近期“空城”、“公務(wù)員賣(mài)房”等消息的不斷傳出，揭示出一個(gè)現實(shí)：三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資已近飽和。隨著(zhù)大型房企向市場(chǎng)容量有限的一二線(xiàn)城市回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從高速增長(cháng)階段邁向平穩發(fā)展時(shí)期。在著(zhù)力調結構、經(jīng)濟增速放緩背景下，房地產(chǎn)投資高增長(cháng)恐難以為繼。

　　房地產(chǎn)投資包括房屋建設工程、土地開(kāi)發(fā)工程投資，以及公益性建筑、土地購置費投資等，其增速被看作是市場(chǎng)信心風(fēng)向標。當房地產(chǎn)投資維持高增速時(shí)，往往意味著(zhù)業(yè)界對市場(chǎng)信心飽滿(mǎn)，后期市場(chǎng)供應能得到保證。反之，當房地產(chǎn)投資增速較低，或維持負增長(cháng)時(shí)，則意味著(zhù)市場(chǎng)信心相對低迷，后市供應可能面臨不足的風(fēng)險。

　　自2007年有統計以來(lái)的7年間，我國房地產(chǎn)投資經(jīng)歷兩個(gè)遞減周期：從2007年到2009年，房地產(chǎn)投資增速從30.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%;從2010年至2012年，上述增速則從33.2%降至16.2%，降幅同樣接近一半。2013年，全國房地產(chǎn)投資增速回升到19.8%的水平，但與30%的高點(diǎn)相差甚遠。

　　房地產(chǎn)投資增速變化受多重因素綜合影響，但有兩個(gè)因素最為關(guān)鍵。一是宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，在上述兩個(gè)“三年周期”中，房地產(chǎn)投資增速變化與GDP增速變化趨勢相一致;二是房地產(chǎn)政策環(huán)境，重大調控政策出臺，不僅會(huì )影響銷(xiāo)售，也會(huì )影響投資熱情。2013年，雖然GDP增速繼續下滑，但市場(chǎng)化調控思路確立為市場(chǎng)帶來(lái)信心，也使房地產(chǎn)投資增速有所回升。

　　不過(guò)，在經(jīng)濟結構調整、經(jīng)濟增速放緩過(guò)程中，房地產(chǎn)投資恐難一枝獨秀。一方面，不少三四線(xiàn)城市被曝出“空城”現象，凸顯了這些區域房地產(chǎn)投資飽和的局面;另一方面，十八屆三中全會(huì )提出“嚴格控制特大城市人口規�！钡乃悸�，決定了一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)空間也較有限。

　　綜合看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”面臨終結的說(shuō)法并非空穴來(lái)風(fēng)。在這種背景下，指望房地產(chǎn)投資回到30%高增速時(shí)代，恐是癡人說(shuō)夢(mèng)。

　　當然，種種因素也決定了房地產(chǎn)投資增速并不會(huì )迅速降至冰點(diǎn)，而是維持在相對穩定的中間水平。其一是隨著(zhù)去年市場(chǎng)熱銷(xiāo)以及融資環(huán)境寬松，當前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況處于游刃有余的充裕狀態(tài)。二是土地價(jià)格提高助推房地產(chǎn)投資總成本。三是在住宅業(yè)態(tài)之外，房地產(chǎn)企業(yè)正加大商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)投資比重。

　　作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，房地產(chǎn)投資高增速時(shí)代很可能就此終結。房地產(chǎn)因素弱化，恰恰可打破地方發(fā)展過(guò)度依賴(lài)“房地產(chǎn)經(jīng)濟”的窠臼，對經(jīng)濟結構調整起到有效的倒逼作用。這很可能是個(gè)充滿(mǎn)陣痛的過(guò)程，但對于處在轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式階段的中國來(lái)說(shuō)，絕不是壞消息。