區和濱海新區核心區房?jì)r(jià)仍將保持穩步上漲的態(tài)勢，但一些較為偏遠的區縣房?jì)r(jià)則會(huì )停止上漲乃至于小幅下跌。
房地產(chǎn)專(zhuān)家、購房顧問(wèn)網(wǎng)主編蘇步超認為，2014年天津房?jì)r(jià)分化趨勢非常明顯。首先，對于天津中心主城區和濱海新區核心區，土地價(jià)格居高不下，剛性成本是房?jì)r(jià)保持高位，而且購房需求有增無(wú)減，市場(chǎng)需求支撐使房?jì)r(jià)仍然保持平穩上漲的態(tài)勢，房?jì)r(jià)上漲后勁�！巴恋爻杀咎岣�，購房需求不減，無(wú)疑會(huì )推高房?jì)r(jià)�！碧K步超說(shuō)�！暗�?jì)r(jià)會(huì )出現分化，梯次價(jià)格體系形成。天津的遠郊地區，一些大盤(pán)項目由于缺乏剛性需求的支撐和交通因素，房?jì)r(jià)出現下浮調整�！�
對于天津核心區域，不少專(zhuān)家表示，2014年房?jì)r(jià)仍然有很強的上漲空間。
首先，在土地價(jià)格上，位于南開(kāi)區的育梁道地塊，拍出10.65億元的價(jià)格，地面價(jià)格達22953元/平方米，溢價(jià)率達到163%，其用地性質(zhì)為住宅用地。同樣位于南開(kāi)區的手表廠(chǎng)地塊，總價(jià)15.2億元，地面價(jià)格25083元/平方米，溢價(jià)率為32%，將來(lái)將開(kāi)發(fā)商業(yè)和住宅。有業(yè)內人士表示，將來(lái)手表廠(chǎng)地塊開(kāi)發(fā)出來(lái)，每平方米價(jià)格將達到4-5萬(wàn)每平方米，同時(shí)將極大地帶動(dòng)周?chē)績(jì)r(jià)的上漲。
同時(shí)，天津市中心城區和濱海新區核心區的購房需求并未減弱，供求之間房?jì)r(jià)自然堅挺。蘇步超告訴記者，他接觸的天津很多購房者，都愿意在區位優(yōu)勢明顯的地方購房置業(yè)�！ 〉谶h郊區縣方面，遠郊區縣獨有的區域優(yōu)勢以及“藍印房”，受到了購房者的青睞。
藍印戶(hù)口是什么？“藍印戶(hù)口是天津市的特有產(chǎn)物。這是一種介于正式和暫住之間的戶(hù)籍，因公安機關(guān)加蓋藍色印章而得名�！碧旖蛞患曳康禺a(chǎn)中介工作人員告訴記者，擁有藍印戶(hù)口的人員，在教育、計劃生育、醫療衛生、就業(yè)、申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執照等方面享受天津常住城鎮居民戶(hù)口人員同等待遇。天津本地人到區縣買(mǎi)房的很少，購房客多半都是來(lái)自河北、山西、北京等地，為的就是弄到一個(gè)天津的藍印戶(hù)口。
與全國其他地方不同，藍印戶(hù)口是天津很多區縣房子好賣(mài)的主要原因。但“藍印”的到來(lái)還引發(fā)了一系列怪相：在郊縣隨處可見(jiàn)的“40萬(wàn)落戶(hù)天津”的大廣告牌即是其中之一。幾乎可以說(shuō)，“不以藍印為賣(mài)點(diǎn)的郊縣盤(pán)不是好樓盤(pán)”。對于市區樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，可以藍印落戶(hù)無(wú)疑是錦上添花。
但靠藍印戶(hù)口等非居住性因素吸引買(mǎi)房客，也使天津的一些區域難脫“空城”帽子。在天津某遠郊區縣區縣有一片近幾年新建的別墅建筑群，走在大街上，記者看到街上行人很少，街道兩旁懸掛著(zhù)醒目招牌的飯店、旅館、超市等大豆關(guān)門(mén)歇業(yè)。有人告訴記者，這里入住率不足三分之一，而在另一處街道，仍有數百棟別墅處于停工狀態(tài)，周?chē)黄氖彙?BR> 除此之外，年末推出的汽車(chē)限購政策，也對天津買(mǎi)房人的心態(tài)產(chǎn)生了影響。
專(zhuān)家分析，隨著(zhù)年初汽車(chē)限行政策的實(shí)施，對樓市的影響將會(huì )逐步顯現。主要表現在，對于婚房、首次置業(yè)等剛需購房者來(lái)講，會(huì )更加側重于在地鐵沿線(xiàn)尤其是地鐵兩端、距離中心城區較遠的區域購房置業(yè)，吻合剛性自住需求的購買(mǎi)力。對于資金較為充足的改善性需求而言，將會(huì )有越來(lái)越多的人選擇在離上班地點(diǎn)較近的市內六區購房置業(yè)，此處有更為完善的交通體系與各項生活配套設施，而那些交通區位優(yōu)勢不明顯的區域，或許會(huì )更加遠離購房者的實(shí)現，市場(chǎng)狀況將會(huì )惡化，價(jià)格會(huì )停止上漲乃至于出現下跌的狀況。
“天津樣板”折射中國房地產(chǎn)市場(chǎng)縮影
一邊是購房熱度不減房?jì)r(jià)居高不下的中心城區，一邊是房?jì)r(jià)逐漸降溫購房者回歸理性的非核心區域，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢，也反映了全國的情況。
不少房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，2014樓市將出現分化的情況，大城市土地價(jià)格持續上漲，剛性需求有增無(wú)減，致使房?jì)r(jià)上漲壓力較大，而一些中小城市、“新城”等在房屋供求關(guān)系的作用下，會(huì )出現價(jià)格停止上漲乃至于小幅下跌的情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，從數據來(lái)看，天津市中心的房?jì)r(jià)仍然比較堅挺，周邊近郊也被帶動(dòng)，但較遠的郊縣則并不算活躍。這種情況在全國普遍存在，大城市市區一般以二手房交易居多，供小于求，導致房?jì)r(jià)較高，而周邊的新城、新區往往供應量很大，供大于求，漲價(jià)的空間較小。從全國來(lái)看，一線(xiàn)城市和一些二線(xiàn)城市土地緊張，房屋供應量小，而三線(xiàn)及以下城市則普遍供應量大。這種不同的供求關(guān)系導致各地房?jì)r(jià)呈現不同的發(fā)展趨勢。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)徐保滿(mǎn)認為，大城市核心區域和中小城市的房?jì)r(jià)確實(shí)有明顯的價(jià)差。房?jì)r(jià)歸根到底是由供求關(guān)系決定的，現在剛需群體一般承受不了市中心的高房?jì)r(jià)，所以主要的購買(mǎi)力在向近郊轉移。市中心的交易一般是為了教育資源、醫療資源等居住之外的因素，所以一般不是剛需群體的范疇。而隨著(zhù)交通的便利和年輕人自駕車(chē)群體的增多，其距離感也會(huì )有所調整，導致市中心的高房?jì)r(jià)向近郊轉移。
市場(chǎng)的分化，為政府的房地產(chǎn)政策調整提出新的課題。楊紅旭表示，從調控來(lái)講，也不能認為全國的房?jì)r(jià)都在漲，要客觀(guān)看待這種房?jì)r(jià)分化的現實(shí)。分類(lèi)指導，根據漲幅不同，因地制宜，房?jì)r(jià)不漲甚至房?jì)r(jià)下降的地方，可適當考慮放松調控政策。
而蘇步超則認為，2014年中國房地產(chǎn)會(huì )出現“重構”，調控政策則應當是“懲戒與救贖并存”。蘇步超說(shuō)，過(guò)去的一年大城市房?jì)r(jià)快速上漲，調控目標落空，壓力之下2014年調控力度會(huì )保持甚至加碼，出現“懲戒”的情況，但對于一些中小城市和縣域，地產(chǎn)泡沫顯現，供給量持續增加，而可見(jiàn)的需求增加并不明顯，所以應該采取一些鼓勵措施，比如戶(hù)籍制度改革，加快城鎮化進(jìn)程等，進(jìn)行相應的“救贖”。