12日，雨中的南京下關(guān)濱江地塊在一片寂靜中面對已經(jīng)開(kāi)始的地王分拆之路。
這里曾經(jīng)是南京最大的棚戶(hù)區，現在還能依稀看出一些景象，與一年前相比，許多居民樓已人走樓空，房屋上的門(mén)窗都不見(jiàn)了，還有一些居民樓已經(jīng)變成了磚頭工地。
這是南京的下關(guān)地王，曾經(jīng)以256億元的土地出讓金成為全國地王，顯赫一時(shí)，現在已陷入暫時(shí)的平靜。這里也曾是南京物流最發(fā)達的地方，因為拆遷，有些敗落氣息。
正在努力甩掉南京地王這一包袱的中國中冶，在今年1月28日發(fā)布年度業(yè)績(jì)預告時(shí)稱(chēng)，預計公司2013年扭虧，增長(cháng)幅度約140.28%。
“1號地已被分拆成20多個(gè)資產(chǎn)包，然后拿到產(chǎn)權交易中心來(lái)掛牌轉讓�！蹦暇┊a(chǎn)權交易中心的一位人士透露，掛牌的主體是中冶置業(yè)，從今年1月份開(kāi)始分拆，剩下的會(huì )陸續推出。
此前，南京的一些開(kāi)發(fā)商也向記者透露，政府曾有意向找他們來(lái)接盤(pán)，不過(guò)因為總盤(pán)子太大，誰(shuí)都沒(méi)有能力接手�！傲阈堑牡貕K拿了沒(méi)意思，現在規劃要做什么還不知道，怎么拿？”南京當地一位開(kāi)發(fā)商對記者稱(chēng)。
變賣(mài)項目套現
從去年下半年開(kāi)始，中冶置業(yè)在南京下關(guān)的關(guān)鍵詞就變成了：分拆。
3月10日，中冶發(fā)布公告稱(chēng)，東南亞深富公司購得中冶旗下南京臨江老城改造建設公司子公司南京港寧置業(yè)、龍江灣置業(yè)2家公司60%股權，對價(jià)20.68億元；遠盈集團購得南京立方置業(yè)100%股權，對價(jià)9.023億元。
此前，上海證大發(fā)布公告稱(chēng)，公司以9.023億元人民幣的代價(jià)競得中冶南京地王其中一家子公司100%股權。
根據公開(kāi)資料，東南亞深富公司為深業(yè)集團旗下附屬公司，遠盈集團為上海證大附屬公司。
這意味著(zhù)，首批中冶南京地王的接盤(pán)者是深業(yè)集團和上海證大。對中冶置業(yè)而言，拿地三年多后的第一個(gè)好消息或許是，公司從此次交易中獲得2.64億元凈利，比掛牌時(shí)的估價(jià)高出約5000萬(wàn)。
2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司以總價(jià)200.43億元拿下南京下關(guān)區濱江1號和3號地塊。2012年11月30日，又以56.2億元拍下濱江2號地塊。3幅地塊連成一體，總面積達到236萬(wàn)平方米，土地出讓金超256億元，一舉超過(guò)廣州亞運城，成為實(shí)質(zhì)上總價(jià)最高的全國地王。
規劃一改再改
中冶置業(yè)與南京地王的淵源始于2009年，當時(shí)南京市國資集團、下關(guān)區政府和中冶置業(yè)三方簽署了《南京下關(guān)濱江老城改造項目整體開(kāi)發(fā)合作協(xié)議》，這份協(xié)議提出：實(shí)施濱江開(kāi)發(fā)，建設南京外灘的號角已經(jīng)吹響，一個(gè)具有不可復制的主城濱江自然資源、豐厚的歷史積淀與人文蘊涵、快速提升的城市面貌和居民盡享發(fā)展成果的新形象將很快展現。
當時(shí)的下關(guān)區領(lǐng)導提出，2009年，下關(guān)區將總投資1000億元進(jìn)行重點(diǎn)項目建設和基礎設施建設。這一投資數額實(shí)際上是2013年下關(guān)區投資額的10倍以上。
中冶置業(yè)則負責在南起中山北路、北至長(cháng)江大橋及大橋公園、東起明城墻、西至長(cháng)江的232公頃面積內，5年內投入400億打造成為國際一流的濱江商務(wù)商貿中心。建成后，這里無(wú)疑將是“南京外灘”標志性主體區域。
只是，這份2009年時(shí)簽訂的一份雄心勃勃的整體合作協(xié)議，在5年后，協(xié)議中的這片區域還是一片荒蕪。
“也正是因為當初定的基調太高，所以導致拆遷很難�！蹦暇┑囊晃徽耸糠Q(chēng)，所以這個(gè)地塊出現了兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是規劃不斷在改，還有一個(gè)就是拆遷難。
根據相關(guān)資料，該地塊的拆遷涉及11000余戶(hù)居民，拆遷總建筑面積達157萬(wàn)平方米，其中居住房約50萬(wàn)平方米。
2012年，當時(shí)的南京下關(guān)區連續召開(kāi)了多次拆遷推進(jìn)大會(huì )，圍繞著(zhù)南京下關(guān)濱江商務(wù)區的建設迅速實(shí)施了一系列的動(dòng)遷拆違工作。
“要打造成國內一流的現代化濱江商貿商務(wù)中心、‘南京外灘’的標志性區域。其中，甲級寫(xiě)字樓、高端商業(yè)、酒店面積約60%，住宅面積約40%�！鄙鲜稣耸客嘎�，之后該地塊的規劃發(fā)展方向慢慢淡化了高端商務(wù)區的概念，開(kāi)始提休閑的概念，這也是導致拆遷推動(dòng)緩慢的一個(gè)原因。
當中冶置業(yè)開(kāi)始公開(kāi)地塊規劃時(shí)，也只是含糊稱(chēng)，欲建設寫(xiě)字樓、酒店、住宅等。
事實(shí)上，規劃的不斷改動(dòng)，與當地政府也有關(guān)系。中冶南京地王的開(kāi)發(fā)早已上升到南京市政府層面，因為一些人員變動(dòng)的關(guān)系，下關(guān)地王的開(kāi)發(fā)一度難以推動(dòng)。
這或許可以解釋?zhuān)瑸槭裁?008年南京市政府就已下發(fā)通知，南京市今后在土地掛牌出讓時(shí)將堅持凈地上市，一律不得以毛地的形式推出地塊，但是中冶置業(yè)還是在2010年及之后拿到了三塊面積巨大的毛地。
地王的悲劇
“肯定會(huì )有一些影響，現在誰(shuí)也解決不了�！蹦暇┦姓囊晃蝗耸糠Q(chēng)，現在陷入了僵局之中。原來(lái)1號地塊以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，2號地塊的開(kāi)發(fā)則是商業(yè)、住宅各半，3號地塊的開(kāi)發(fā)則以住宅為主。
南京業(yè)內人士表示，下關(guān)濱江三幅大規模建設用地，總體量相當于下關(guān)全區面積的4%，這么大體量的工程交給一家開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，本來(lái)就很有爭議，這是對城市建設生態(tài)的一種破壞，現在的零散拆分，比原來(lái)的結果更壞，原來(lái)整體包裝的概念被拆散了，已談不上總體規劃了。
與地王的命運相似，中冶置業(yè)在南京的發(fā)展也發(fā)生了大逆轉。
一份來(lái)自中冶置業(yè)的報告表示：“土地儲備嚴重失衡，大量資金過(guò)度集中，存在很大的風(fēng)險。同時(shí)，未來(lái)2~3年可供開(kāi)發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續開(kāi)發(fā)的能力�！�
隨后，中冶置業(yè)對南京地王幾乎采取半放棄的態(tài)度，2號地退地，1號地尋求合作伙伴。2號地塊退地后，中冶置業(yè)稱(chēng)，由于“巨無(wú)霸”1、3號地塊整開(kāi)發(fā)面積較大，項目開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，為保證項目投資收益，將優(yōu)先集中資源對3號地塊的開(kāi)發(fā)，對1號地塊的開(kāi)發(fā)引入第三方參與，出讓部分股權共同開(kāi)發(fā)。
“2號地退地和雅戈爾退地性質(zhì)不一樣，為什么不要中冶置業(yè)的土地出讓金�！币晃皇熘獌惹榈娜耸糠Q(chēng)，說(shuō)明政府對待中冶置業(yè)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化。
不過(guò)，分拆對南京地王的開(kāi)發(fā)或許是個(gè)良好開(kāi)端。記者在地塊現場(chǎng)看到，1號、2號、3號地塊的拆遷都在順利推進(jìn)中，拆遷已經(jīng)有明顯進(jìn)展，估計今年可以完成。
只不過(guò)，這個(gè)“巨無(wú)霸”的地王項目，只能被分拆，由尚未確定的開(kāi)發(fā)商接手拯救。