興業(yè)銀行停貸個(gè)案發(fā)酵
一石激起千層浪。一則興業(yè)銀行全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)消息引發(fā)市場(chǎng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的全面關(guān)注。據記者了解，除興業(yè)銀行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)、停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)外，其他銀行并未有“一刀切”暫停的情況。
不過(guò)，業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險已經(jīng)被監管層和金融機構所意識到，未來(lái)不夠規范和透明的與房地產(chǎn)相關(guān)的表外融資將會(huì )被大大壓縮，銀行業(yè)將細化自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰略，謹慎進(jìn)入三四線(xiàn)風(fēng)險較大城市的房地產(chǎn)領(lǐng)域。
動(dòng)向 “銀行收緊房企融資”全面發(fā)酵
一則興業(yè)銀行總行通知全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)消息在市場(chǎng)迅速發(fā)酵。
興業(yè)銀行24日晚間發(fā)布公告稱(chēng)，為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調整資產(chǎn)結構，以更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，該行于春節后要求各分支機構做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策�！霸诖酥�，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對本行經(jīng)營(yíng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響�！惫娣Q(chēng)。
國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華表示，興業(yè)銀行暫停的業(yè)務(wù)為狹義口徑的房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)(鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。
民生證券管清友表示，一些不滿(mǎn)足“四三二”規定，即四證齊全、30%的自有資金投入和國家二級資質(zhì)的資質(zhì)較差的地產(chǎn)商經(jīng)常采取這種模式。這種模式是先向項目公司收購股權(一般80%以上)，到期后項目公司再回購股權的“假股權、真債權”模式。
多數業(yè)內人士表示，興業(yè)銀行的行為屬商業(yè)銀行根據本行業(yè)務(wù)情況主動(dòng)調整，不具有普遍性，也不意味房地產(chǎn)貸款的全面暫�；蚴钦呙嫔嫌姓{整。有媒體也報道稱(chēng)其他一些商業(yè)銀行也對房地產(chǎn)業(yè)停貸，但據記者了解，目前，其他銀行在開(kāi)展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的態(tài)度和此前政策相比暫時(shí)沒(méi)有明顯變化。交行、招行確認，并未接到全面暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知，兩家公司一直對地產(chǎn)風(fēng)險較謹慎，額度控制嚴格，相對而言開(kāi)發(fā)貸比重也不高。這幾年開(kāi)發(fā)貸的額度一直很緊張，近期政策未變。
申銀萬(wàn)國也指出，今年以來(lái)，民生和幾家大行內部對房地產(chǎn)融資和按揭貸款沒(méi)有太大變化。民生銀行表外房地產(chǎn)融資和表內開(kāi)發(fā)商貸款都繼續在做，但企業(yè)綜合成本都在10%以上。大行開(kāi)發(fā)貸偏謹慎，貸款利率一般上浮30%以上，但額度跟去年下半年沒(méi)有變化。僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長(cháng)到2至3個(gè)月。
不過(guò)，暫時(shí)不動(dòng)不意味沒(méi)有意識到風(fēng)險或者說(shuō)永遠不調整。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險已經(jīng)引發(fā)了監管部門(mén)的高度重視，銀監會(huì )于年初召開(kāi)的2014年全國銀行業(yè)監管工作會(huì )議提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。
警示 多渠道輸血房企蘊含系統性風(fēng)險
中金報告指出，“興業(yè)銀行歷來(lái)以房地產(chǎn)+地方政府相關(guān)融資著(zhù)稱(chēng)。我們的測算表明，截至上半年末，興業(yè)銀行表內外房地產(chǎn)/地方政府相關(guān)融資分別約為0.50萬(wàn)億/0.71萬(wàn)億，占其總資產(chǎn)的比例為34%，為上市銀行中最高。但我們的調研發(fā)現，興業(yè)銀行內部從去年年中以來(lái)就開(kāi)始顯著(zhù)降低對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好�！�
對于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道而言，最普遍的一種就是通過(guò)銀行貸款。據央行統計，截至2013年末，銀行房地產(chǎn)貸款余額為14.6萬(wàn)億元，占所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開(kāi)發(fā)貸款4.6萬(wàn)億，占總貸款6.4%。從多家銀行高層的表態(tài)來(lái)看，銀行開(kāi)發(fā)貸的原則是“總行控制，分行權力有限；實(shí)施名單制管理，只有在名單內的房企才能獲得貸款；總量和增量控制”，今年，多家銀行對房地產(chǎn)信貸投放額度并沒(méi)有總量新增的計劃。
“近年來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款對銀行來(lái)說(shuō)依然是比較好的業(yè)務(wù)品種，尤其是在一線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)貸是各家銀行爭搶的業(yè)務(wù)，因為這些房貸業(yè)務(wù)可以帶動(dòng)銀行中間業(yè)務(wù)和個(gè)人業(yè)務(wù)的增長(cháng)�！币患夜煞葜粕虡I(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)部人士對《經(jīng)濟參考報》記者分析稱(chēng)，“不過(guò)，隨著(zhù)去年銀行內部調整貸款結構的要求，和降低信貸集中度，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸進(jìn)行了壓縮，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避開(kāi)銀行選擇和第三方機構接觸獲得融資，比如信托、券商機構，開(kāi)展了資管計劃、衍生理財和自有資金對接業(yè)務(wù)品種，這尤其體現在房地產(chǎn)供應鏈的融資過(guò)程中，有的企業(yè)是為了拿地，有的則僅僅是為了彌補自有資金不足�！�
即便房地產(chǎn)企業(yè)融資不再單純依靠銀行貸款，但信托、理財等業(yè)務(wù)在很大程度上卻與銀行體系銜接在一起。中金公司調研認為，去年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規模約為1000億至2000億，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的1%至2%，這種融資方式帶有股權融資性質(zhì)，操作上是以理財資金在中間環(huán)節成立有限合伙公司，再給開(kāi)發(fā)商提供資金，與監管政策打“擦邊球”。另外，中金地產(chǎn)研究員還預計，所有金融機構通過(guò)集合信托、房地產(chǎn)PE基金等提供的資金大概占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的10%至20%。
某國有大行資產(chǎn)管理部人士對《經(jīng)濟參考報》記者坦言，“這兩年中，商業(yè)銀行為了擴張自身資產(chǎn)規模，就通過(guò)買(mǎi)入返售業(yè)務(wù)做大同業(yè)業(yè)務(wù)，獲得高利潤，相應的實(shí)體企業(yè)就需要承擔高昂的融資成本。然而，大量的買(mǎi)入返售背后是信托受益權，銀行借此繞開(kāi)了監管層對其表內貸款額度的控制。目前，股份制商業(yè)銀行操作的買(mǎi)入返售資產(chǎn)大多都圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域，從表面上根本看不到投向了哪里，但背后卻是銀行互保的鏈條，一旦發(fā)生風(fēng)險就將是系統性的�！�
“雖然，房地產(chǎn)行業(yè)被列為調控行業(yè)，不論是開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也有這個(gè)需求，前門(mén)走不通，銀行會(huì )走后門(mén)，會(huì )想其他辦法來(lái)為房地產(chǎn)行業(yè)融資�！币晃环康禺a(chǎn)投資人士對記者說(shuō)。
調整 銀行將細化房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)
雖然目前銀行房地產(chǎn)貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長(cháng)管清友判斷，“今年銀行對開(kāi)發(fā)貸依然會(huì )是表內貸款嚴格執行名單制管理，總量不增加甚至進(jìn)一步壓縮，表外非標準化債權資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的也會(huì )有所減少�！�
從實(shí)際狀況來(lái)看，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對三四線(xiàn)城市住宅和一二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)。濱江集團內部一位高管透露，“今年春節后銀行開(kāi)發(fā)貸其實(shí)是正常發(fā)放的，但額度上比較緊，一線(xiàn)房企的貸款利率基本上是在基準利率的基礎上上浮10%，有的可能上浮15%�！�
多位市場(chǎng)人士判斷，如果銀行實(shí)施了總量和增量控制，那么未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金中銀行貸款的比例還將繼續縮減，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商將更容易獲得銀行貸款，而小型房地產(chǎn)商則被逐步“排擠”需要通過(guò)非信貸渠道獲得融資，并且將承擔高成本。在監管層控制銀行表外融資的大背景下，這些小型房地產(chǎn)商的資金鏈問(wèn)題很可能也會(huì )慢慢凸顯。
邱冠華判斷，4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新政策將可能允許房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)繼續進(jìn)行。相比舊政策，新政策對開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能會(huì )區別對待，區分不同的區域，一二線(xiàn)城市風(fēng)險相對較小，業(yè)務(wù)還會(huì )正常開(kāi)展；三四線(xiàn)城市風(fēng)險較大，房地產(chǎn)供過(guò)于求，謹慎進(jìn)入或停止；同時(shí)，區分不同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規模，根據大型、中型和小型財務(wù)狀況不一而制定授信額度。其他商業(yè)銀行根據自身信貸結構狀況，也會(huì )進(jìn)行相應的調整和對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進(jìn)一步細化。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款風(fēng)險可控，但風(fēng)險點(diǎn)在于地方政府融資平臺和經(jīng)濟增速�！敝薪鸸痉治鰩熋娙A認為，“目前，賣(mài)地收入是地方政府重要的資金來(lái)源，如果三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯，將加劇地方政府債務(wù)風(fēng)險。同時(shí)，如果房地產(chǎn)投資增速顯著(zhù)下降，也會(huì )進(jìn)一步加劇上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩狀況，帶來(lái)經(jīng)濟增速下降，從而帶來(lái)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險顯著(zhù)上升�！�