今年的政府工作報告再次對保障房建設提出了具體目標：今年新開(kāi)工保障房700萬(wàn)套以上，年內基本建成保障房480萬(wàn)套。此前，國家“十二五”規劃就明確提出5年建設3600萬(wàn)套保障性住房的總目標，然而，“十二五”前三年，保障房建設僅完成目標任務(wù)的2/5。今明兩年無(wú)疑是保障房建設的沖刺時(shí)間。在此背景下，保障房的融資難題顯得更加突出。
全國人大代表、證監會(huì )機構部巡視員歐陽(yáng)昌瓊在今年提交的《關(guān)于創(chuàng )新金融工具推進(jìn)保障性住房建設的建議》中提出，我國各地保障性住房建設最突出的問(wèn)題是融資難，建議探索運用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一創(chuàng )新金融工具支持保障性住房建設。
中國人民銀行曾于2009年牽頭研究REITs試點(diǎn)，但由于當時(shí)國際金融危機及宏觀(guān)調控等因素，擱淺至今。近日，歐陽(yáng)昌瓊在接受證券時(shí)報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀(guān)政策環(huán)境下，探索運用REITs這一創(chuàng )新金融工具支持保障性住房建設，具有現實(shí)可行性，對于保障性住房拓寬融資渠道、盤(pán)活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動(dòng)金融創(chuàng )新都具有重要意義。
保障房建設沖刺時(shí)間 資金之渴仍未解
今年的政府工作報告提出，以全體人民住有所居為目標，堅持分類(lèi)指導、分步實(shí)施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶(hù)區470萬(wàn)套以上，加強配套設施建設。報告同時(shí)提出，創(chuàng )新政策性住房投融資機制和工具，采取市場(chǎng)化運作方式，為保障房建設提供長(cháng)期穩定、成本適當的資金支持。
國家“十二五”規劃明確提出5年建設3600萬(wàn)套保障性住房的總目標，然而，“十二五”前三年僅完成目標任務(wù)的2/5，今明兩年可謂時(shí)間緊任務(wù)重。
資金籌措是各地完成保障房建設任務(wù)的首要難題。此前曾有媒體測算，2011年1000萬(wàn)套保障房建設需要投入1.3萬(wàn)億至1.4萬(wàn)億元，而整體資金缺口在8000億元左右。官方數據也顯示，2012年，全國保障性住房建設共籌集財政資金4128.74億元(其中中央財政下達補助資金1861.65億元)，通過(guò)銀行貸款、住房公積金貸款、發(fā)行企業(yè)債以及其他渠道籌集資金共4667.67億元。
歐陽(yáng)昌瓊認為，我國各地保障性住房建設融資渠道和機制上的突出問(wèn)題包括：一是渠道單一，主要靠地方政府，財政負擔沉重;二是保障性住房新建、維護缺乏長(cháng)期的、可持續的資金來(lái)源，難以繼續;三是銀行貸款以政府信用為基礎，以地方財政作背書(shū)，容易導致金融風(fēng)險與財政風(fēng)險迸發(fā);四是財政資金管理體制上事權與財權不匹配，要么影響保障性住房建設資金的落實(shí)，要么影響地方財政預算的安排。
“今明兩年正是實(shí)現‘十二五’規劃目標攻堅克難的關(guān)鍵時(shí)期，為切實(shí)推進(jìn)保障性住房建設，有必要在地方財政資金和銀行信貸資金以外，探索運用新的融資方式，有效解決保障性住房建設融資難的問(wèn)題�！睔W陽(yáng)昌瓊說(shuō)。
他建議，選擇若干城市進(jìn)行保障房的REITs試點(diǎn)。保障房具有產(chǎn)權明晰(政府所有)、資產(chǎn)真實(shí)、收益盡管較低但穩定(政府補貼和稅后優(yōu)惠有保障)等特點(diǎn)，具備REITs的基本要素，證券公司、基金管理公司等資產(chǎn)管理機構也開(kāi)始了這方面的業(yè)務(wù)探討，可以先行試點(diǎn)。REITs既可以緩解“兩多兩難”的矛盾，通過(guò)已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤(pán)活存量資產(chǎn)，提供后續建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的“無(wú)限責任”變?yōu)椤坝邢挢熑巍薄?/P>
推出REITs試點(diǎn) 需解決三方面問(wèn)題
歐陽(yáng)昌瓊表示，作為一個(gè)金融創(chuàng )新工具，REITs可以吸引社會(huì )資金解決房地產(chǎn)建設資金問(wèn)題，它是一個(gè)融資工具，可以運用于我國保障性住房建設。
不僅如此，REITs能夠為投資者提供一種收益相對穩定、流動(dòng)性較強的投資品種，幫助投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利，因此，它又是一個(gè)投資工具和理財工具，可以滿(mǎn)足廣大公眾和機構投資者追求收益穩定(以房租收入、房地產(chǎn)升值為收入來(lái)源)、流動(dòng)性強(可以在交易所上市交易)的投資和理財需求，讓眾多中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利。金融危機爆發(fā)后，REITs成為投資者抵抗危機的投資工具。比如，2010年美國公寓型REITs的平均收益率達到47%。
國際經(jīng)驗表明，REITs是一種較為常見(jiàn)并且有效的房地產(chǎn)融資工具，它起源于上世紀60年代的美國，是一種采取公司型或契約性基金(信托)的組織形式，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式，匯集公眾和機構投資者的資金，交由專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行管理，投資于收益性房地產(chǎn)，并按投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。
事實(shí)上，2009年人民銀行曾牽頭研究REITs試點(diǎn)，但由于當時(shí)國際金融危機及宏觀(guān)調控等因素，沒(méi)能正式啟動(dòng)。
時(shí)至今日，歐陽(yáng)昌瓊認為，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀(guān)政策環(huán)境下，探索運用REITs這一創(chuàng )新金融工具支持保障性住房建設，具有現實(shí)可行性。對于保障性住房拓寬融資渠道、盤(pán)活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動(dòng)金融創(chuàng )新都具有重要意義。他認為，目前推出REITs試點(diǎn)，需要解決三方面問(wèn)題：
在法規政策方面，我國近年來(lái)對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控，是REITs沒(méi)有啟動(dòng)試點(diǎn)的直接原因。同時(shí)，REITs業(yè)務(wù)涉及的房屋產(chǎn)權轉讓和登記、基金份額登記、基金份額在交易所交易等問(wèn)題，仍缺乏法規支持。
在稅收方面，我國房屋租賃的稅負總體較重，據不完全測算，稅負約占租金收入的19%，并且，在REITs有關(guān)房屋產(chǎn)權轉讓環(huán)節中，還需要交納契稅、印花稅和所得稅等稅收，存在重復征稅。稅負過(guò)高使REITs這一投融資產(chǎn)品收益相對穩定的特征難以體現，也是我國難以推出REITs的主要原因。
在投融資主體方面，我國保障性住房投融資主體多元，有地方政府(房管局、建設局等)，政府平臺公司、民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等，由此導致了保障性住房產(chǎn)權的多元，有地方國有產(chǎn)權、個(gè)人產(chǎn)權、混合產(chǎn)權等。需要盡快確立市場(chǎng)化運作的保障房投融資平臺，明確保障房產(chǎn)權、收益權的主體。此外，在REITs設立上通常以信托形式設立(少數以公司形式設立)，但目前國內僅允許信托公司設立信托，商業(yè)銀行、證券公司和保險公司等機構不能自行設立信托，需要放松這些限制，擴大信托設立主體。
券商開(kāi)始研究探索 保障房REITs
近年來(lái)，證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的探索，也為試行保障房REITs打下了基礎。去年9月，中信證券公告通過(guò)旗下金石基金發(fā)起設立的非公募基金全資子公司，以不低于50億元價(jià)格，接收擁有北京、深圳中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權的全資子公司天津京證、天津深證的全部股權，并擬對此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，金石基金將作為管理人。
廣發(fā)證券的研究報告認為，中信證券上述業(yè)務(wù)意義不僅僅在于短期內為公司盤(pán)活資產(chǎn)，并實(shí)現超過(guò)10億元稅后利潤;更為重要的是，作為有望成為國內不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國內地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和龐大存量，未來(lái)該類(lèi)業(yè)務(wù)的前景將非常廣闊。
此外，證券時(shí)報記者獲悉，中信證券正在進(jìn)行保障性住房REITs產(chǎn)品的方案研究。
為解決保障性住房REITs中存在的問(wèn)題，歐陽(yáng)昌瓊還提出了如下具體建議：
第一，由住建部牽頭，對保障性住房建設涉及的政策進(jìn)行梳理評估，明確一般商品房宏觀(guān)調控政策不適用于保障性住房，允許運用REITs等創(chuàng )新金融工具支持保障性住房建設，并選擇若干城市進(jìn)行試點(diǎn)。
第二，由人民銀行牽頭，會(huì )同金融監管部門(mén)研究制定保障性住房REITs試點(diǎn)規則。允許包括證券公司、基金管理公司、商業(yè)銀行、保險公司、信托公司在內的各類(lèi)金融機構按規定通過(guò)設立信托等方式開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)，逐步允許REITs公募發(fā)行和上市交易。在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，適時(shí)制定專(zhuān)門(mén)的規章或者國務(wù)院制定單行條例。
第三，住建部協(xié)調國家稅務(wù)總局，明確保障性住房在租賃及REITs業(yè)務(wù)中的稅收優(yōu)惠政策。建議參考國際慣例，按照稅收中性原則，除了對REITs的管理人、中介服務(wù)機構的收入征收所得稅外，免除REITs交易環(huán)節中的其他稅負。同時(shí)，為提高投資者購買(mǎi)REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅。
第四，協(xié)調財政部，完善保障性住房的補貼政策。保障性住房公益性特點(diǎn)突出，和所有公共產(chǎn)品、公共服務(wù)一樣，需要政府補貼。但要改變目前補貼主要給了供給方，而不是需求方的局面，即不能“補磚頭，不補人頭”。財政補貼、稅收優(yōu)惠和政府增信，是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。