近日，杭州樓盤(pán)降價(jià)、銀行資金鏈收緊，房地產(chǎn)股遭遇重挫，一系列事發(fā)突然，給信心滿(mǎn)滿(mǎn)的房地產(chǎn)業(yè)當頭一棒。但值得注意的是，在樓市成交量大幅下滑的同時(shí)，土地市場(chǎng)卻難為所動(dòng)，拍賣(mài)依然火熱。
專(zhuān)家表示，內地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏，內地房企對風(fēng)險認識仍然薄弱。因此，應警惕對市場(chǎng)風(fēng)險認識仍然薄弱的內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風(fēng)險。
一線(xiàn)土地市場(chǎng)熱度未減
2月26日下午，北京第34宗配建自住房地塊成功出讓?zhuān)褫x和當代聯(lián)合體以7.78億元成功競得平谷區大興莊鎮A02-01、A02-02地塊，溢價(jià)率49.04%，為北京新添6.9萬(wàn)平自住型商品房。
據了解，地塊原先配有2.5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房，房屋銷(xiāo)售限價(jià)6000元/平方米，而地塊價(jià)格到達合理土地上限價(jià)格后，將現場(chǎng)競配自住型商品房面積，該部分房屋限價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，套型建筑面積控制在140平方米以?xún)取?BR> 經(jīng)過(guò)11輪舉牌，東亞出價(jià)觸及該地塊的合理價(jià)格上限7.78億元，在之后的現場(chǎng)配建自住型商品房面積環(huán)節，世紀鴻和旭輝當代聯(lián)合體競爭激烈，最終，旭輝當代聯(lián)合體以現場(chǎng)競配6.9萬(wàn)平方米自住型商品房的代價(jià)奪得第34宗配建自住房用地。
而此前，2月21日，北京有三宗地掛牌截止并進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)，收入110億元。同日，廣州廣鋼新城五幅地塊單日155億成交。
土地市場(chǎng)熱度在一線(xiàn)城市持續擴散，今年1月的成交數據較有力的印證了這一觀(guān)點(diǎn)，北上廣深土地成交總建面積717萬(wàn)方米，同比大幅上漲93%，成交金額908億元，同比上漲185%，成交樓板價(jià)同比上漲47%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，房企回歸一二線(xiàn)市場(chǎng)，在北京等一線(xiàn)城市拿地拼搶白熱化。截至日前，標桿房企合計在2014年拿地額為367億元，其中一線(xiàn)城市達到了116.89億元。
張大偉認為，在一線(xiàn)土地稀缺的背景下，房企選擇在一二線(xiàn)城市聚集，但值得注意到是，現階段全國市場(chǎng)逐漸出現了地熱房冷的現象，房?jì)r(jià)的持續上漲透支了購買(mǎi)力，逐漸價(jià)格開(kāi)始上漲乏力。而這種泡沫化的發(fā)展也導致市場(chǎng)存在調整的可能性，開(kāi)發(fā)商對土地市場(chǎng)的爆棚信心，可能在未來(lái)醞釀比較大的風(fēng)險。
樓市成交量下滑
杭州樓盤(pán)大幅降價(jià)，只是樓市近日來(lái)的突出個(gè)例，但值得注意的是，自2014年以來(lái)，雖有節日假期影響，但成交量恢復乏力下滑明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：受春節假期因素等影響，54個(gè)城市成交量出現明顯下調。截至23日，全國主要的54個(gè)城市成交量下調13%。值得注意的是，此次一二線(xiàn)城市成交量下調幅度反而超過(guò)了三四線(xiàn)城市。其中，一線(xiàn)城市成交量下調幅度達到了20%，二線(xiàn)城市的調整則達到了接近30%。
此外，價(jià)格方面也出現下滑跡象。日前，國家統計局發(fā)布1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月70大中城市房?jì)r(jià)漲幅放緩明顯。新建住宅方面除了上個(gè)月的溫州、韶關(guān)外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州四個(gè)城市加入降價(jià)隊列，下跌城市數量增至6城。
漲幅方面，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，1月份房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數減少，漲幅穩中有降，究其原因，一是在前期部分城市加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場(chǎng)環(huán)境和預期相對穩定；二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房?jì)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。
警惕房冷地熱釀風(fēng)險
對于杭州購房者來(lái)說(shuō)，此次樓盤(pán)大幅降價(jià)絕非偶然，因為這是看似偶然的降價(jià)中透露出杭州樓市在持續“高庫存”下的必然反應。
高庫存成為懸在開(kāi)發(fā)商頭上的一把“利劍”，要想提高成交量，降價(jià)無(wú)疑是最好選擇。然而，一方面價(jià)高難售出，另一方面地價(jià)高勢頭難改。對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現階段房企正面臨著(zhù)“不搶沒(méi)活干，搶了卻不掙錢(qián)”的尷尬境地。
顧云昌認為，對于杭州來(lái)說(shuō)，庫存量大，且高端盤(pán)居多，是其弊病。但房企市場(chǎng)定位偏高與土地價(jià)格高企不無(wú)聯(lián)系。城市樓盤(pán)定價(jià)過(guò)高的重要原因就是土地價(jià)格的高企“現階段特征是房冷地熱，在‘地王’頻出的背景下，開(kāi)發(fā)商不得不開(kāi)發(fā)高端樓盤(pán)以保住利潤。但有些‘地王’很難獲取利潤，能做到不賠錢(qián)就算好”。顧云昌說(shuō)，“但杭州大幅降價(jià)從另一面也說(shuō)明，‘地王’地塊正面臨著(zhù)巨大風(fēng)險，房企拿地過(guò)于自信�！薄�
現階段對于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，購房者與房企正出現著(zhù)偏差，而這也正是危險的主要原因。
戴德梁行日前發(fā)布的中國投資信心報告顯示，開(kāi)發(fā)商和投資者就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現不同意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商明確地指出中國房地產(chǎn)熱潮還沒(méi)有完全消退，投資者則普遍較為保守及非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險。
對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，不應低估購房預期改變對市場(chǎng)的影響力。的確，曾出任美國聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專(zhuān)家，現任新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(cháng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，與其他地方不同的是，其房?jì)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jì)r(jià)上漲預期。
“我們通過(guò)模型計算過(guò)北京市場(chǎng)的房?jì)r(jià)，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現狀的話(huà)，北京市場(chǎng)的預期是每年要漲5.9%。但是如果預期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn)，則意味著(zhù)，要使得價(jià)格均衡的話(huà)北京房?jì)r(jià)將下降31%�！编囉篮阏f(shuō)。
對此，陳國強認為，房企擴張步子邁得太大，一旦經(jīng)營(yíng)管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂險。
陳國強表示，應警惕內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風(fēng)險。內地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏，內地房企對風(fēng)險認識仍然薄弱�！�