“防止三四線(xiàn)城市、經(jīng)濟條件差一點(diǎn)的二線(xiàn)城市崩盤(pán)，謹慎地給一二線(xiàn)城市供血，不至于中斷市場(chǎng)供應�！睂τ诮诜康禺a(chǎn)融資政策的變化動(dòng)向，中國建設銀行從事房貸業(yè)務(wù)的一位負責人崔平(化名)向記者表示，政策的底線(xiàn)是“充分讓市場(chǎng)產(chǎn)生指導意見(jiàn)”，同時(shí)，他強調“政策并未如外界想象的那么悲觀(guān)，但肯定沒(méi)有以往那么樂(lè )觀(guān)”。
此前，興業(yè)銀行暫停涉及房地產(chǎn)供應鏈的融資和夾層融資信號發(fā)出，雖然多家銀行集體否認跟風(fēng)調整房地產(chǎn)信貸政策，但市場(chǎng)對中央從緊房貸政策的擔憂(yōu)至今尚未停息。
細化“名單制”
“很多都是過(guò)度解讀�！贝奁较蛴浾弑硎�，銀行業(yè)將對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持高度謹慎的態(tài)度，但不會(huì )如外界的解讀那樣“關(guān)緊水龍頭”。
今年兩會(huì )期間，銀監會(huì )主席尚福林撰文表示，平臺融資和房貸是今年首要的兩個(gè)風(fēng)險，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點(diǎn)區域和重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，嚴防單體風(fēng)險傳染和擴大。
數據顯示，截至2013年年中，表內涉房規模占比從接近12%的高點(diǎn)下降了接近2個(gè)百分點(diǎn)。
崔平進(jìn)一步解釋?zhuān)@一次，銀行會(huì )更看重區分出區域、項目的發(fā)展差別，會(huì )在市場(chǎng)的指導下，細化“名單制”。據他所了解，政策不會(huì )再如以往般立即收緊甚至停止房地產(chǎn)貸款，而是保證資金在有一定流動(dòng)性之下，有側重地供給不同區域、不同項目。
“首先不能讓三四線(xiàn)城市引發(fā)樓市危機�！贝奁奖硎�，這些區域的項目應該會(huì )得到中央的相關(guān)政策支持。
近兩年，房地產(chǎn)投資資金通過(guò)各種通道業(yè)務(wù)，陸續涌入三四線(xiàn)城市，但并未促使這些城市與當初預期般發(fā)展蓬勃，相反，從去年開(kāi)始，三四線(xiàn)城市交易冷清，空城、鬼城現象接踵而來(lái)。
風(fēng)險正在發(fā)酵。據媒體統計，2014年以來(lái)發(fā)行的20款資管類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，超過(guò)一半投向了三四線(xiàn)城市。多家金融機構發(fā)出警告，這些區域供應量過(guò)大，以中小開(kāi)發(fā)商為主，在融資成本陸續走高的情況下，當地的房地產(chǎn)項目將成為樓市風(fēng)險爆發(fā)的最危險地帶。
中國銀行廣東省分行一位高層人士告訴記者，從銀行自身反應而言，銀行撤出三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的動(dòng)力會(huì )加大�！坝绕渚鑶蝹�(gè)房地產(chǎn)項目資金斷裂所帶來(lái)的傳導效應�！彼麖娬{。
崔平稱(chēng)，對于一些經(jīng)濟條件較為理想的二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)項目，政策應該會(huì )繼續以支持的立場(chǎng)，提供優(yōu)先“供血”。
一家地方國企背景資產(chǎn)管理公司的八成業(yè)務(wù)主要為房地產(chǎn)項目，該公司的項目部經(jīng)理表示，他們今年在長(cháng)沙、西安等城市的重點(diǎn)項目得到不少資金的支持，但這些城市的另外幾個(gè)較偏遠的項目卻很難得到資金的青睞。
“謹慎地區別對待，首先解決存量項目�！边@是該項目經(jīng)理感受到的最大不同。此外，一年期內的貸款項目進(jìn)展順利，超過(guò)一年期的貸款項目受到冷遇。
減少對地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)
中國銀行廣東分行一位高層人士分析，整個(gè)金融行業(yè)，尤其是銀行業(yè)，對房地產(chǎn)的依賴(lài)，要進(jìn)行調整�！耙酝耆凑照哒{控，最后受到市場(chǎng)的排斥力會(huì )較大，落實(shí)很難，反而不利于資金的疏導�！彼麖娬{，這是調整的動(dòng)力。
有分析指出，即使在有史以來(lái)最嚴厲、持續時(shí)間最長(cháng)的緊縮政策期間，并沒(méi)有明顯改變商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸偏好，也沒(méi)有降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)度。
央行的統計數據顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬(wàn)億元，增量占同期各項貸款增量的比例達28.1%。
今年房地產(chǎn)信托融資規模雖然有一定下降，但房地產(chǎn)仍是信托最重要的投資領(lǐng)域。
中信證券的統計顯示，今年到期的房地產(chǎn)信托規模，考慮在監管層收緊房地產(chǎn)貸款時(shí)，部分實(shí)際投向房地產(chǎn)的項目以工商企業(yè)類(lèi)信托的名義發(fā)行，今年實(shí)際到期的房地產(chǎn)信托規模會(huì )超過(guò)估計的2479億元。
某大型信托公司審監部負責人指出，今年二季度兌付壓力將較大。
此前，有媒體指出，央企背景的不良資產(chǎn)管理公司四大AMC演變成推動(dòng)監管套利的大型影子銀行機構。與其他影子銀行部門(mén)快速發(fā)展類(lèi)似，AMC中的信達已經(jīng)找到了通過(guò)購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不良資產(chǎn)來(lái)繞開(kāi)監管提供信貸支持的方式。
2012年四大AMC實(shí)現撥備前凈利潤中，其中一半利潤直接或間接來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
東方資產(chǎn)一位業(yè)務(wù)人士表示，AMC們開(kāi)始出現調整，對于項目的選擇警惕性比以往要高，更重視市場(chǎng)導向�！绊椖康膮^域輻射能力、發(fā)展前景、人口數量、土地供應量及去庫存速度等等，都有清晰的量化指標，以往只追逐業(yè)務(wù)、利潤的現象開(kāi)始發(fā)生改變�！�
不過(guò)，他指出，這些改變除了來(lái)自中央的壓力，更多的是市場(chǎng)變化信號使然，“大家對房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展前景判斷更為謹慎�！�