近年來(lái)，湖北省黃石市融合經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造等住房保障政策資源，率先在全國實(shí)現公租房制度，實(shí)現了住房保障對象全覆蓋。在這一過(guò)程中，黃石創(chuàng )設了被拆遷人與他人共同持有房屋產(chǎn)權的“共有產(chǎn)權房”制度，較好化解了“拆遷戶(hù)買(mǎi)不起、政府貼不起”的難題，推動(dòng)全市棚改任務(wù)順利按完成。
共有產(chǎn)權：房主與他人共有房屋產(chǎn)權
住在寬敞明亮、剛剛裝修的三居室里，今年40歲的程文軍樂(lè )得合不攏嘴。從黃石市最大的棚戶(hù)區十三排破舊的房子搬到這個(gè)環(huán)境優(yōu)美的小區，他感覺(jué)生活一下就好起來(lái)了。
程文軍一家五口原先住的棚戶(hù)區，房子破舊，配套設施不全，“晴天一身土，雨天一身泥”“垃圾靠風(fēng)刮，污水靠蒸發(fā)”，是黃石有名的“臟亂差”。
程文軍現在的住處在團城山經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區金廣廈項目1號樓。這是黃石市公共租賃住房建試點(diǎn)項目，主要滿(mǎn)足十三排棚戶(hù)區和項目原址房屋征收還建需要。小區附近有醫院、學(xué)校、超市，幼兒園、菜場(chǎng)等配套設施一應俱全。程文軍自豪地說(shuō)：“這里配套設施完善，交通便利，在黃石屬高檔小區�！�
住進(jìn)新房前，程文軍曾為“買(mǎi)不起”而犯過(guò)愁。他家有五口人，人多，他想要大一點(diǎn)的房子，他相中的戶(hù)型面積超過(guò)還建面積25.47平方米，需支付近11萬(wàn)元。
黃石市實(shí)施的“共有產(chǎn)權”制度，緩解了他的燃眉之急。他住的房子超過(guò)還建面積部分，產(chǎn)權歸市住房保障中心下屬的眾邦房地產(chǎn)公司，屬公共租賃住房，可以租住。他不用支付超面積部分的房款，一樣住進(jìn)了理想中的大房子。
這種住戶(hù)與政府或他人共有產(chǎn)權的公共租賃房，是黃石在全國率先推出的保障性住房新產(chǎn)品。程文軍目前住的這套房子，只需向眾邦房地產(chǎn)公司按市場(chǎng)價(jià)格標準，每月支付超面積部分租金180多元即可。
黃石市住房保障中心主任尹強介紹，在棚戶(hù)區改造中，被拆遷人還建房中超出應還建面積的部分，由政府持有產(chǎn)權，實(shí)行先租后售、邊租邊售，可緩解被拆遷人經(jīng)濟壓力，待經(jīng)濟條件好轉時(shí)，可一次或分次購買(mǎi)產(chǎn)權。
程文軍三年內可按原價(jià)買(mǎi)回超面積部分產(chǎn)權，三年后則按新市場(chǎng)價(jià)格購買(mǎi)。如不愿購買(mǎi)，可與眾邦公司一直共有這套房屋產(chǎn)權，向公司支付租金即可長(cháng)期租住。
公共租賃房：統一歸并“全覆蓋”的保障房
長(cháng)期以來(lái)，我國保障性住房有廉租房、經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造房等多個(gè)品種，種類(lèi)繁多，適用對象、建設標準、資金來(lái)源各不相同，一些地方在建設過(guò)程中曾出現多種問(wèn)題，政府整合資金困難，保障對象也不滿(mǎn)意。經(jīng)濟適用房“連號”丑聞，經(jīng)濟適用房配套差、空置率高等問(wèn)題，屢屢引發(fā)公眾對住房保障政策的質(zhì)疑。
黃石是中部地區典型的資源枯竭型城市和老工業(yè)基地，人口260萬(wàn)，有各類(lèi)棚戶(hù)區164片，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米。2009年10月被確定為全國公共租賃住房制度建設試點(diǎn)城市后，黃石創(chuàng )新思路，把經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房統一歸并為公租房。
黃石市房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)、眾邦公司總經(jīng)理吳金文介紹，黃石的公租房，是指由政府、企業(yè)、社會(huì )或個(gè)人提供，限定保障面積、供應對象，實(shí)行準市場(chǎng)租金、分類(lèi)補貼、租補分離、可租可售、租售結合的辦法，面向城鎮住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房。
過(guò)去的經(jīng)濟適用房、廉租房，一般只提供給有本地戶(hù)口的低收入城鎮居民。公租房徹底打破身份差別，將保障對象逐步擴大到“新就業(yè)職工和有穩定職業(yè)并在該市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員”，最終實(shí)現住房保障全覆蓋。
黃石市房地產(chǎn)管理局局長(cháng)劉昌猛說(shuō)，棚戶(hù)改造過(guò)程中實(shí)現的共有產(chǎn)權制度，是公租房制度一個(gè)有機組成部分。棚戶(hù)區改造過(guò)程中，低收入家庭可在取得貨幣補償后，直接選擇租賃公租房。拆遷還建戶(hù)的安置房?jì)r(jià)值大于應還建面積時(shí)，可選擇按優(yōu)惠價(jià)格購買(mǎi)，也可實(shí)施共有產(chǎn)權制度，租賃超面積部分，統一按公租房模式管理�！�
共有產(chǎn)權：可租可售好處多
在黃石，共有產(chǎn)權制度解決了棚戶(hù)區改造“政府想改貼不起、百姓盼改買(mǎi)不起”的難題，有力地推動(dòng)了棚戶(hù)區改造。共有產(chǎn)權部分可租可售，有利于回籠資金，較好地緩解了住房保障資金困難。
據最新統計，2013至2017年，黃石需改造棚戶(hù)區面積約2000萬(wàn)平方米，涉及13萬(wàn)戶(hù)家庭，總投資高達400億元。而黃石市年財政收入剛剛破百億元，棚改資金壓力大，包袱重。
據了解，共有產(chǎn)權公租房還針對舊城改造拆遷戶(hù)。還建房面積大于應原還建面積時(shí)，超出面積部分可暫不購買(mǎi)，可向開(kāi)發(fā)商租賃，仍按公租房管理。當拆遷戶(hù)經(jīng)濟條件成熟時(shí)，可以一次性或分次購買(mǎi)。這與公租房“可租可售、租售分離”一脈相承。
超出還建面積、納入公租房管理的部分，和全市公租房按統一標準，按地段、房屋質(zhì)量等不同，分類(lèi)實(shí)施市場(chǎng)化租金。市場(chǎng)化租金大大提高了租金收入水平，可大大緩解發(fā)展資金壓力。
據介紹，黃石市此前的廉租房租金，每月每平方米僅0.5元平方米，2009年全市改革后，很快上調至4.4至9.6元。眾邦公司一方面按市場(chǎng)價(jià)征收租金，另一方面，根據保障對象經(jīng)濟困難程度分五個(gè)檔次對保障對象分類(lèi)補貼，經(jīng)濟困難家庭最高可獲得90%的租金補貼。
公租房采用“市場(chǎng)補貼”機制，還解決住房保障過(guò)程中的各種悖論，有效化解了保障房配套不好沒(méi)人住，占著(zhù)公房不愿退等問(wèn)題。劉昌猛說(shuō)：“以市場(chǎng)價(jià)格支付租金，以市場(chǎng)手段調節供需，政府管房屋的使用效率不高，多占多用的問(wèn)題得到了解決，騰退公房占用的成效明顯�！�
而當被拆遷人經(jīng)濟條件成熟時(shí)，可向政府購買(mǎi)房屋超過(guò)還建面積部分的產(chǎn)權。吳金文說(shuō)：“公租房出售后，回籠部分資金，對實(shí)現保障性住房資金的良性循環(huán)將起到重要作用�！�
此外，黃石市的公租房模式，在發(fā)揮政府主導作用的同時(shí)，鼓勵社會(huì )、企業(yè)和個(gè)人投資參與建設，根據產(chǎn)權比例取得合理收益，既減輕財政壓力，又拓寬公租房房源，實(shí)現房源籌集、資金來(lái)源、產(chǎn)權主體多元化，促進(jìn)了全市住房保障。