這個(gè)周末，一條關(guān)于興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款的消息引發(fā)不少媒體關(guān)注，而與此同時(shí)，是杭州、常州的幾個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了大幅降價(jià)。一邊是銀行收緊，一邊是開(kāi)發(fā)商降價(jià)，在春寒料峭的當下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意似乎有些刺骨。在猛漲一年之后，房?jì)r(jià)真的要降了么?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。

　　銀行業(yè)務(wù)收緊，開(kāi)發(fā)商樓市降價(jià)，樓市風(fēng)險暗流洶涌，70個(gè)城市房?jì)r(jià)連漲13個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不驚，樓市到底還能扛多久?

　　不久前，杭州的好幾個(gè)樓盤(pán)幾乎步調一致的大幅下調了房?jì)r(jià)。降價(jià)之后，當地的銷(xiāo)售情況如何?記者看到位于杭州城北的這家樓盤(pán)，此前銷(xiāo)售均價(jià)由近兩萬(wàn)元直降到一萬(wàn)五千八百元。在緊臨杭州北海公園的另一個(gè)樓盤(pán)天鴻香榭里，開(kāi)發(fā)商打出了直價(jià)六千元的宣傳口號。

　　日前，一條關(guān)于興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應鏈金融業(yè)務(wù)的消息，被媒體傳得沸沸揚揚。隨后，中信銀行、交通銀行也被卷入了這場(chǎng)暫停房企融資業(yè)務(wù)的風(fēng)波。記者在市場(chǎng)中調查發(fā)現，對于個(gè)人貸款，銀行普遍進(jìn)行了收緊。近一周，記者在南京市的六家銀行進(jìn)行咨詢(xún)，發(fā)現沒(méi)有一家對首套房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠，有的甚至上浮了這一利率，而且大多數信貸人員表示，今年房貸額度特別少。

　　某銀行信貸經(jīng)理：現在使用額度的，但是等到一個(gè)月之后，等到快要放款的時(shí)候，說(shuō)實(shí)話(huà)確實(shí)不能保證(放貸)因為一個(gè)月可能會(huì )發(fā)生很多事情。

　　一邊是海水，一邊是火焰，房貸收緊，樓市成交量下滑，但土地市場(chǎng)卻依舊熱火朝天。2月21日，廣州荔灣區廣鋼新城地塊出讓再掀高潮，一天時(shí)間拍出155億元天價(jià)。2014年以來(lái)，各地新地王一直頻頻搶鏡。截止2月23日，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市2014年土地出讓金總收入達到1382.4億元，比2014年同期攀升746.3億元，同比增幅高達117.32%。

　　飲水思源，在信貸市場(chǎng)銀行放貸也是一片紅火，2014年的1月金融統計數據報告顯示，當月社會(huì )融資規模2.58萬(wàn)億元，刷新單月規模的歷史新高。1.32萬(wàn)億元的新增人民幣貸款，創(chuàng )下近四年來(lái)的最高水平。此外，70個(gè)大中城市新建商品住房?jì)r(jià)格也連續13個(gè)月攀升，國家統計局的最新數據顯示，與上個(gè)月相比70個(gè)大中城市一月新建商品住房?jì)r(jià)格有62個(gè)城市環(huán)比上漲，6個(gè)城市下降，而同比價(jià)格上漲城市有69個(gè)，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市漲幅繼續領(lǐng)跑全國。其中，上海漲幅最高，達到20.9%。

　　張鴻：現在資金偏緊 房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的風(fēng)險越來(lái)越大

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　這里邊一個(gè)是涉及到銀行，銀行據說(shuō)是要收緊房貸，但是現在很多銀行都出來(lái)辟謠了，說(shuō)我們不是針對普通人，是針對開(kāi)發(fā)商那樣大規模的房貸。只是它的兩個(gè)融資項目。一個(gè)叫夾層融資，一個(gè)叫供應鏈融資，相對來(lái)說(shuō)量比較少的，而不是我們所說(shuō)的一套房貸，二套房貸。還有一個(gè)是開(kāi)發(fā)商本身，杭州率先降價(jià)的是德信地產(chǎn)，但是你再往前看幾天，2月18號，他在杭州的城東新城，剛剛花17.5個(gè)億買(mǎi)了一塊地。所以對他們來(lái)說(shuō)，就是那邊我趕緊拿地，這邊趕緊清盤(pán)。所以開(kāi)發(fā)商有自己的不同的考量，所以你也很難說(shuō)他對未來(lái)沒(méi)有那么看好。還有一個(gè)就是不同的區域，好像這一次集中在浙江、江蘇稀稀落落的幾個(gè)降價(jià)。但是江蘇南京又出來(lái)一個(gè)時(shí)光盤(pán)，就是一個(gè)小時(shí)就賣(mài)光了。所以現在仍然是亂象，說(shuō)什么的都有。

　　起碼風(fēng)險讓大家覺(jué)得是有的，或者是越來(lái)越大了，今天股市上的表現，跌得最狠的兩大板塊。另外，還是會(huì )提到我們要總量控制，區別對待，而且也會(huì )提到說(shuō)，房地產(chǎn)因為現在在資金偏緊的時(shí)候，房地產(chǎn)累積的風(fēng)險越來(lái)越大。

　　馬光遠：整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險在繃緊 大家都在觀(guān)望

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　事實(shí)上，我們從周末的一系列消息看，四個(gè)字真真假假，到現在事實(shí)上你搞不清楚，它哪個(gè)是真的，哪個(gè)是假的。比如說(shuō)，大家一開(kāi)始講，興業(yè)銀行全面停止房貸業(yè)務(wù)，然后興業(yè)銀行辟謠說(shuō)沒(méi)這個(gè)事。緊接著(zhù)別人把他的文件發(fā)出來(lái)了，所以沒(méi)多長(cháng)時(shí)間，興業(yè)銀行就退了一步說(shuō)，我們發(fā)了這個(gè)文，但是我們主要指的是什么什么，緊接著(zhù)我們又看到說(shuō)，說(shuō)跟個(gè)人房貸沒(méi)關(guān)系，但是又講到個(gè)人房貸在有些地方，又說(shuō)所有的優(yōu)惠都已經(jīng)取消了，以前是七折、八折，這個(gè)不打折事實(shí)上意味著(zhù)大家都在謹慎風(fēng)險。

　　我覺(jué)得從這些消息背后反映的是在政策的一個(gè)真空期，我們現在政策上沒(méi)有任何消息。事實(shí)上從去年下半年到現在，除了極個(gè)別的一些重大會(huì )議會(huì )談到房地產(chǎn)的相關(guān)的一些政策以外，事實(shí)上政策層面到現在為止沒(méi)有出現一些新的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)各種各樣的消息滿(mǎn)天飛，說(shuō)明什么?說(shuō)明市場(chǎng)的風(fēng)險在加劇，我們現在聽(tīng)到的主要的消息都是降價(jià)的消息，而且不是無(wú)中生有，這個(gè)降價(jià)是真實(shí)存在的。第二點(diǎn)，銀行互相之間的這種信息的傳遞，到市場(chǎng)上以后，我們發(fā)現不管是真是假，只要一個(gè)消息一出來(lái)，市場(chǎng)上絕對會(huì )引起很大的波瀾。

　　我個(gè)人認為進(jìn)入一個(gè)寒冷期，也就是說(shuō)如果這些消息本身，比如說(shuō)經(jīng)過(guò)大家的梳理以后，如果說(shuō)這些消息本身如果真的是假的話(huà)，那么對整個(gè)市場(chǎng)的影響沒(méi)有這么大�，F在我們看到任何一個(gè)小小的信息都讓房地產(chǎn)像驚弓之鳥(niǎo)，這說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險真的在繃緊，學(xué)界、業(yè)界到買(mǎi)房者，大家都在觀(guān)望，到最后的銀行，因為我們知道銀行跟開(kāi)發(fā)商之間，它是一個(gè)利益共同體。

　　顧云昌：2014年房地產(chǎn)增速放緩 有些地方會(huì )出現嚴重的供大于求

　　(全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟執行主席 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　從總體看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)目前的資金并不是那么緊張，因為去年的銷(xiāo)售比較好，全行業(yè)有12萬(wàn)億的資金到位。但是市場(chǎng)總體上像國民經(jīng)濟一樣，就增長(cháng)速度在放緩，銷(xiāo)售速度放緩，就說(shuō)行業(yè)在取得下行的通道當中。特別是市場(chǎng)有很多分化，有些小企業(yè)的一些三、四線(xiàn)城市，房子已經(jīng)出現供大于求的情況，那么銷(xiāo)售會(huì )出現問(wèn)題。

　　對于個(gè)別銀行為了防范這樣一種風(fēng)險，就暫停了這樣一種業(yè)務(wù)。我個(gè)人判斷2014年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭肯定不如2013年。我認為大概的時(shí)間就是增速放緩，無(wú)論是房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度，銷(xiāo)售的增長(cháng)速度，投資的增長(cháng)速度都要放緩，而且，有些地方可能出現了比較大的，嚴重的供大于求，對于一些資金實(shí)力差的企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險還是很大的。

　　張鴻：目前銀行的處境艱難 會(huì )更加謹慎的做好風(fēng)險防范

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　興業(yè)停的這兩塊，一個(gè)叫夾層融資，它其實(shí)是介于股權融資和債權融資當中的一個(gè)融資方式。比如說(shuō)你是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，你的自有資金率不夠，這就不能讓你開(kāi)發(fā)房子。2005年才開(kāi)始有這種方式，我先入你的股份，或者當是債券，然后你的自有資金就起來(lái)了，你就去蓋房子了，到時(shí)候我們設定一標準，到最后我再把這個(gè)股權再退回來(lái)。我想說(shuō)的是，它雖然量不大，但是我們看到銀行也在說(shuō)，要謹慎風(fēng)險，要減少風(fēng)險，我們要調我們貸款的結構，所以我們要停掉這個(gè)。

　　還有一個(gè)叫供應鏈的金融，供應鏈金融就是主要是上游，主要是水泥這些和房地產(chǎn)有關(guān)的，這說(shuō)明什么?說(shuō)明我們覺(jué)得房地產(chǎn)和它相關(guān)的這些行業(yè)，可能面臨著(zhù)一定的風(fēng)險。如果說(shuō)這個(gè)夾層融資主要針對可能是那些沒(méi)有特別強資質(zhì)的那些大企業(yè)的話(huà)，那可能它會(huì )覺(jué)得這個(gè)開(kāi)發(fā)商那邊要調結構，就是小的可能，風(fēng)險大了我們就給它停掉，我們未來(lái)的貸款只給那些大的，一流的那些開(kāi)發(fā)商，幾百強的那種。那我的貸款也要相應來(lái)調整個(gè)的結構，所以我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商在調結構，銀行也在調自己的貸款結構。

　　銀行現在的處境其實(shí)是挺難的，一月份的存款大面積的減少，因為面對著(zhù)來(lái)勢兇猛的互聯(lián)網(wǎng)金融。銀行，過(guò)去為什么房貸會(huì )那么多?是因為銀行覺(jué)得房貸，利潤來(lái)源還不錯，挺穩定的。但現在當你成本增加了以后，你就要考慮哪一塊是你更值得投的，你可投的錢(qián)已經(jīng)越來(lái)越少了。還有一個(gè)就是，當你意識到這個(gè)行業(yè)可能面臨風(fēng)險時(shí)，銀行首先要做的，銀監會(huì )在上個(gè)月就已經(jīng)提醒了說(shuō)，去年底，2013年底，銀行貸款里邊將近三分之一是房地產(chǎn)貸款，這是一個(gè)體系內的33%，這是一個(gè)體系內的風(fēng)險。所以尤其是一些中小銀行，過(guò)去在房地產(chǎn)上占了很多便宜，他們跑得比較靈活，現在可能最先意識到風(fēng)險。

　　馬光遠：樓市的整體預期在發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險在加劇

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　如果這個(gè)市場(chǎng)本身真的很火熱的話(huà)，一個(gè)小小的消息在市場(chǎng)上贏(yíng)不到這么大的一個(gè)反映。所以現在你看不是一個(gè)銀行在行動(dòng)，而是一個(gè)集體行動(dòng)。我們現在來(lái)看，在政策處于真空期的情況下，購房者的預期在變化，開(kāi)發(fā)商的預期在變化，金融機構的預期在變化，包括研究者的預期也在變化。所以現在我感覺(jué)如果說(shuō)這種預期徹底逆轉的話(huà)，那絕對不僅僅意味著(zhù)市場(chǎng)在分化，可能是未來(lái)整體下跌的一個(gè)行情。所以說(shuō)這一次，停貸的這么一個(gè)消息引發(fā)的一系列巨大的爭議說(shuō)明了什么?我覺(jué)得也不意味著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)就立馬下跌，但最起碼意味著(zhù)房地產(chǎn)風(fēng)險加劇、加大，已經(jīng)成為大家的共識。

　　張鴻：一線(xiàn)城市肯定還會(huì )繼續火爆 三四線(xiàn)城市堪憂(yōu)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　土地市場(chǎng)的火熱還主要在一線(xiàn)城市，北京、上海、廣州、深圳。而且現在各大銀行都在說(shuō)，要區別對待，區別對待后邊往往會(huì )跟上三、四線(xiàn)城市需要謹慎，所以未來(lái)土地市場(chǎng)繼續火爆的肯定還是在一線(xiàn)城市。我看一個(gè)民間機構的數據，京滬廣深在今年的50天里，賣(mài)地收入是1382億，上漲117%。如果銀行發(fā)現風(fēng)險的話(huà)，它自然會(huì )收縮戰線(xiàn)。就像我們現在看到的，他把一些風(fēng)險相對來(lái)說(shuō)比較高的，他會(huì )剝離掉，然后相對來(lái)說(shuō)風(fēng)險比較大的那些區域，他說(shuō)這個(gè)地方你要慎重，我們總量也要控制，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款也不要增加太快。

　　如果開(kāi)發(fā)商發(fā)現這些風(fēng)險的話(huà)，那他也會(huì )，比如說(shuō)，他不會(huì )說(shuō)用更多大量的那種杠桿，他要這邊要清盤(pán)，要賣(mài)一些，然后那邊再來(lái)買(mǎi)地，所以他可能也要避免這些風(fēng)險。包括萬(wàn)科，王石天天在那兒說(shuō)，說(shuō)風(fēng)險，李嘉誠賣(mài)地了，然后誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)風(fēng)險要大，但是這其實(shí)沒(méi)有影響萬(wàn)科的節奏，可能他有一些細化的節奏我們看不出來(lái)，但是因為他是做房地產(chǎn)，不能因為有了風(fēng)險，他就不做這個(gè)，但是他肯定選擇的那些項目，或者選擇的那些地，或者這個(gè)杠桿化，可能要盡量地避免，一旦風(fēng)險來(lái)臨對自己的影響。其實(shí)，我最擔心的還是三、四線(xiàn)城市。

　　馬光遠：如果整個(gè)房地產(chǎn)預期扭轉　銀行要做好房?jì)r(jià)下跌的思想準備

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我個(gè)人不認為，現在我們仍然可以用分化行情去體現�，F在大家不僅僅要看個(gè)別的數據，更要看整體的一個(gè)表現，銀行的表現說(shuō)明什么?降價(jià)又說(shuō)明什么?比如說(shuō)去年大家談到房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候，包括暴漲是因為什么?因為2012年全年整個(gè)統計新房的供應是下降的，不是增加的，這個(gè)供應減少了，這個(gè)是可以解釋清楚的。那么如果放到今年來(lái)看去年，2013年整個(gè)新房供應增加是10%以上，我們新建的在建面積是60多億平，60多億平按照去年賣(mài)了13億平來(lái)看的話(huà)，能賣(mài)個(gè)四到五年，那么而且這個(gè)增速還以19%左右在增加。再看去年的待售面積，不斷在增加。一方面房子賣(mài)得很好，另一方面待售面積不斷增加，總的面積已經(jīng)達到了5億平，今年超過(guò)5億平肯定沒(méi)有任何問(wèn)題。在這種情況下，我們看到一方面房?jì)r(jià)很高，這是一個(gè)基本現實(shí)，第二點(diǎn)經(jīng)濟增速在下滑，第三個(gè)供需基本在平衡，那么我們要問(wèn)支撐房?jì)r(jià)未來(lái)上漲的因素何在?我個(gè)人認為，這種情況一旦出現，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單地解釋三、四線(xiàn)城市下降主要原因是什么。供應夠了是一個(gè)原因，但是經(jīng)濟下滑貨幣收緊，到預期扭轉，這三個(gè)因素都起作用的話(huà)，它影響的不僅僅是三、四線(xiàn)，一、二線(xiàn)都會(huì )影響。

　　整體風(fēng)險，是一個(gè)整體風(fēng)險，我認為是一個(gè)轉折點(diǎn)。也就是一、二線(xiàn)城市今年如果說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)預期扭轉的話(huà)，有可能出現停漲，如果出現停漲，就是風(fēng)險。對于銀行來(lái)講，做好思想準備，做好房?jì)r(jià)下跌的準備，必須提上議事日程。

　　這已經(jīng)是一個(gè)共識，比如我們現在談到整個(gè)中國的房地產(chǎn)，今年以來(lái)我們談得最多是什么?就是如果大家整體的預期最終改變以后，比如三、四線(xiàn)城市，現在供應過(guò)剩，那么一、二線(xiàn)城市會(huì )出現什么問(wèn)題?如果這個(gè)預期扭轉的話(huà)，會(huì )停漲，如果一旦停漲，風(fēng)險就會(huì )繼續。所以我認為可能是一個(gè)整體風(fēng)險的問(wèn)題，而且這種整體風(fēng)險出現的概率是一個(gè)大概率，不是小概率，任何的風(fēng)吹草動(dòng)，讓大家……