一則杭州、常州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)的消息，引發(fā)了地產(chǎn)股集體暴跌，一時(shí)間房?jì)r(jià)可能全面下跌的傳聞甚囂塵上。有人總結其根本原因，認為是房?jì)r(jià)水平超出目前的購買(mǎi)力太多。
日前，搜房網(wǎng)對上海87個(gè)項目的超過(guò)900名購房者的問(wèn)卷顯示，僅有三成多的購房者的預算超過(guò)了300萬(wàn)元。此外，對北京超過(guò)1100組購房人群的調查顯示，能接受300萬(wàn)元以上總價(jià)的客群只占一成多。上述調查數據所展示的購買(mǎi)預算，可能會(huì )讓業(yè)界很憂(yōu)心。特別是北京市場(chǎng)去年下半年曾出現過(guò)一波瘋狂的土地行情，這些“地王”項目能不能在客戶(hù)預算不多的情況下順利去化，也是一個(gè)疑問(wèn)。
在北京和上海的購買(mǎi)力無(wú)法隨著(zhù)地價(jià)大幅躍升之時(shí)，同為一線(xiàn)城市的廣州，卻因為平均房?jì)r(jià)不高而成為開(kāi)發(fā)商爭相進(jìn)入的城市。莫非，下一步房企的機會(huì )在廣州？
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北京
自住房入市預期削弱購買(mǎi)力
每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京
伴隨高價(jià)地層出不窮，越來(lái)越貴的“面包”究竟有多少人能買(mǎi)得起？
搜房網(wǎng)今年對北京1120位購房者進(jìn)行的問(wèn)卷調查結果顯示，北京剛需項目購房者中98.18%的人購房預算低于300萬(wàn)元，改善型項目購房者中近八成受訪(fǎng)者購房預算在150萬(wàn)~300萬(wàn)之間。
“現在北京非核心區域一套剛需項目的平均成交價(jià)格大概在300萬(wàn)左右，而主流購買(mǎi)力更多集中在200萬(wàn)，這之間就是供需平衡差，這一差額肯定會(huì )而且正在越拉越大�！碧m德咨詢(xún)總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，目前樓市的銷(xiāo)售高潮期已經(jīng)持續了兩年，今年將面臨調整，而這次調整很可能不是源自政策外力，而是內調。
供需比懸殊房?jì)r(jià)難降溫/
根據搜房網(wǎng)針對北京1120位購房者最新調查顯示：北京剛需購房者中逾三成（32.73%）的受訪(fǎng)者購房預算是150萬(wàn)~200萬(wàn)元，27.27%的受訪(fǎng)者購房預算在150萬(wàn)以下，21.82%的受訪(fǎng)者購房預算是200萬(wàn)~250萬(wàn)元，16.36%的受訪(fǎng)者購房預算是250萬(wàn)~300萬(wàn)，另有1.82%的受訪(fǎng)者購房預算是300萬(wàn)元以上。其中，近七成（69.09%）的受訪(fǎng)者購房的意向面積是50~90平方米。
可以看出，大部分購房者預算集中在200萬(wàn)元以下。
中原地產(chǎn)統計數據顯示，2013年北京市場(chǎng)總價(jià)200萬(wàn)元以下的住宅總成交套數為45274套，均價(jià)為14668元/平方米，占全市總成交的56.75%，這一占比也是數年來(lái)首次跌下60%。
“價(jià)格上漲導致了郊區中低價(jià)房源水漲船高，200萬(wàn)元、90平方米以下的房源供應占比也在下調�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對此指出。
北京樓市真實(shí)的購買(mǎi)力如何？這些問(wèn)題似乎很難找到標準答案。
2012年底，市住建委曾公布了這樣一組數據，在北京市限購令實(shí)施以來(lái)的一年多時(shí)間內，北京市以“連續5年以上繳納社�！睘閷徍藯l件的申請家庭共2.73萬(wàn)戶(hù)，占全市申請家庭的5.6%；其中實(shí)際購買(mǎi)住房的1.47萬(wàn)戶(hù)，占全市購房數的5%。
按照這一數據粗略估算，限購以來(lái)的一年多，北京全市購房的基數大約在30萬(wàn)戶(hù)左右。
亞豪機構統計數據顯示，北京2014年1月份接近7000套的消化量遠遠高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅庫存量?jì)H為55078套，創(chuàng )下歷史新低。
與此同時(shí)，北京新建住宅市場(chǎng)的成交量近幾年也一直徘徊在年成交12萬(wàn)套左右。不難看出，北京樓市之間的供需比一直存在較大的懸殊，這也是北京樓市價(jià)格持續飆高，難降溫的根本原因。
自住房項目加重觀(guān)望預期/
“不是購買(mǎi)力減弱的問(wèn)題，是心理預期的問(wèn)題�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅直言。
的確，低于周邊在售價(jià)格20%甚至更多的自住房項目無(wú)疑將鎖定很大范圍的購房者，等待、觀(guān)望的情緒越來(lái)越重，影響了市場(chǎng)的成交狀況。
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：2014年春節后，北京樓市收獲歷史最差開(kāi)局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分僅成交979套，二手房住宅僅成交3543套，合計成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超過(guò)一半。
二手房市場(chǎng)反應更加強烈。據統計，2月份以來(lái)北京二手房成交均價(jià)在3.12萬(wàn)元/平方米，相比1月份的3.18萬(wàn)元/平方米和去年12月份的3.26萬(wàn)元/平方米出現了持續下調。據多家中介機構反映，二手房報價(jià)下滑幅度也有加速現象，目前北京二手房報價(jià)平均約3.2萬(wàn)元/平方米。
“因為需求出現觀(guān)望，房主的心理價(jià)位出現了調整。部分業(yè)主開(kāi)始愿意調低報價(jià)�！睆埓髠Υ苏f(shuō)道。
今年2月15日，金隅地產(chǎn)位于北京高井和單店的兩自住房項目開(kāi)始申購，數千套的總量相當于北京接近一個(gè)月的商品房住宅成交。
據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，北京在2014年全年供應的自住房量將突破4萬(wàn)套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬(wàn)套相當于增加50%的供應，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求都會(huì )處于觀(guān)望中。
剛需依然強大/
“目前來(lái)看還沒(méi)有發(fā)現項目成交出現放緩，但商品房參與搖號的客戶(hù)基數在減少�！北本┮晃环科笕耸繉Α睹咳战�(jīng)濟新聞》記者說(shuō)，之前其所銷(xiāo)售的商品房參與搖號的客戶(hù)比例大約是在1:4~1:5，更有甚者搖號比例高達1:10�！艾F在自住型商品房分流了很大一部分需求，基本上比例維持在了1:2�！�
根據亞豪機構數據統計顯示，3月北京商品住宅市場(chǎng)預計將有35個(gè)新老項目入市銷(xiāo)售，與2013年同期齊平。
《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪(fǎng)了上述即將入市的部分項目后發(fā)現，在預計3月份開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項目均出現了報價(jià)的上漲，其中位于房山區的某項目上一期價(jià)格在20000元/平方米，而目前報價(jià)則接近25000元/平方米；另一位于臺湖區域的一個(gè)項目漲價(jià)幅度也達到了50%。
“3月入市項目報價(jià)的明顯上漲，一方面是受到限價(jià)解禁利好的拉動(dòng)；另一方面則是基于地價(jià)水平的不斷上升以及未來(lái)可預見(jiàn)的新增純商品住宅產(chǎn)品的不斷減少�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
“從目前的情況來(lái)看，剛需項目基本上沒(méi)有收到交易放緩的影響，相反很多項目蓄客期都比較長(cháng)，基本上開(kāi)盤(pán)后的去化速度還是比較快�！鄙鲜龇科笕耸繉τ浾哒f(shuō)道。
在郭毅看來(lái)，今年上半年北京市場(chǎng)并不會(huì )發(fā)生較明顯的變化，但一些定價(jià)過(guò)高的高端項目的銷(xiāo)售也許會(huì )放慢，“預計下半年開(kāi)始樓市格局就將逐漸出現調整，樓市庫存壓力緩解的同時(shí)，高端市場(chǎng)價(jià)格趨高、競爭走向激烈也已成定局�！�
對于今年的盈利狀況，也有房企人士直言利潤空間將越來(lái)越小。對此，宋延慶告訴記者，隨著(zhù)市場(chǎng)的競爭越來(lái)越激烈，行業(yè)平均利潤率也將會(huì )越來(lái)越低，預計“年均凈利潤降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢會(huì )持續下去。
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上海
超三成購房人群預算過(guò)300萬(wàn)元
每經(jīng)記者楊羚強、沙斐發(fā)自上海
相比北京，上海購房者的購買(mǎi)力可能略占上風(fēng)。根據克而瑞的統計，2013年上海有超過(guò)三成的商品住宅成交總價(jià)段超過(guò)300萬(wàn)元，其中300萬(wàn)~500萬(wàn)元區間的房屋銷(xiāo)售總額占去年上海商品住宅總銷(xiāo)售額1/6左右。
但是，去年下半年高價(jià)拿地的項目如果選擇今年入市，必然會(huì )面臨兩種可能：要么犧牲利潤率，以較低的成交價(jià)格賣(mài)房；要么持續放慢銷(xiāo)售速度。無(wú)論選擇哪種思路，都會(huì )影響公司的項目收益率。
也有業(yè)內人士相信，開(kāi)發(fā)商如果能夠及時(shí)調整產(chǎn)品策略，以低總價(jià)的產(chǎn)品吸引購買(mǎi)，應該還是有機會(huì )。畢竟目前上海的購房客群，并非全部來(lái)自上海本地。只要能夠控制總價(jià)，在犧牲一定利潤率的情況下，地王項目還是有望很快出貨。
購買(mǎi)力之源：靠換房帶動(dòng)消費
搜房研究報告公布后，業(yè)界普遍對其公布的數據感到懷疑。報告顯示，上海改善性購房者的預算超過(guò)六成總價(jià)高于300萬(wàn)元。其中，300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的占22.58%，500萬(wàn)~800萬(wàn)之間的占16.77%。同期，北京的改善購房人群中，購買(mǎi)預算在300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的人只占5.36%，500萬(wàn)~800萬(wàn)之間的占12.5%，800萬(wàn)以上的占3.57%。
事實(shí)上，北京千萬(wàn)豪宅成交火爆情況屢見(jiàn)不鮮。上述數據是否真實(shí)可靠？研究報告所選擇的樣本范圍究竟有沒(méi)有代表性？
負責上述研究的搜房網(wǎng)分析師潘一花說(shuō)，他們的調查樣本來(lái)自于上海87個(gè)項目的銷(xiāo)售案場(chǎng)的917組看房客的隨機抽樣問(wèn)卷。
《每日經(jīng)濟新聞》記者參考了德佑、中原和克而瑞三家研究機構的數據加以印證�？硕鸬臄祿@示，上海市場(chǎng)去年總價(jià)800萬(wàn)以上的住宅成交，占到住宅成交總套數的4.26%，這個(gè)數據甚至遠高于搜房網(wǎng)的調查。
如此高的購買(mǎi)力究竟從何而來(lái)？他們的需求是否能始終穩定？中房信研究總監薛建雄的觀(guān)點(diǎn)和搜房網(wǎng)的研究報告一致，即300萬(wàn)以上總價(jià)房屋的主要購買(mǎi)資金來(lái)源需要通過(guò)置換二手房或者銀行提供更多的按揭來(lái)實(shí)現。
這一部分購房者的資金來(lái)源不成問(wèn)題，但是卻極易受政策、經(jīng)濟、銀行信貸等因素影響。一旦二手房市場(chǎng)的成交勢頭發(fā)生變化，或者市場(chǎng)風(fēng)向上發(fā)生偏轉，他們的購房意愿就會(huì )發(fā)生變化。
薛建雄說(shuō)，目前樓市的購買(mǎi)力現狀是兩極分化嚴重。由于銀行融資成本上升，對地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估門(mén)檻提高，按揭貸款普遍以基準利率放貸，剛需人群的購買(mǎi)能力其實(shí)一定程度上受到很大的影響。
相比之下，那些受到銀行嚴格限貸限制，擁有房產(chǎn)或其他資產(chǎn)的購房人群，反而更有購買(mǎi)力。比如很多銀行有不成文的規定，在這些銀行購買(mǎi)上百萬(wàn)的理財產(chǎn)品，其獲得相應貸款反而可能獲得優(yōu)惠。
但也正是這批購買(mǎi)力相對強的客群，其投資渠道和可選擇面更寬，購房的迫切性卻遠遠比不上剛需或者剛改客。正因如此，包括融創(chuàng )綠城、星河灣在內的上海高端住宅開(kāi)發(fā)商去年都曾有改小戶(hù)型，降低總價(jià)段賣(mài)房的舉動(dòng)。
“地王”項目今年或難入市
市場(chǎng)的購買(mǎi)力看似不弱，但目前階段開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的難度卻不低。中原地產(chǎn)研究總監宋會(huì )雍說(shuō)，目前上海市場(chǎng)的實(shí)際情況，顯然無(wú)法接受大幅度的價(jià)格上漲。他認為，以去年上海市民的收入增加程度，30%是一個(gè)極限。以目前銀行的信貸政策而言，這種購買(mǎi)力大幅提升的可能性非常小，幾乎不可能。
同樣，薛建雄也表示，如果單價(jià)上漲30%，也就意味著(zhù)目前300萬(wàn)元的房源成交價(jià)格能達到400萬(wàn)元。但以目前的購買(mǎi)力增長(cháng)幅度來(lái)說(shuō)，要承受這樣的價(jià)格上升空間其實(shí)是非常困難的。
德佑地產(chǎn)的數據顯示，從去年12月至今年1月底，上海商品住宅的套均總價(jià)始終在220萬(wàn)元左右，二手住宅則只有170萬(wàn)元左右。不僅成交總價(jià)始終難有大的突破，成交單價(jià)從去年10月底開(kāi)始，也一直在22000元/平方米左右徘徊。雖然有個(gè)別周的成交均價(jià)突破23500元/平方米以上，但成交量隨即就出現下滑，一定程度上反映出成交價(jià)格繼續向上攀升存在較大阻力的現實(shí)。
德佑地產(chǎn)研究總監陸騎麟說(shuō)，近期的成交周期比之前有所拉長(cháng)，原本一套總價(jià)300萬(wàn)元以上的房源兩個(gè)星期就能成交，而現在這個(gè)時(shí)間延長(cháng)至一個(gè)月。同時(shí)，銀行的放款周期也在大大放慢。
綜合來(lái)看，今年再要出現像去年那樣的成交價(jià)格大幅走高行情將是非常不現實(shí)的。
對去年買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)能不能重現去年的成交價(jià)格大幅走高，卻是影響公司收益的關(guān)鍵所在。
來(lái)自搜房網(wǎng)統計顯示，2013年上海共計成交48幅純宅地，平均樓板價(jià)為11520元/平方米，2012年成交36幅純宅地，平均樓板價(jià)為7403元，2013年宅地平均地價(jià)漲幅超過(guò)55.6%。
很顯然，如果今年房?jì)r(jià)無(wú)法有一定幅度的上漲，那么這些企業(yè)的項目利潤率下滑將成為大概率事件。
開(kāi)發(fā)商：警惕加謹慎
在購買(mǎi)力無(wú)法大幅提升的情況下，開(kāi)發(fā)商選擇怎樣的營(yíng)銷(xiāo)策略才是正確的？
事實(shí)上，很多房企早已有了答案。陽(yáng)光城[4.73% 資金
研報]集團營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理汪峰去年底在回應《每日經(jīng)濟新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示：“雖然購買(mǎi)力短期內沒(méi)有大幅上升的可能性，但企業(yè)要變現這些高價(jià)獲取的地塊還是有辦法的。開(kāi)發(fā)商可以在提高單價(jià)的情況下，縮小單套房屋的面積，降低總成交價(jià)�！�
這種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰略一定程度上取得了效果。搜房網(wǎng)對87個(gè)樓盤(pán)的調查表明，目前購房者實(shí)際上關(guān)注的面積段為90~120平米小兩房或者小三房�？硕鸬挠嘘P(guān)數據也反映，購房者對房屋總價(jià)的敏感程度遠遠超過(guò)了房屋單價(jià)。
中海地產(chǎn)一位負責營(yíng)銷(xiāo)的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前90平方米的三房產(chǎn)品在市場(chǎng)上非常普遍。開(kāi)發(fā)商們通過(guò)縮小面積，控制總價(jià)，提升項目銷(xiāo)售率的策略，正在被市場(chǎng)逐漸接受。
對此，世聯(lián)地產(chǎn)[0.52% 資金
研報]華東區域總經(jīng)理袁鴻昌認為，北上廣深的房地產(chǎn)交易量會(huì )逐步下降，但是項目單價(jià)會(huì )很高，因為上述城市的人口可能會(huì )越來(lái)越集中，但土地資源并沒(méi)有那么多。
在這樣的背景下，類(lèi)似上海中環(huán)這樣的區域，單價(jià)9萬(wàn)、10萬(wàn)都有可能，這個(gè)價(jià)格與未來(lái)的貨幣發(fā)行也有關(guān)系，但趨勢上特大城市的交易量會(huì )降下來(lái)，更多會(huì )以資產(chǎn)的概念出現。對地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，等幾年上市銷(xiāo)售，是另一種思路。
不過(guò)，《每日經(jīng)濟新聞》采訪(fǎng)多位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)被普遍告知，他們對當前的整體趨勢相當警惕，今年的銷(xiāo)售策略將會(huì )更為謹慎。對他們來(lái)說(shuō)，那些高價(jià)購買(mǎi)的土地，除非是確實(shí)極為優(yōu)質(zhì)的地塊，否則大部分都應該極早入市，以分散他們的風(fēng)險。
“從目前來(lái)看，只有去年一季度買(mǎi)地的那些房企才有可能獲得不錯的盈利。其他地產(chǎn)公司要獲取很好的收益，還是件相當困難的事�！毖ㄐ壅f(shuō)。
這也意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商今年的利潤和收益，基本上很難維持去年同樣水平了。
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廣州
房?jì)r(jià)洼地引房企搶駐“補漲”恐令市場(chǎng)承壓
每經(jīng)記者區家彥發(fā)自廣州
根據國家統計局最新公布的2014年1月70大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，廣州以18.6%的同比漲幅居首。
實(shí)際上，如果單從房?jì)r(jià)水平來(lái)看，廣州房?jì)r(jià)的絕對值遠低于北上深三大一線(xiàn)城市。廣州國土房管局公布的數據顯示，2013年廣州全市新建住宅共網(wǎng)簽93035套，合計1058.48萬(wàn)平方米，全市均價(jià)為13100元/平方米，僅上漲8.07%。
作為一線(xiàn)城市中的價(jià)格洼地，由于房?jì)r(jià)水平較低且土地供應充足，越來(lái)越多外地大鱷意欲進(jìn)軍廣州市場(chǎng)。但在業(yè)內人士看來(lái)，雖然大型房企聚集存在共同推動(dòng)板塊價(jià)值提升的可能性，但如果開(kāi)發(fā)商盲目推高地價(jià)，未來(lái)能否成功消化將是考驗。
剛需產(chǎn)品仍占主導
根據《每日經(jīng)濟新聞》記者整理的數據發(fā)現，北京、上海、深圳于2013年新房售價(jià)分別為23324元/平方米、24177元/平方米、21595元/平方米，與之相對，廣州約13100元/平方米的房?jì)r(jià)水平僅為前三者的六成。
從各區域來(lái)看，在廣州原十區二縣中，均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的區域僅有越秀與天河，花都、南沙、從化、增城四個(gè)區域均價(jià)更低于1萬(wàn)元/平方米，并且上述四個(gè)區域在2013年新增供應套數占全市比例高達60%。
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，廣州房?jì)r(jià)之所以在一線(xiàn)城市長(cháng)期“墊底”，一方面是由于廣州土地供應量充足，供求矛盾不如北上深般尖銳；另一方面，廣州剛需買(mǎi)家占市場(chǎng)主導，投資比例不高，抑制了房?jì)r(jià)炒作空間。
“廣州更多的人選擇做生意，對于住宅的投資需求不像北京上海這些城市這么強烈�！苯�(jīng)緯行研究中心總監朱欣苑告訴記者。
根據網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心統計顯示，去年全市89%成交集中在2萬(wàn)元/平方米以下的產(chǎn)品，單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以下的剛需產(chǎn)品成交占比高達52%，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的高端產(chǎn)品成交占比僅為3%。
合富輝煌預計，廣州十區今年的可售貨量約為11萬(wàn)套，和去年基本持平。從區域來(lái)看，中心六區新增貨量仍然較少，白云、番禺、蘿崗、南沙等外圍區域供應量依然占據主導。從供應產(chǎn)品來(lái)看，仍然以剛需型產(chǎn)品為主，100平方米以下的戶(hù)型占比高達45%。
“根據我們監測，目前廣州置業(yè)者主要的購房?jì)r(jià)位在200萬(wàn)元總價(jià)以下，100萬(wàn)~150萬(wàn)元的剛需型產(chǎn)品最受歡迎，去化率也更高。由于今年市場(chǎng)新增供應依然以剛需型產(chǎn)品為主，預計去化率仍將理想�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向記者表示，由于廣州于近日宣布增城與從化撤市改區，行政區劃的變更有可能直接促成了增城、從化人口轉變?yōu)閺V州戶(hù)口居民，這兩個(gè)低價(jià)區域市場(chǎng)有望取得更好的表現。
地價(jià)若過(guò)高仍有風(fēng)險
易居中國執行總裁丁祖昱認為，就四個(gè)一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，廣州無(wú)論是地價(jià)還是房?jì)r(jià)都遠遠低于北京、上海，可算是價(jià)格洼地，房企將目光投向廣州，使得廣州土地市場(chǎng)大有迎頭趕超的味道。
在上周舉行的廣鋼新城土地拍賣(mài)會(huì )上，除了保利、萬(wàn)科等傳統華南大型房企參與外，還吸引了珠海華發(fā)股份[1.77% 資金 研報]、北京金融街[1.32% 資金
研報]以及重慶龍湖地產(chǎn)3家外地房企前來(lái)競拍，華發(fā)與金融街更是以刷新區域地王紀錄的價(jià)格成功搶得該地塊。
根據世聯(lián)地產(chǎn)統計，2013年廣州十區二市有一半以上住宅土地溢價(jià)成交，全年樓面地價(jià)為5123元/平方米，大幅上升100%。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，部分外地房企為了在廣州市場(chǎng)立住腳不惜高價(jià)搶地，為了消化高地價(jià)成本產(chǎn)品被迫走豪宅路線(xiàn)，在市場(chǎng)不明朗的環(huán)境下，這批高價(jià)地未來(lái)消化存在風(fēng)險。
仲量聯(lián)行的研究報告也認為，去年土地市場(chǎng)持續火熱，迫于成本壓力，預計廣州的開(kāi)發(fā)商將提高住宅定位，預計2014年廣州的豪宅市場(chǎng)竣工量近4000套，高于過(guò)去兩年。由于廣州地產(chǎn)調控政策在年內放松的機會(huì )不大，這對投資型需求和改善型需求均構成壓力，豪宅去庫存壓力較大。
另一個(gè)不確定因素是房貸，《每日經(jīng)濟新聞》記者從多方了解到，春節過(guò)后廣州首套房貸進(jìn)一步收緊，四大國有銀行首套房貸利率全線(xiàn)上浮5%，部分股份制銀行上浮幅度更高達20%，且放款時(shí)間基本在三個(gè)月以上。
“在剛需產(chǎn)品市場(chǎng)，按照目前的價(jià)位，市場(chǎng)還是具備承接力。但如果房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲，加上房貸利率上浮的影響，將對購買(mǎi)力造成極大削弱，開(kāi)發(fā)商在制定漲價(jià)計劃時(shí)應該要審慎；在高端市場(chǎng)，由于城市定位的原因，廣州豪宅市場(chǎng)對外地客戶(hù)吸引力遠低于北京上海，未來(lái)高端產(chǎn)品的消化將存在壓力�！秉S韜認為。