今年以來(lái)，部分城市房?jì)r(jià)“跳水”、興業(yè)銀行將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年3月底等消息，似乎透露出房地產(chǎn)的下行壓力，1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況仿佛也顯示出下行趨勢。那么，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”真的來(lái)了嗎？有人認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現“見(jiàn)頂”跡象；也有人認為，市場(chǎng)的確將迎來(lái)調整，但并未到“拐點(diǎn)”。其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向還需持續觀(guān)察，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性還需依靠深化改革的力量——

　　樓市的供需正逐步趨于平衡

　　決定樓市價(jià)格漲跌的，最終是供需關(guān)系。

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)柴強認為，個(gè)別城市中出現的降價(jià)現象究竟是個(gè)案還是整體下行的開(kāi)始，目前還不明朗，還存在較大的不確定性。短期之內的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，關(guān)鍵要看信貸政策和貨幣政策。如果銀行對開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款收緊，開(kāi)發(fā)商有可能需要大舉推盤(pán)，并通過(guò)降價(jià)回籠資金，個(gè)人住房貸款收緊則會(huì )讓需求減少。供給大于需求的情況下，價(jià)格有可能進(jìn)入下行通道。

　　從現有商品住房總的供給和需求來(lái)看，盡管過(guò)去幾年土地供應量不足制造的供需矛盾，尤其是重點(diǎn)城市的供需矛盾解決起來(lái)需要較長(cháng)時(shí)間，但2013年的住房用地供應已經(jīng)開(kāi)始增多。國土資源部的數據顯示，2013年全國住房用地供應13.82萬(wàn)公頃，供應量達歷年最高，相當于前5年平均實(shí)際供應量9.64萬(wàn)公頃的143%。而從需求角度，一些城市限購、限貸政策依然在執行，同時(shí)，房?jì)r(jià)在一些城市已經(jīng)相當高，購買(mǎi)力必然有逐漸削弱的趨勢。加上房產(chǎn)稅開(kāi)征預期及不動(dòng)產(chǎn)統一登記在全國逐漸鋪開(kāi)，一些中高收入人群再試圖通過(guò)購買(mǎi)住房實(shí)現資金保值增值的可能性正逐步縮小�？傮w而言，樓市的供應與需求有逐步平衡的趨勢。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)牽扯的面廣，與土地、金融、宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，乃至當前的經(jīng)濟體制改革密切相關(guān)。過(guò)去的若干年間，房?jì)r(jià)幾次在一些城市過(guò)快上漲，甚至進(jìn)入越調控越漲的怪圈。細讀黨的十八屆三中全會(huì )及其之后房地產(chǎn)相關(guān)政策，已不再針對房?jì)r(jià)。而三中全會(huì )提出的價(jià)格機制、土地制度、稅收制度、金融市場(chǎng)、宏觀(guān)調控等多方面的改革，都將直接或間接對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生作用。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性要靠改革

　　多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一向被視為最重要的投資渠道之一。由于投資渠道狹窄，當人們的手中存有余錢(qián)，習慣于投入樓市，以期實(shí)現保值增值，投資投機性需求進(jìn)入樓市推高了房?jì)r(jià)。黨的十八屆三中全會(huì )提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。將樓市里的投機性資金引導至實(shí)體經(jīng)濟和股市等其他投資渠道，會(huì )使得樓市價(jià)格進(jìn)一步回歸理性。

　　地方財權與事權的不匹配，對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。某地一區政府的公務(wù)員告訴記者，該區財政收入與房地產(chǎn)相關(guān)的來(lái)源占到六成至七成，而工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟的上繳稅收僅占20%至30%。實(shí)際上，這樣的稅收來(lái)源構成在地方具有一定的普遍性。地方要發(fā)展經(jīng)濟，需要大規模的資金收入，當財政收入不足以支撐各項支出時(shí)，地方政府靠向開(kāi)發(fā)商出讓土地，能夠立竿見(jiàn)影地見(jiàn)到資金。于是，地方政府對高價(jià)出讓土地的積極性十分高漲，進(jìn)而形成了對土地財政的依賴(lài)。

　　與此相關(guān)的是，當前的官員考核機制之下，要想有突出的業(yè)績(jì)，吸納房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟的拉動(dòng)作用強，可以贏(yíng)得漂亮的經(jīng)濟數據，并且短時(shí)間內就能看到效果。對于僅在1個(gè)任期內工作短短幾年的地方官員而言，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟的動(dòng)力遠不如“賣(mài)地”。

　　地價(jià)高了，房?jì)r(jià)哪有不高的道理？隨著(zhù)改革的進(jìn)一步推進(jìn)，地方財權與事權將更加匹配，官員考核機制將進(jìn)一步完善，地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度將逐步減弱。

　　當前，中央加大了反腐力度。信息公開(kāi)、財產(chǎn)公示、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列政策措施的推行，也將釋放一部分存量房到市場(chǎng)中，從而緩解一些城市的供需矛盾。

　　樓市的大漲大跌，都會(huì )給宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)不利影響。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，使其平穩健康發(fā)展，最終要依托市場(chǎng)，要靠改革的力量。相信隨著(zhù)改革的逐步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也注定將進(jìn)入深度調整期。

　　可以預計，樓市分化將進(jìn)一步加劇。一些三、四線(xiàn)城市目前出現了供大于求的狀況，價(jià)格將會(huì )出現穩中下降的趨勢。在一、二線(xiàn)城市，特別是一線(xiàn)城市，對住房的需求特別是剛性需求將在一段時(shí)期內依然保持旺盛，即便如此，供需差距也有逐步縮小的趨勢，樓市仍將呈現穩中微升態(tài)勢。至于類(lèi)似溫州、鄂爾多斯等城市中出現的銷(xiāo)量下降、價(jià)格下跌，則屬于個(gè)案，很難蔓延到全國。