銀行對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生微妙的變化。繼不久前多家券商對房地產(chǎn)信托發(fā)出預警信號后，關(guān)于銀行業(yè)收緊房貸的傳言正在市場(chǎng)中蔓延。
多家銀行收緊房貸
記者２５日了解到，興業(yè)銀行春節前下發(fā)相關(guān)通知，將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年３月底，此次業(yè)務(wù)窗口指導僅針對地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應鏈融資，個(gè)人住房按揭并未受到影響。
記者隨后聯(lián)系招商、交通、民生銀行等股份制銀行，得到答復均是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款趨于謹慎。
近年來(lái)，開(kāi)發(fā)貸款、信托、基金等融資方式相互交織，形成了一張“造血網(wǎng)”，源源不斷向房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸血”。隨著(zhù)商業(yè)銀行風(fēng)險意識的增強，其對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已開(kāi)始收緊。
據了解，夾層融資是一種無(wú)擔保的長(cháng)期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權益認購權，夾層融資客戶(hù)一般都是房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)，主要指與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)，如水泥、玻璃、鋼鐵、建材等。兩者均為開(kāi)發(fā)貸款項下的組成部分。
業(yè)內人士預測，未來(lái)銀行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款將持續采取謹慎態(tài)度，尤其是對風(fēng)險較大的二、三線(xiàn)城市和中小型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì )進(jìn)行更嚴格的審核，必要時(shí)不排除暫停的可能。
瑞銀證券分析師李宗彬認為，由于開(kāi)發(fā)商財務(wù)杠桿較高，如果銀行暫停開(kāi)發(fā)貸款及按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的現金流可能面臨較大壓力。銷(xiāo)售回款和開(kāi)發(fā)貸仍是開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應鏈貸款對大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈有一定影響。
地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險驟升
此前，部分三、四線(xiàn)城市出現“空城”，杭州、常州等城市的部分樓盤(pán)采取力度較大的降價(jià)促銷(xiāo)，引發(fā)外界對部分開(kāi)發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)可能轉向的猜測。業(yè)內分析人士認為，出現打折促銷(xiāo)，可能是因為項目開(kāi)發(fā)商新增土地儲備較多，面臨一定的資金壓力。
“杭州、常州等供給偏大的城市出現的降價(jià)銷(xiāo)售現象不會(huì )蔓延至整個(gè)一、二線(xiàn)城市，但房?jì)r(jià)漲幅回落將是行業(yè)趨勢�！崩钭诒蛘J為。
興業(yè)證券認為，商業(yè)銀行的行為模式變化無(wú)異于同時(shí)掐斷了銷(xiāo)售回款、外部融資這兩條路徑。房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險將在未來(lái)一段時(shí)間處于高位。
此外，今年以來(lái)，市場(chǎng)資金成本不斷攀升、信托違約事件頻發(fā)等因素也促使商業(yè)銀行對市場(chǎng)風(fēng)險重新定價(jià)，可能會(huì )放緩配置高風(fēng)險、高收益資產(chǎn)。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )數據，估算今年將有７９６６只信托產(chǎn)品到期，規模合計９０７１億元，而風(fēng)險敞口恰恰集中于房地產(chǎn)和平臺信托，其中房地產(chǎn)信托到期規模達到２５００億元。
“近年來(lái)信托違約事件出現概率最高的是房地產(chǎn)行業(yè)�！睆V東金融學(xué)院院長(cháng)陸磊說(shuō)。
廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華認為，對于開(kāi)發(fā)貸，銀行依然會(huì )采用較為嚴格的名單制和區域管理手段予以控制。所謂名單制管理是指對名單外的地產(chǎn)企業(yè)不予貸款，權限上收總行，年度增量控制嚴格。僅鼓勵部分舊城改造、棚戶(hù)區建設、廉租房建設貸款；區域管理是指挑選重點(diǎn)城市、各區域的龍頭企業(yè)，警惕三、四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)的“黃金年代”或將面臨終結
與銀行業(yè)的擔憂(yōu)似乎截然相反的情況也同時(shí)出現：國內一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)價(jià)格飆升；一些大型房企在瘋狂拿地的同時(shí)，也調高了業(yè)績(jì)目標。
“復雜的市場(chǎng)情況可能在表明，畏懼者已經(jīng)開(kāi)始畏懼，但貪婪者依舊貪婪�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任郭田勇認為，諸多跡象表明今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在流動(dòng)性風(fēng)險、融資環(huán)境等方面正面臨很大的不確定性。
“北上廣深等一線(xiàn)城市的剛需較強，二、三線(xiàn)城市則很明顯出現了房地產(chǎn)供給過(guò)剩的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險在加大。在這種情況下，銀行提供貸款融資的風(fēng)險正在集聚�！惫镉抡f(shuō)。
受訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，在經(jīng)濟放緩、流動(dòng)性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產(chǎn)投資高增長(cháng)恐難以為繼。廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華說(shuō)，從趨勢看，銀行對于開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款的謹慎態(tài)度，在未來(lái)幾年內較難改變。
“綜合各項政策和市場(chǎng)因素，房?jì)r(jià)很難一直漲下去。房地產(chǎn)的‘黃金年代’將面臨終結�！惫镉抡f(shuō)。