隨著(zhù)資本下鄉的加速，一些"炒作土地"的負面現象也出現，導致"非農化"、"非糧化"等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。中國社科院農村發(fā)展研究所研究員李國祥表示，"非農化"、"非糧化"問(wèn)題始終是推進(jìn)土地流轉工作面對的最重大風(fēng)險，即使是在信托公司參與進(jìn)來(lái)后，這種風(fēng)險依然突出
農地流轉信托，也就是在不改變農村土地農業(yè)用途以及堅持集體所有權和土地承包經(jīng)營(yíng)權穩定不變的前提下，農村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權在一定期限內信托給受托人，由其利用專(zhuān)業(yè)規劃經(jīng)營(yíng)管理或使用，通過(guò)資本化運作，土地收益歸受益人所有。
馬年伊始，農地流轉信托已成多點(diǎn)開(kāi)花之勢：在安徽、山東、貴陽(yáng)等地的多個(gè)農村土地流轉信托項目成功落定后，中信信托目前又準備進(jìn)軍河北、內蒙古和四川等多個(gè)農業(yè)大省。另外，包括中糧信托等多家信托公司也相繼被傳出正籌備相關(guān)新項目，欲分食土地改革大蛋糕。
土地改革有望加快推進(jìn)
隨著(zhù)各地密集啟動(dòng)土地改革措施，土地改革將在兩會(huì )前后迎來(lái)重要窗口期。近日，國土資源管理部門(mén)正在研究土地改革思路框架和試點(diǎn)工作方案，擬報批后實(shí)施。由于土地改革與城鎮化進(jìn)程息息相關(guān)。因此，業(yè)內人士普遍預期，上述方案將很快出臺。在兩會(huì )后，土地改革相關(guān)政策可能將有所突破。
而未來(lái)土地改革大方向已逐漸明確。其中，地方政府將被賦予更多先行先試權限，地方試點(diǎn)將呈“多點(diǎn)開(kāi)花”局面。在土地流轉過(guò)程中，銀行、信托等金融機構將在土地評估、抵押貸款等方面進(jìn)一步參與其中。
2014年以來(lái)，有關(guān)推進(jìn)土地改革的嘗試逐漸增多。從各地披露的信息不難看出，不少地方政府已在集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉、征地制度改革、宅基地使用登記制度等領(lǐng)域先行啟動(dòng)試點(diǎn)，土地改革試點(diǎn)范圍正不斷擴大。
在已結束的地方兩會(huì )上，各省份對今年土地改革相關(guān)目標、路徑等作出部署。分析人士認為，今年土地改革將呈“多點(diǎn)開(kāi)花”局面。
目前，全國兩會(huì )召開(kāi)在即，政策層面有望迎來(lái)利好。業(yè)內人士認為，全國兩會(huì )通常是各項政策突破口。今年兩會(huì )期間，土地改革將受廣泛關(guān)注。若推進(jìn)順利，部分政策可能在兩會(huì )后實(shí)現破局。
從改革路徑上，土地改革大原則已確定。在2014年全國國土資源工作會(huì )議上，國土資源部部長(cháng)姜大明提出，要守住底線(xiàn)、試點(diǎn)先行。不論怎么改革，不能把農村土地集體所有制改垮，不能把耕地改少，不能把糧食產(chǎn)能改下去，不能把農民利益改掉。要在拿出改革整體框架和工作方案基礎上，先選擇若干地方試點(diǎn)，總結出可復制、能推廣、利修法的改革經(jīng)驗。
分析人士將上述路徑總結為“試點(diǎn)先行、帶動(dòng)政策破局”。在土地改革涉及的四項重點(diǎn)工作中，農村集體建設用地流轉、土地節約集約利用制度被認為可能會(huì )率先破局，征地制度和農村土地產(chǎn)權制度改革需緩步推進(jìn)。
金融機構參與度有望提高
在各地近期土地改革嘗試中，金融機構參與度正在提高。近期，浙江省國土資源廳、農業(yè)銀行浙江分行決定建立銀政合作溝通機制，共同制定適合浙江實(shí)際的金融支持政策，為推進(jìn)全省農村土地綜合整治提供良好的金融環(huán)境。此前，雙方已簽訂戰略合作協(xié)議，農行浙江分行開(kāi)發(fā)“城鄉建設用地增減掛鉤項目貸款”產(chǎn)品，將土地整治項目作為業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)之一。
此外，四川省成都市溫江區日前完成四川省首筆農村土地流轉收益保證貸款。其中，某苗圃商122畝土地的經(jīng)營(yíng)權，從成都銀行獲3年期62萬(wàn)元貸款。四川省有關(guān)人士介紹，為控制貸款過(guò)程中的風(fēng)險，將考慮建立業(yè)主和農戶(hù)之間的土地流轉風(fēng)險保證基金，確保土地流轉的穩定性。由政府牽頭建立業(yè)主、銀行和擔保公司的風(fēng)險基金，建立補償機制，多方共同分擔風(fēng)險，提高風(fēng)險承受度。
除銀行外，信托介入土地改革的步伐也在加快。去年10月10日，中信信托與安徽宿州踴橋區政府合作，成立了國內第一支土地流轉信托計劃。在以地方政府為委托人的前提下，信托公司一方面通過(guò)土地流轉形成集約化經(jīng)營(yíng)，另一方面也通過(guò)信托資金的介入對接農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的資金需求和短期流動(dòng)性缺口。
此后不到半年時(shí)間，中信信托先后在山東省青州市和貴州省開(kāi)陽(yáng)縣分別啟動(dòng)了土地流轉信托項目，可流轉面積為1850畝和1000畝。目前該公司正在落實(shí)河北、內蒙古和四川等多地的項目。
去年年末，中信信托與德國拜耳集團就土地流轉下現代農業(yè)科技創(chuàng )新與發(fā)展正式簽署合作備忘錄，這成為首個(gè)外資介入我國土地流轉項目的案例。
除了中信信托外，目前業(yè)內還有北京信托也已正式成立了土地流轉信托項目。中糧信托、華寶信托、中航信托等多家信托公司都相繼傳出在布局土地流轉信托。雖然信托公司參與土地流轉得到了地方政府與產(chǎn)業(yè)方的很大關(guān)注，但更多的信托公司仍將土地流轉信托停留在籌備階段。
分析人士認為，金融機構介入土地改革，不僅可推進(jìn)土地改革進(jìn)程，在破解農村金融困境方面，也是有益嘗試。權威人士透露，在不觸動(dòng)政策底線(xiàn)前提下，不排除有關(guān)部門(mén)將給予相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構參與土地改革。
“未來(lái)土地改革大方向已逐漸明確。其中，地方政府將被賦予更多先行先試權限，地方試點(diǎn)將呈多點(diǎn)開(kāi)花局面。在土地流轉過(guò)程中，銀行、信托等金融機構將在土地評估、抵押貸款等方面進(jìn)一步參與其中�！痹撊耸繌娬{，在此基礎上衍生出來(lái)的金融機會(huì )將是巨大的。
警惕土地非農非糧化
中信信托董事長(cháng)蒲堅此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，在信托介入土地流轉的模式中，一邊是專(zhuān)業(yè)的農業(yè)服務(wù)公司，一邊是農民，信托公司居于二者之間，相當于平衡點(diǎn)，對效率和公平進(jìn)行有效的平衡。信托參與土地流轉，能夠在土地所有權不發(fā)生變化的前提下，農民既不失去土地，又能持續從土地中獲益，土地實(shí)現有效流通。信托公司參與土地流轉能夠把僵化的土地轉化為具有活力的資本，使得不能挪動(dòng)的土地財富變成可攜帶的、流動(dòng)的財富，在實(shí)現了人、信息和知識的流動(dòng)，并且向僵化的土地注入法制、秩序、科技和知識后，可以實(shí)現土地產(chǎn)出的提高。
業(yè)內專(zhuān)家表示，農村承包經(jīng)營(yíng)土地與信托等金融產(chǎn)品結合是一種進(jìn)步，但要警惕“金融下鄉”后“非農化”、“非糧化”等引發(fā)的風(fēng)險�！案鞯氐男枨蠖急容^旺盛，無(wú)論是從農民，還是地方政府的反饋來(lái)看，大家都比較積極。公司各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)都在做，目前還有幾個(gè)項目?jì)湓诼鋵?shí)�！�
目前，全國農民承包土地的經(jīng)營(yíng)權流轉面積已超過(guò)1/4，全國農村承包50畝以上土地的大戶(hù)達到287萬(wàn)家。自去年初以來(lái)，中央曾多次提出鼓勵和支持承包土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農民合作社流轉，發(fā)展多種形式的適度規模經(jīng)營(yíng)。
但隨著(zhù)資本下鄉的加速，一些“炒作土地”的負面現象也出現，導致“非農化”、“非糧化”等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。中國社科院農村發(fā)展研究所研究員李國祥表示“非農化”、“非糧化”問(wèn)題始終是推進(jìn)土地流轉工作面對的最重大風(fēng)險，即便是在信托公司參與進(jìn)來(lái)后，這種風(fēng)險依然突出。而且如果信托公司打著(zhù)“金融下鄉”的改革幌子大搞“非農化”、“非糧化”，將更加難以限制，因為作為委托人，地方政府往往也能從中獲利。
“中央反復強調重視糧食安全，完善最嚴格的耕地保護制度是前提�！北本┐髮W(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，承包經(jīng)營(yíng)土地通過(guò)信托與金融結合，當然是一種進(jìn)步。但相關(guān)政策轉化成法律尚需一定的程序和時(shí)間。在很多基礎性法律問(wèn)題還沒(méi)有明確的情況下，上述土地流轉信托項目仍存在著(zhù)很大的政策性風(fēng)險。
新模式仍需各方摸索
中國農村土地所有權和使用權的分離狀態(tài)及土地流轉的巨大需求，為新型土地信托的實(shí)踐提供了空間。這一新模式在理想狀態(tài)中會(huì )給農民、地方政府、信托公司、土地承租方帶來(lái)不同收益，但在多重制度建設仍付之闕如之際，新模式能否穩健良性運行，各方仍在摸索。
去年12月6日，農業(yè)部部長(cháng)韓長(cháng)賦在國新辦發(fā)布會(huì )上強調，堅持完善改革農村土地制度，核心是穩定土地承包關(guān)系，引導土地有序流轉，保障農民的土地財產(chǎn)權益。他同時(shí)表示：“要探索建立土地流轉的相關(guān)制度，工商企業(yè)流轉土地絕不能土地農轉非，絕不能土地非農化，更不能變相地搞莊園、別墅、度假村，這是不可以的�！�
目前，國內推出土地流轉信托項目的僅有中信信托和北京信托兩家信托公司，但據本報記者了解，多家信托公司對此領(lǐng)域興趣濃厚，一些公司已經(jīng)開(kāi)始調研和相關(guān)工作的準備。但在中信信托副總經(jīng)理張繼勝看來(lái)，盲目機械地推廣土地流轉信托并不可取，此前他在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)亦稱(chēng)：“基本架構可以復制，但應因地制宜，不能機械推廣，要堅持所有權、承包權和農地性質(zhì)不變以及保護農民利益的大前提進(jìn)行探索�！�
有媒體報道稱(chēng)，銀監會(huì )主席助理楊家才在2013年信托業(yè)年會(huì )上談及土地信托時(shí)稱(chēng)，由于專(zhuān)業(yè)面廣且影響深遠，信托公司必須具備一定資質(zhì)才會(huì )被允許經(jīng)營(yíng)土地信托，他直言，“此花不宜凡夫采，留與蟾宮折桂人”。
不可否認的是，與理財信托相比，土地信托這類(lèi)事物管理信托將會(huì )對信托公司提出全方位的高要求。而目前信托公司沒(méi)有公開(kāi)對農民作出土地信托收益剛性?xún)陡冻兄Z，為減少風(fēng)險，或應在受托人審慎投資義務(wù)的認定標準、受托人違反審慎義務(wù)的責任及受托人的免責事由等方面作出明晰約定。此外，在信托登記制度缺失制約下，為保障農民利益，土地信托的盈利分享機制亦亟須透明。對此難題，學(xué)界目前的建議是建立信息公開(kāi)制度及土地監察人制度(或引入第三方機構)對信托利益進(jìn)行確認。