開(kāi)發(fā)商欠債“跑路”、“鬼城”頻現……近段時(shí)間，三四線(xiàn)樓市再次被推到風(fēng)口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤(pán)”等嗆聲不絕于耳。一些樓市遇冷，是普遍現象還是個(gè)別地方？是拐點(diǎn)將至還是階段性問(wèn)題？記者就此進(jìn)行了調研。
三四線(xiàn)樓市疲軟呈蔓延之勢
今年1月，與一二線(xiàn)城市火爆的土地市場(chǎng)相反，不少三四線(xiàn)城市表現低迷，多項統計顯示，三四線(xiàn)城市的樓市面臨著(zhù)整體下滑的趨勢。
降價(jià)促銷(xiāo)城市不斷增加。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個(gè)。而在房?jì)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線(xiàn)城市。
三四線(xiàn)樓市整體銷(xiāo)量也延續著(zhù)去年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢。據中原地產(chǎn)的監測，今年1月份，25個(gè)三線(xiàn)城市新建住宅成交量為11.22萬(wàn)套，連續3個(gè)月走低，創(chuàng )6個(gè)月新低，14個(gè)四線(xiàn)城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng )下11個(gè)月新低。
與此同時(shí)，少數房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房?jì)r(jià)已經(jīng)連續30個(gè)月下跌，高端住宅價(jià)格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線(xiàn)樓市出現“風(fēng)險集中區”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個(gè)三四線(xiàn)城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足60萬(wàn)，近年來(lái)卻涌入380多家開(kāi)發(fā)商，而實(shí)際上有200家左右這個(gè)市場(chǎng)就飽和了。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，他這幾年在當地開(kāi)發(fā)了三個(gè)項目，前兩個(gè)項目銷(xiāo)售不錯，第一個(gè)項目賣(mài)給了本地人，第二個(gè)項目賣(mài)給了外來(lái)投資者，第三個(gè)項目就找不到客源了�！罢杖ツ甑匿N(xiāo)售速度，需要七八年才能清盤(pán)�！�
常州去年原本計劃大量推地，但乏人問(wèn)津，最終只完成了當年計劃賣(mài)地目標的一半。無(wú)錫一家高端項目開(kāi)發(fā)了900余套住房，自去年6月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，至今僅成交78套，老板因資金鏈斷裂而“跑路”，目前樓盤(pán)也被有關(guān)部門(mén)查封。
房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”扭曲供求關(guān)系
業(yè)內人士分析，三四線(xiàn)樓市近年來(lái)經(jīng)歷了一輪大躍進(jìn)式的狂飆，特別是2010年一二線(xiàn)城市限購之后，大量開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入三四線(xiàn)城市，直接刺激房地產(chǎn)業(yè)單兵突進(jìn)，并推動(dòng)土地的大量釋放，商品房的海量上市。
據中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來(lái)，我國部分三四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)供應規模大幅增長(cháng)，營(yíng)口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)－8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
土地放量后，開(kāi)發(fā)商為了加速回籠資金而大量推盤(pán)，打破了樓市供求平衡。西部某個(gè)中等規模城市，市區超千萬(wàn)平方米的大盤(pán)就有三個(gè)。記者采訪(fǎng)的部分東部縣城，幾乎每個(gè)縣城都有大片新建住宅區閑置。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬(wàn)，但樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量甚至超百萬(wàn)平方米，足以容納縣城所有人口。
房?jì)r(jià)快速上漲是造成三四線(xiàn)樓市遇冷的另一個(gè)因素。記者采訪(fǎng)的多個(gè)縣城，房?jì)r(jià)與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。
克而瑞研究中心近期發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》顯示，一線(xiàn)城市供求比僅為0.64，而三四線(xiàn)城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過(guò)于求的現象。十堰、無(wú)錫、營(yíng)口、酒泉等三線(xiàn)城市不乏無(wú)人問(wèn)津而遭空置的樓盤(pán)。
曾是三四線(xiàn)房地產(chǎn)標桿的溫州和鄂爾多斯，房?jì)r(jià)急漲之后迎來(lái)暴跌。溫州房?jì)r(jià)自2011年9月開(kāi)始，已連續30個(gè)月出現同比下降，一些高端項目?jì)r(jià)格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤(pán)，從每平方米近兩萬(wàn)元降至1萬(wàn)元以?xún)�，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨著(zhù)農民工討要工資的窘境。
物極必反，短期大量開(kāi)發(fā)導致部分三四線(xiàn)城市供求關(guān)系惡化，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線(xiàn)城市。中原地產(chǎn)研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創(chuàng )出新高，但新增購地城市三四線(xiàn)城市占比為0。而眾多中小開(kāi)發(fā)商則深度套牢，不知何時(shí)能度過(guò)寒冬。
破解三四線(xiàn)樓市困局需多管齊下
“個(gè)別三四線(xiàn)樓市暴露的危機再次警示我們，賣(mài)地吃飯式的發(fā)展已經(jīng)走到了盡頭�！苯K省社科院助理研究員王樹(shù)華介紹，國家發(fā)改委課題組近期對12個(gè)省區的調查顯示，144個(gè)地級城市竟然要建200余個(gè)新城新區。161個(gè)縣級城市中，提出新城新區建設的有67個(gè)，占41.6%。
“片面透支財力建新城新區醞釀巨大風(fēng)險�！蓖鯓�(shù)華認為，城鎮化是國家提出的戰略，但落實(shí)過(guò)程中一定要按經(jīng)濟規律來(lái)辦。對于三四線(xiàn)城市的政府來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)業(yè)發(fā)展在先，就業(yè)與收入增長(cháng)優(yōu)先。只要夯實(shí)了產(chǎn)業(yè)基礎，房地產(chǎn)自然會(huì )跟進(jìn)。
中原地產(chǎn)的張大偉表示，不是所有三四線(xiàn)樓市都存在泡沫，價(jià)格波動(dòng)也未必造成樓市崩盤(pán)。但是越來(lái)越多的三四線(xiàn)城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風(fēng)險加大，必須引起足夠重視。
江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線(xiàn)城市前幾年因房地產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟增長(cháng)和財政收入對于房地產(chǎn)的依賴(lài)過(guò)重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴(lài)也越深。
當前一二線(xiàn)樓市與三四線(xiàn)樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發(fā)展階段千差萬(wàn)別，一刀切式的調控不合時(shí)宜。如何調動(dòng)好、保護好市場(chǎng)積極因素是當務(wù)之急。
中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)胡志剛表示，三四線(xiàn)樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發(fā)展新型城鎮化已經(jīng)進(jìn)行了部署，只有端正發(fā)展方向，完善公共服務(wù)配套，提升城市功能才能抓住機遇。