不再“一刀切”　行政干預減少

　　兩會(huì )期間，備受業(yè)界關(guān)注的2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控思路得以明確。住建部部長(cháng)姜偉新近日透露今年房地產(chǎn)調控思路傾向于“雙向調控”。政府工作報告更是指出，未來(lái)將針對不同城市情況分類(lèi)調控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求。
　　業(yè)內人士認為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)摻雜民生、經(jīng)濟、投資等多種復雜因素，因此行政調控手段在2014年仍然不會(huì )馬上退出。但是，與以往樓市調控“一刀切”不同的是，未來(lái)地方政府在房地產(chǎn)調控上將具有更多自主權。
　　受此影響，6日地產(chǎn)股應聲看漲，并帶動(dòng)A股小幅上漲。截至收盤(pán)，萬(wàn)科A漲超8%，板塊內個(gè)股一片普漲，渝開(kāi)發(fā)、榮盛發(fā)展、金科股份等4股漲停。　

　　細化　不同城市分類(lèi)指導

　　全國政協(xié)委員、住建部副部長(cháng)齊驥6日就政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)調控方面的內容做出了權威解釋。他指出，現階段全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，因此，未來(lái)在調控手段上，將根據各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行分類(lèi)指導，即熱點(diǎn)城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，繼續執行限購、限貸政策；而對于庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規模，控制供應結構。
　　針對一些房?jì)r(jià)持續上漲的熱點(diǎn)城市，齊驥表示，這些城市今年1、2月份的數據顯示，雖然樓市交易量有所下降，但價(jià)格上漲依然明顯。從供需來(lái)看，仍舊呈現不平衡態(tài)勢。他說(shuō)，對于這類(lèi)城市，應千方百計增加供應，尤其是中小套型供應。與此同時(shí)，為緩解供求不足的矛盾，此類(lèi)城市仍將繼續采取限購、限貸等調控措施。
　　而對于大家所說(shuō)的“鬼城”、“空城”，齊驥表示，是這類(lèi)城市開(kāi)發(fā)密度大、庫存量較高造成的�！俺鞘凶》靠墒蹘齑婧侠韰^間在月銷(xiāo)售量的12-15倍，而超過(guò)15個(gè)月的，屬于較高庫存。對于這類(lèi)城市，要控制住宅用地供地規模，控制供應結構�！�
　　事實(shí)上，2014年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調控的工作時(shí)，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個(gè)住房市場(chǎng)供需矛盾較為集中的城市，要繼續從嚴實(shí)施限購政策和差別化的信貸政策。同時(shí)要求房?jì)r(jià)下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開(kāi)發(fā)規模，控制預售許可審批進(jìn)度。
　　對此，業(yè)界分析指出，2014年的房地產(chǎn)調控思路更符合不同城市嚴重分化的現實(shí)。一些符合新型城鎮化規劃方向、剛需和改善型需求占主導的地方城市，未來(lái)在調控政策上有邊際改善的可能和空間。另一方面，按照上述原則，目前正在執行的限購政策、對二套及以上住房的限貸、禁貸政策，不會(huì )放松。其中北京、上海、廣州、深圳執行政策或將更嚴格，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去投資化”、“去杠桿化”將是一線(xiàn)城市的調控主流。但是，不排除溫州等量?jì)r(jià)齊跌的城市，出臺力度不同的救市措施。
　　全國政協(xié)委員、上海市政府參事張泓銘表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區域性為主、擴散性為輔的市場(chǎng)(極個(gè)別的城市又當別論)，各地的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展及由此決定的房地產(chǎn)市場(chǎng)千差萬(wàn)別。他認為，全國“一帖藥”的政策無(wú)法適應各地的具體情況，在未來(lái)的調控中，必須要有一個(gè)大的改變，主要辦法就是實(shí)行中央和地方的合理分工。
　　張泓銘認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控具體操作層面，中央政府的職責主要是明確提出住房發(fā)展的指導思想，提出指導性的全國住房發(fā)展中長(cháng)期規劃和結構要求等。除此之外，對于地方權力，應明確規定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段的種類(lèi)，以及地方政府主動(dòng)調控住房市場(chǎng)的權限。
　　在張泓銘看來(lái)，除了嚴重的全國性房地產(chǎn)普遍問(wèn)題，中央政府應不再實(shí)施全國統一的房地產(chǎn)調控舉措。簡(jiǎn)言之，中央只提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標，并提供調控條件，但不喊調控口令�！爸炼�，在需要時(shí)向特定的地方發(fā)出調控行動(dòng)的提醒或提示”。

　　弱化　行政手段或逐漸減少

　　事實(shí)上，弱化行政手段在此次住建部主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調控思路中已經(jīng)有所體現。其中，最為明顯之處是，不再強制要求地方政府制定并公布當年度的房?jì)r(jià)控制目標，而是強調房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定、房地產(chǎn)調控政策的穩定性和連續性?xún)蓚�(gè)方面。此外，以前頻繁使用的“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”也被“穩控房?jì)r(jià)”代替。
　　業(yè)內人士認為，住建部這一思路的變化，可能會(huì )使地方政府逐步減少行政性手段對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預。部分價(jià)格較高的樓盤(pán)的審批，可能在未來(lái)出現一定的松動(dòng)。但房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，則可能會(huì )采用新的政策性住房產(chǎn)品來(lái)對沖房?jì)r(jià)上漲的壓力。
　　以北京為例，2014年以來(lái)，北京“限價(jià)令”正在逐漸弱化。2013年，為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快漲幅，北京一度施行嚴格的“限價(jià)令”措施，要求開(kāi)發(fā)商對商品住宅的預售報價(jià)不能高于同等項目以往的成交價(jià)格，否則將難以獲得項目預售許可證。而2014年以來(lái)，北京樓市入市的項目已經(jīng)逐漸擺脫“限價(jià)令”的束縛，許多新項目在報價(jià)上均有不同程度上漲。
　　與不再強制要求地方政府制定房?jì)r(jià)控制目標相呼應的，還有“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍”的暫緩。
　　來(lái)自?xún)蓵?huì )的信息顯示，全國人大將啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法工作。中國房地產(chǎn)信息集團（CRIC）研究中心研究員楊科偉據此分析，房地產(chǎn)稅是一個(gè)內涵很豐富的集合概念，既有開(kāi)發(fā)環(huán)節的各個(gè)稅種，又有購房者交易、持有環(huán)節的稅種。不能片面地單純理解為上海、重慶試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”。對于普通購房者來(lái)說(shuō)，可能包括契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅和未來(lái)的遺產(chǎn)稅等。
　　楊科偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著(zhù)房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的地位也將予以確定。他認為，這一舉措不僅可以大幅削弱不動(dòng)產(chǎn)的投資空間，降低市場(chǎng)投資投機需求比例，還能有效替代行政性政策調控，有利于市場(chǎng)穩定發(fā)展。

　　完善　健全多層次住房供應體系

　　值得注意的是，此次是中央層面首次將創(chuàng )新和完善多層次的住房供應體系列入房地產(chǎn)調控思路。
　　在闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調控思路中，齊驥表示，住建部將在熱點(diǎn)城市開(kāi)展共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)，主要為解決新就業(yè)無(wú)房人群，以及已有穩定工作但收入較低未購房人群。他表示，地方政府在土地出讓初期，便明確供應對象，供應價(jià)格，戶(hù)型等方面，政府讓渡部分土地出讓金，產(chǎn)權為個(gè)人與政府共有。
　　據悉，住建部已對上海、黃石試點(diǎn)的共有產(chǎn)權住房、深圳通過(guò)市場(chǎng)化手段籌集政策性房源、北京自住房進(jìn)行了肯定，要求各城市可根據自身情況落地推廣。業(yè)內分析指出，除京滬深穗四大城市外，共有產(chǎn)權住房還很可能在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾較大的城市落地。
　　此外，對于低收入人群住房保障托底，2014年將新開(kāi)工700萬(wàn)套以上保障性住房，其中各類(lèi)棚戶(hù)區470萬(wàn)套以上，這也是“十二五”以來(lái)單年度保障房建設最多的一年。此外，在資金方面，除加大中央財政預算投入外，國資監管部門(mén)將在今年出臺下?lián)軐?zhuān)項資金用于工礦企業(yè)棚戶(hù)區改造的相關(guān)政策。國家開(kāi)發(fā)銀行，將加大對棚戶(hù)區改造的貸款支持力度。
　　日前，全國人大代表、證監會(huì )機構部巡視員歐陽(yáng)昌瓊表示，對于落實(shí)保障房建設資金，資本市場(chǎng)、證券公司、證券行業(yè)應當大有作為。他建議，可以通過(guò)金融工具的創(chuàng )新來(lái)推動(dòng)保障性住房建設，建議通過(guò)證券公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)這樣一種新的金融工具來(lái)為保障房建設籌措長(cháng)期的市場(chǎng)化運作資金。