“國家隊”成員中國冶金科工股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國中冶”)可能也沒(méi)有想到，他們一度賣(mài)力做到全國最大投資規模的保障房，會(huì )在日后成為讓他們頭疼的大麻煩。
作為國內保障房建筑的先頭軍，中國中冶近年依靠突出的融資能力在全國保障房開(kāi)發(fā)中闊步前行，但跟地方政府“要賬難”的境遇及由此帶來(lái)的公司債務(wù)危機等難題令人唏噓。
承載中國中冶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，是其全資子公司中冶置業(yè)集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中冶置業(yè)”)。從2012年起，退出保障房和地方基建成為中冶置業(yè)戰略轉型的重要方向。
中冶置業(yè)董事長(cháng)劉福明在最近一次內部講話(huà)中稱(chēng)，要完成中冶置業(yè)向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化方向轉型，全面解決歷史遺留問(wèn)題，抓好“兩退”項目和南京下關(guān)1號地收尾，確保資金回收，是2014年重點(diǎn)工作之一。
中國中冶投資者關(guān)系部門(mén)相關(guān)負責人拒絕向記者透露最新保障房相關(guān)數據，稱(chēng)在不久后發(fā)布的2013年年報數據中會(huì )有詳細說(shuō)明。此前有媒體報道：“中冶置業(yè)全部946億元債權類(lèi)資產(chǎn)中，因保障房建設和基礎設施建設等，包括地方政府平臺欠款涉及的比例高達50%左右，也就是接近500億元�！鄙鲜鲐撠熑朔Q(chēng)僅該數據有出入。
遭遇要賬尷尬
2008年11月，中央“4萬(wàn)億”一攬子計劃出爐，其中“三年9000億元保障房投資”蛋糕甫出即被爭搶?zhuān)袊幸笔钱敃r(shí)最早一批最強有力的分食者之一。
“與其在商品房市場(chǎng)上高成本競爭，不如進(jìn)入保障房這個(gè)競爭不是很激烈的‘藍�！�，通過(guò)擴大規模，迅速占領(lǐng)較大的市場(chǎng)份額�！睍r(shí)任中國中冶總裁沈鶴庭如是說(shuō)。
據記者了解，“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化”建設模式，是中國中冶謀利保障房的信心標榜所在，意思是集團在保障房規劃設計、建筑施工到材料供應、物流配送和售后物業(yè)等方面均有優(yōu)勢。中國中冶董秘康承業(yè)曾對外介紹，集團能利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，將保障房的毛利率做到11%以上。目前，普通民營(yíng)房企參建保障房的利潤率僅為3%-5%。
作為中國中冶一級子公司，中冶置業(yè)是該集團房地產(chǎn)板塊的最主要操盤(pán)方，有多年參建保障性住房的經(jīng)驗，并摸索出一套政府、銀行、企業(yè)相互支持三足鼎立的模式，僅2008年、2009年，其就先后和5家銀行簽署了450億元保障性住房授信協(xié)議。
在地方政府財政吃緊的情況下，擁有強大融資能力的中冶置業(yè)，無(wú)疑在保障房BT模式下占盡先機(BT模式即由承包方先墊資建設，工程驗收完畢再由政府回購并移交給業(yè)主)。2009年，中冶置業(yè)高調宣布，保障房產(chǎn)品占比上調至60%，其目標是未來(lái)實(shí)現年銷(xiāo)售1000萬(wàn)－1500萬(wàn)平方米。
中國中冶歷年財報數據顯示，2010年，其旗下保障房項目達到24個(gè)，總投資257億元，總建筑面積564萬(wàn)平方米。一年后，保障房項目增長(cháng)到50個(gè)，總投資攀升到508億元，總建筑面積高達2063萬(wàn)平方米，已占16家可開(kāi)發(fā)保障房的央企所建保障房總規模的80%，成為國內最大的保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)。
在彼時(shí)的券商報告中，以保障房為主的房產(chǎn)業(yè)務(wù)被看作是中國中冶最主要利潤增長(cháng)點(diǎn)。不過(guò)，高調進(jìn)軍保障房的中冶置業(yè)，卻在三年后遭遇了“要賬”的尷尬。
在2012年12月，中冶網(wǎng)發(fā)布的《中冶置業(yè)集團謀求內涵式科學(xué)發(fā)展之路》一文中就明確提及，中冶置業(yè)截至當時(shí)的應收賬款總額已約65億元，絕大部分來(lái)自基礎設施和保障房。由于這兩項產(chǎn)品利潤貢獻率都較低，這也導致企業(yè)近幾年承擔了較為沉重的政府履約和資金成本上升的風(fēng)險。
“按照我們的理想估算，中冶置業(yè)的保障房是不可能虧錢(qián)的，畢竟優(yōu)勢擺在那里，但直到現在，公司房地產(chǎn)這塊對集團的貢獻或是在行業(yè)的影響力，都還處在成長(cháng)期�！庇兄幸敝脴I(yè)知情人士對記者分析稱(chēng)，原因很多，擴張步伐太快了，而地方政府回購能力差也很明顯。項目建好了，他們沒(méi)錢(qián)，能怎么辦，你要知道，公司墊資的錢(qián)也都是銀行貸款來(lái)的，單利息就吃掉原本應得的利潤，這也使得公司之前一直大而不強，盈利能力差。
戰略性退出
在無(wú)奈成為地方政府保障房和基建工程的大債主后，中冶置業(yè)裹挾中國中冶一并深度套牢數年。加上冶金主業(yè)經(jīng)營(yíng)不利和海外擴張失策等因素，中國中冶在2012年凈利潤一度虧損至69.5億元，較2011年的42.4億凈利潤，同比減少263.82%。在國資委直管的央企中，屬于繼中遠、中鋁之后的第三大“虧損大戶(hù)”。
作為自救的最主要措施之一，中國中冶早在2012年初就確定要退出保障房和基礎設施建設領(lǐng)域，稱(chēng)這是公司的戰略轉型方向。
“應收賬款回收，是中冶置業(yè)向純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉型的重要戰役，說(shuō)句笑話(huà)，領(lǐng)導的重要工作之一，就是上門(mén)去討債�！鄙鲜鲋槿耸糠Q(chēng)。
而在中冶置業(yè)官網(wǎng)里也可以看到，從2011年8月至今，公司侯寶旭、劉福明兩任董事長(cháng)曾多次奔赴石家莊、唐山、南京三地，會(huì )見(jiàn)當地政府領(lǐng)導并溝通政府還款問(wèn)題。小有成效，按照該公司在一份期刊里透露的數據，截至2013年9月底，中冶置業(yè)共回收應收賬款約55億元。
陷入困境的中國中冶，還寄希望于金融化的方式化解債權風(fēng)險。2013年11月，中國中冶發(fā)布公告稱(chēng)，將把鞍山一個(gè)保障房項目的債權轉讓給中信信托，交易金額13.2億元。
據了解，此次債權轉讓的債務(wù)人實(shí)為鞍山市政府。而轉讓的保障房項目則是鞍山市勞動(dòng)路西小區保障性住房工程，該工程早在2010年5月份由中國中冶子公司中國三冶與鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司簽署。
“中冶近年來(lái)在保障房項目上一直比較被動(dòng)，現在采取轉讓債權給信托是個(gè)可行的辦法，能轉嫁資金回收的風(fēng)險，這也是沒(méi)有辦法的辦法�！遍L(cháng)期關(guān)注保障房建設的蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶分析稱(chēng)。
但全面退出保障房，并非易事。公司財報數據顯示，到2012年底，中冶置業(yè)保障房項目總建筑面積下降為1757萬(wàn)平方米。2011年、2012年保障房與商品房建筑面積相比，比例也由1：1.29變?yōu)?：1.51。但保障房占中冶在售地產(chǎn)項目總面積的比重，雖比2011年43.63%的數額有所下降，但依然將近4成。
此外，截至2013年9月底，公司約定期限在一年之上的長(cháng)期應收賬款已經(jīng)達到337.67億元，比2012年同期上升了43.7%，中國中冶備注稱(chēng)，這主要是公司從事保障房建設和地方基礎設施建設等BT業(yè)務(wù)造成。
賣(mài)地王積極轉型
事實(shí)上，更為關(guān)鍵的是，對保障房的過(guò)分投入，讓中國中冶及中冶置業(yè)在近年商品房市場(chǎng)復蘇中頻頻決策失誤，如公司南京巨無(wú)霸地王退地及分割出讓的“鬧劇”，至今仍未收場(chǎng)。
早在2007年，中冶置業(yè)以“城市運營(yíng)商”身份進(jìn)駐南京，曾參與南京河西開(kāi)發(fā)、蓮花村保障房等。進(jìn)入2009年，中冶置業(yè)以南京下關(guān)濱江區域老城改造項目整體開(kāi)發(fā)合作方身份入場(chǎng)，并先后將濱江1號地塊和3號地塊收入囊中，地價(jià)高達200.34億元。加上后續入手的2號地，僅付清地價(jià)就需耗資256.54億元，這超過(guò)廣州亞運城，是截至目前總價(jià)最高的全國地王。
去年7月份，濱江2號地塊被中冶置業(yè)退掉，并向南京市國土資源局收回11.3億元土地投標保證金及相應的財務(wù)費用等。去年8月30日，經(jīng)天亮最后一次以董事長(cháng)身份出席中國中冶中期業(yè)績(jì)會(huì )時(shí)還透露，中冶置業(yè)將再放棄南京濱江1號地塊。隨后不久，經(jīng)天亮和沈鶴庭雙雙辭職，兩人職務(wù)由原副董事長(cháng)國文清和原副總裁張兆祥接任，這在央企中并不多見(jiàn)。
近日，上海證大房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司準備以最高11.94億元的代價(jià)收購中冶旗下子公司南京立方置業(yè)，從而獲得南京下關(guān)地王1號地塊中的“09-09地塊”。據記者了解，中冶置業(yè)計劃退出1號地塊，并單獨運作3號地塊。而為確保成功退出1號地塊，減少轉讓難度，中冶將1號地塊分割成十幾幅土地。而日前在上海產(chǎn)權交易中心掛牌的南京龍江灣置業(yè)、南京港寧置業(yè)等項目公司，均屬于1號地塊轉讓計劃的一部分。
“在南京面對一個(gè)沒(méi)有經(jīng)驗可汲取的300萬(wàn)平方米龐大項目，在天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘下，這就是一個(gè)‘蛇吞象’的困局，不僅是地價(jià)，該項目后續還需不斷投入巨資，非中冶置業(yè)目前之力能承擔�！庇心暇┊數氐禺a(chǎn)分析人士對記者如此分析稱(chēng)。
經(jīng)過(guò)一番“割骨療傷”，中國中冶去年中已實(shí)現“扭虧為盈”，上半年凈利潤為14.8億元。其日前發(fā)布的盈利預測顯示，去年全年賺約28億元，原因為此前導致業(yè)績(jì)大幅虧損的部分子公司，以及重大資產(chǎn)減值的影響，已基本消除或有改善。
中冶置業(yè)總經(jīng)理劉波在公司2014年工作會(huì )議上總結稱(chēng)，“去年中冶置業(yè)通過(guò)合理瘦身，帶息負債規�；旧吓c企業(yè)發(fā)展要求相匹配，為母集團‘摘帽’做出了貢獻�！倍谀谴蝺炔恐v話(huà)中，劉福明也要求，2014年要爭取全面解決歷史遺留問(wèn)題，抓好“兩退”項目和下關(guān)1號地塊收尾，確保資金回收。
在轉型當中，中冶置業(yè)還提出主要是以城市綜合開(kāi)發(fā)模式為主，積極發(fā)展高端住宅和公建類(lèi)產(chǎn)品，目標是要讓中冶置業(yè)在未來(lái)兩到三年內實(shí)現營(yíng)業(yè)收入超200億元、進(jìn)入國內房企20強。
不過(guò)對于中國指數研究院曹旭東等業(yè)內人士來(lái)說(shuō)，他們并不是特別看好中冶置業(yè)的轉型方向，“像中糧、五礦、中鐵建、中冶等央企，做出來(lái)的產(chǎn)品品質(zhì)并不占先，運作手法及產(chǎn)品概念離市場(chǎng)主流產(chǎn)品都還很遠�！�