■專(zhuān)家預計，在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險高的二線(xiàn)及三、四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)調整的趨勢還將延續;而一線(xiàn)城市將延續上漲趨勢，但漲幅會(huì )收窄
“崩盤(pán)論”對陣“挺漲派”
房?jì)r(jià)環(huán)比下降城市明顯增多，但土地市場(chǎng)依舊火爆
2月的最后一個(gè)周末，程序員宋毅感覺(jué)自己逃過(guò)了一劫。
春節過(guò)后，因為出差耽誤了交定金，沒(méi)想到杭州城北的北海公園樓盤(pán)率先宣布降價(jià)3000元/平方米，同區域的天鴻香榭里也跟風(fēng)應戰，還導致售樓處被砸。
“我要是真交了定金，不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年。過(guò)去一年多，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過(guò)。眼看房?jì)r(jià)越來(lái)越高，漲勢越來(lái)越猛，去年底宋毅決定不能再等了。不過(guò)現在，他的想法變了，“看來(lái)還得再等等”。
從去年下半年起，包括杭州在內的一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上揚，“日光盤(pán)”迭出。面對樓市暴漲，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問(wèn)世，8個(gè)二線(xiàn)城市也緊急調控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶(hù)籍購房門(mén)檻、增加供地等一整套調控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。
“非常不妙”，萬(wàn)科董事會(huì )主席王石用這四個(gè)字來(lái)預測2014年的樓市。
“2014年房?jì)r(jià)漲幅將出現大幅回落”，一向唱多的華遠集團董事長(cháng)任志強也公開(kāi)表態(tài)。
在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后，杭州打響了2014年樓市降價(jià)的第一槍。緊隨其后，常州的雅居樂(lè )星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價(jià)1/4。
國家統計局最新數據也顯示，今年1月，70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)環(huán)比下降的城市明顯增多，新建住宅環(huán)比下降的有6個(gè);二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的有13個(gè)，數量為2013年1月來(lái)最多。其中，在最具樓市風(fēng)向標意義的北京，出現了19個(gè)月來(lái)的首次二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下調。
看著(zhù)數據，聽(tīng)著(zhù)名人“忠告”，再聯(lián)想到去年李嘉誠拋售內地房產(chǎn)的新聞，“房?jì)r(jià)暴跌論”“崩盤(pán)論”開(kāi)始蔓延，甚至成了全國兩會(huì )上的熱門(mén)話(huà)題。鄂爾多斯市市長(cháng)、溫州市市長(cháng)均被記者追問(wèn)樓市會(huì )否“崩盤(pán)”。
不過(guò)，市場(chǎng)上也出現了與“崩盤(pán)論”針?shù)h相對的“挺漲派”。土地市場(chǎng)依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì )上，首創(chuàng )集團董事長(cháng)劉曉光就表示，“從去年的拿地情況來(lái)看，大家還是看好今年的樓市�！�
今年以來(lái)，熱門(mén)城市土地市場(chǎng)熱度持續高漲。前兩月，上海閘北區、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的土地成交額高達1443.3億元，同比上漲84%;一線(xiàn)城市住宅樓面價(jià)已達到1.2萬(wàn)元，較2013年同期上漲了56%，是2012年的3.2倍，創(chuàng )下歷史新高。
供求關(guān)系緊張也被認為是熱門(mén)城市房?jì)r(jià)穩健上漲的主要理由。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)機構克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結與2014年展望》認為，熱門(mén)城市市場(chǎng)目前去庫存化特征顯著(zhù)，這預示著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的趨勢不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成交面積卻達到了1104萬(wàn)平方米，住宅市場(chǎng)仍屬供不應求。
信貸政策影響樓市預期
只要信貸政策維持不變，樓市或將進(jìn)入調整期
在“崩盤(pán)論”與“挺漲派”外，更多業(yè)內人士認為，今年樓市，特別是二、三線(xiàn)城市，很可能進(jìn)入調整期。
“我不認為樓市會(huì )崩盤(pán)。但只要信貸政策不變，流動(dòng)性不松動(dòng)，今年樓市可能會(huì )調整�！�
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)，以杭州為例，從供需數據看，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有被逼到降價(jià)的地步，但由于信托需提前償付，開(kāi)發(fā)商急于回籠資金，這才是樓盤(pán)降價(jià)的主因。
信貸政策被認為是目前房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力削弱的主要原因。
去年下半年以來(lái)，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續出臺，直接導致市場(chǎng)需求延緩釋放，影響了市場(chǎng)供求關(guān)系。
“樓市供需兩端都是變量。過(guò)去，大家普遍認為房?jì)r(jià)仍會(huì )大漲，為了提前鎖定交易價(jià)格，大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極，需求側很恐慌。但現在需求側被信貸卡了脖子，開(kāi)發(fā)商就變得積極了�！睆埓髠ニ懔艘还P賬，如果一位北京購房者要購買(mǎi)首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞世噬细?%，增加的總利息相當于總房?jì)r(jià)的21%。
購房者貸款成本提高，導致開(kāi)發(fā)商可以提價(jià)的空間有限。與此同時(shí)，需求側的變化也使開(kāi)發(fā)商去庫存“壓力山大”。今年兩會(huì )期間，鄂爾多斯市長(cháng)廉素坦言，還需要3年的時(shí)間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著(zhù)信貸收緊，目前二線(xiàn)城市也出現了去庫存壓力。像杭州，截至2013年底市區商品住宅存量達7.7萬(wàn)套，供求比達到了1∶0.6。
信貸收緊給開(kāi)發(fā)商造成了資金壓力，促使其調整銷(xiāo)售策略，以現金為王，跑量取勝。而部分開(kāi)發(fā)商的跑量策略又反過(guò)來(lái)影響了消費者預期�！昂贾葑鳛榈谝粋�(gè)出現明顯降價(jià)信號的二線(xiàn)城市，將對購房者心理預期造成較大影響�！睆埓髠フf(shuō)，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫存嚴重、新增人口數量放緩的城市，不排除再次出現樓盤(pán)降價(jià)�！�
防風(fēng)險與強兜底并重
《政府工作報告》首提“針對不同城市情況分類(lèi)調控”
過(guò)去十年，中國樓市一直保持了高速增長(cháng)，但中間也經(jīng)歷了約四次調整。業(yè)內人士認為，此次調整將更突出地域差異的特點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，1月份70個(gè)大中城市價(jià)格整體變化幅度不大，但內部分化明顯加�。焊邘齑娉鞘新氏瘸霈F降價(jià)，而公共資源集中的一線(xiàn)城市，盡管房?jì)r(jià)漲幅有所收窄，但依然延續了兩位數增長(cháng)。
“在信貸政策不會(huì )明顯放松的情況下，市場(chǎng)自發(fā)的‘降價(jià)換量’調整，要比單純依靠行政手段調整所產(chǎn)生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險高的二線(xiàn)及三、四線(xiàn)城市，價(jià)格調整的趨勢還將延續;而一線(xiàn)城市將延續上漲趨勢，但漲幅會(huì )收窄�！睆埿裾f(shuō)。
基于樓市現狀，今年的《政府工作報告》，告別了全國樓市調控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對不同城市情況分類(lèi)調控”。
“由于市場(chǎng)分化已經(jīng)比較明顯，再出臺全國一刀切的樓市調控政策已沒(méi)有必要。下一步調控的責任主體應該是地方。地方政府應結合本地實(shí)際情況，有針對性地出臺政策�！弊》亢统青l建設部政策研究中心主任秦虹認為，各地今年樓市調控應著(zhù)重四大任務(wù)。一是嚴格防范風(fēng)險，確保金融安全，根據地區差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是根據各地實(shí)際需求，把握好土地供應的節奏。三是政府做好“補位兜底”，進(jìn)一步完善住房保障政策。四是針對當前住房的主要矛盾，政策應繼續支持“夾心層”的住房需求。
在注重調控“差異化”的同時(shí)，今年樓市調控也有一條共同的原則，用住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在兩會(huì )上的話(huà)概括，就是“雙向調控”。
“雙向調控，就是不僅僅調控需求端，還要在供給端進(jìn)行調控，在抑制投機投資性需求的同時(shí)，還要滿(mǎn)足自住性需求�！鼻睾缯f(shuō)。